Kunnossapitovastuun jakautuminen taloyhtiössä

Asuntosijoittajan ja taloyhtiön kunnossapitovastuut

Asuntosijoittajana vastaat asuntosi kunnossapidosta vain tiettyyn pisteeseen asti, sillä taloyhtiön vastuulla on korjata tietyt vauriot ja viat. Kunnossapito- ja korjausvastuista määrätään osittain asunto-osakeyhtiölaissa, mutta laki määrittelee vastuista vain pääpiirteet. Käytännössä taloyhtiöt tukeutuvat Kiinteistöliiton laatimiin linjauksiin, jotka liitto julkaisi vuoden 2016 marraskuussa Taloyhtiön vastuunjakotaulukko 2017 ja VastuunjakotaulukkoPlus 2017 -kirjoina. Tästä artikkelista löydät kunnossapitovastuun jakautumisen perusperiaatteet sekä muutamia käytännön esimerkkejä.

Miten vastuut lain mukaan jakautuvat?

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa osakehuoneiston rakenteiden, eristeiden sekä perusjärjestelmien (esimerkiksi vesijohto- ja lämmitysjärjestelmien) kunnossapidosta. Taloyhtiön vastuista laissa sanotaan näin:

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon* yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti.”

Lain mukaan asuntosijoittajana eli osakkaana vastaat huoneiston sisäosista pois lukien yhtiön vastuulle kuuluvat rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät. Osakkaan vastuista laissa sanotaan näin:

 Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.”

Tämä on lähes kaikki, mitä laki asiasta määrää. Kunnossapitovastuu ei ole kuitenkaan käytännössä näin yksinkertainen, minkä vuoksi se herättää paljon kysymyksiä asuntosijoittajien toiminnassa.

Miten vastuut käytännössä jakautuvat?

Lain tueksi Kiinteistöliitto on koonnut yhteen linjauksensa Taloyhtiön vastuunjakotaulukko 2017 -kirjaan. Kyseinen kirja on vienyt lain määräykset pintaa syvemmälle ja se tarjoaa yksityiskohtaisia esimerkkejä kunnossapitovastuun jakautumisesta. Kirja on oiva apuväline paitsi taloyhtiölle ja isännöitsijälle, myös asuntosijoittajalle tarpeen tullen.

Kirjan sisältöä on mahdotonta tiivistää yhteen artikkeliin, mutta alla kuitenkin lista käytännön esimerkkejä kunnossapitovastuiden jakautumisesta.

Taloyhtiön vastuulle kuuluvat muun muassa:

  • Vesikate ja alusrakenteet
  • Kattoturvatuotteet (kulkusillat, kattopollarit, lumiesteet yms.)
  • Lattioiden ja sisäkattojen (ylä-, ala- ja välipohja) rakenteet
  • Ulkoseinien, väliseinien, pilareiden ja palkkien rakenteet
  • Perustukset, sokkelit, salaojat ja kellarin seinät (=maanalaiset rakenteet)
  • Sisäportaiden, kaiteiden ja käsijohteiden rakenteet
  • Painumat ja rakenteelliset halkeamat
  • Parvekkeiden rakenteet, eristeet, perusjärjestelmät ja julkisivupinnat
  • Lämmön-, veden- ja ääneneristeet sekä höyrynsulut
  • Huoneiston ulko-ovi ja 2-lehtisen parvekeoven uloin ovi sekä ulompien ovien tiivisteet
  • Ulko-oven kynnys
  • Postiluukku, ulko-oven nimikilpi, ovikello ja lukitusjärjestelmät
  • Ikkunoiden ulkopuitteet, karmit ja ulkolasit
  • Yhtiön asennuttamien parvekelasien kunnossapito
  • Vesihanat ja sekoittajat
  • Venttiilit (patteri-, sulku- ja kalusteventtiilit) ja termostaatit
  • WC-istuin, istuimen kansi, vesisäiliö ja huuhteluventtiililaitteisto (yhtiö vastaa vain tavanomaisesta kulumisesta sekä normaalikäytön aiheuttamasta rikkoutumisesta ja vain perustasoon asti)
  • Putkistot ja johdot (vesi-, viemäri- ja lämpö-)
  • Huoneistokohtainen vesimittari ja kiertovesipumppu
  • Lattiakaivon korjaus ja uusiminen
  • Korvaus – ja tuloilmaventtiilien korjaaminen ja uusiminen
  • Liesikupu/huuva
  • Liesikuvun rasvasuodattimen uusiminen
  • Poistohormi, tulo – ja poistokanavat varusteineen sekä tulo- ja poistoilmakoneet
  • Huoneiston sisäiset sähkö- ja tiedonsiirtojohdot kiinteän verkon osalta
  • Kytkimet (= ”katkaisijat”) ja sähköpistorasiat sekä tietoliikenne – ja puhelinpistorasiat
  • Valaisimien kytkentäpisteet
  • Palovaroitinjärjestelmä ja sähköverkkoon kytketty palovaroitin

Osakkaan vastuulle kuuluvat muun muassa:

  • Lattioiden ja sisäkattojen pinnoitteet
  • Ulkoseinien, väliseinien, pilareiden ja palkkien sisäpuoliset pinnoitteet
  • Sisäportaiden, kaiteiden ja käsijohteiden pinnat
  • Parvekkeiden sisäpinnat ja puhtaanapito
  • Kuivatilojen pinnoitteet: sisäpuoliset maalaukset, tapetointi, panelointi, laatoitus, mikrosementti, parketti, laminaatti, klinkkeri ym. seinä- ja lattiapinnoitteet
  • Märkätilojen pinnoitteet: muovitapetti, märkätilan tapetti, laatoitus, märkätilan maali tukikankaineen, mikrosementti, muovipinnoite (ns. peltikasettikylpyhuoneessa) ym.
  • Sisärappaukset ja tasoitepinnat
  • Huoneiston ulko-oven ja parvekkeenoven sisempien ovien tiivisteet
  • Ulko-oven sisäpinnan maalaus ja muu pintakäsittely
  • Huoneiston väliovet ja sisäovet
  • Huonetilojen väliset kynnykset
  • Huoneiston ulko-oveen osakkaan jälkikäteen asennuttama turvalukko (varmuusketju ja murtosuojaus)
  • Ikkunoiden sisemmät lasit, sisä- ja välipuitteet, niiden kunnossapito sekä sisäpuolien ja välien maalaus
  • Ikkunoiden tuuletusluukku
  • Osakkaan asennuttamien parvekelasien kunnossapito
  • Parvekelasien pesu ja puhdistus
  • Sälekaihtimet
  • Kiinteät kaapistot ja komerot
  • Peilikaappi valaisimineen ja pistorasioineen
  • Ikkunalaudat, ikkunaverhotangot ja verholaudat
  • Saunan paneelit, lauteet ja kiuas
  • Ammeet ja altaat (käsienpesuallas, kylpyamme, poreamme, palju, suihkuallas, astianpesuallas ja –pöytä)
  • Liitäntäletkut, suihkut ja käsisuihkut
  • Suihkukaappi ja suihkuseinä
  • Pesukoneen liittäminen
  • Vesilukon ja lattiakaivon peruspuhdistus
  • Korvaus- ja tuloilmaventtiilien puhdistaminen
  • Liesikuvun/huuvan valaisin ja valokytkin
  • Liesikuvun rasvasuodattimen puhdistaminen
  • Liesituuletin suodattimineen
  • Lamput ja kiinteät valaisimet
  • Kodinkoneet
  • Langaton verkko
  • Paristokäyttöinen palovaroitin

Ole tarkkana tilanteen tullen

Vaikka Kiinteistöliitto on yksityiskohtaisesti jaotellut taloyhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuut, voi tietyt tilanteet olla poikkeuksia. Esimerkiksi, jos olet asentanut asuntoosi parvekelasit, mutta yhtiö myöhemmin asentaa muidenkin asuntojen parvekkeille lasit, siirtyy parvekelasiesi kunnossapitovastuu yhtiölle yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti.

Kannattaa myös ottaa huomioon, että taloyhtiön vastuulle voi kuulua joskus osakkaan vastuulle tavallisesti kuuluvia huoneiston pinnoitteita ja kalusteita, jos ne vahingoittuvat tavanomaisen kulumisen, rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi

Lisäksi, kuten ”Yleisimmät juridiset virheet asuntosijoittamisessa ja kuinka välttää ne” -artikkelissa mainitsimme, on tärkeää pitää mielessä korjausvastuun ja korvausvastuun ero. Esimerkiksi, jos vuokralainen on huolimattomuudellaan aiheuttanut vesivahingon ja se aiheuttaa vahinkoa yhtiön vastuulle kuuluville rakennuksen osille, yhtiö on korjausvelvollinen, mutta vuokralainen on korvausvelvollinen. Nyrkkisääntönä voidaankin pitää sitä, että se maksaa, joka rikkoo.

On myös hyvä muistaa, että yhtiö ei vastaa korjauksen yhteydessä niistä kustannuksista, jotka aiheutuvat osakkaan tekemistä tasoparannuksista, sisustuksellisista lisäyksistä tai erikoisrakenteista. Taloyhtiön vastuu on saattaa korjauksissa huoneisto perustasoon, joten sen ylittävät kustannukset tulevat osakkaan maksettavaksi.

Kunnossapitovastuun jakautuminen voi siis olla useissa tilanteissa melko monimutkaista, joten on aina hyvä olla tarkkana, mitkä asiat ovat kenenkin vastuulla.