Asuntosijoittajan näkökulmasta tuloutettu yhtiölaina sisältää suuren verotuksellisen hyödyn. Kun puhutaan yhtiölainallisista uudiskohteista, kuuluu niihin usein etuna myös muutaman vuoden lyhennysvapaa aika ennen lainanmaksun alkua. Tällaista kohdetta harkitsevan asuntosijoittajan kannattaa selkeyttää itselleen, mitä hyötyjä ja huomioita yhtiölainaan liittyy.

Tarkastellaan näistä hyötyjä ja huomioita esimerkin kautta. Otetaan esimerkiksi olemassa oleva kohde, joka on itseasiassa ollut myynnissä myös Sijoitusoven sähköpostilistalle kuuluville. Alla olevassa taulukossa on kohteen tarkat ja todelliset tiedot:

Huomio kiinnittyy usein ensimmäisenä lyhennysvapaan aikaiseen muhkeaan kassavirtaan. On täysin totta, että lyhennysvapaa on erinomainen aika kerryttää puskuria tai vaikka käsirahaa seuraavaa kohdetta varten. Vuoden aikana verojen jälkeen kassavirtaa kertyy tässä kohteessa noin 2980 €.

Asuntosijoittaja ja Arvokas Asunnot Oy:n hallituksen puheenjohtaja Riku Pennanen haluaa kuitenkin huomauttaa, että lyhennysvapaa on monesti yliarvostettua ja lyhennysvapaan päättymistä pidetään suotta huonona asiana. ”Oikeastaanhan lyhennysvapaan päätyttyä omaisuuden kerryttäminen voi olla nopeampaa, kun rahaa menee vähemmän veroihin. Ja kun yhtiölaina lyhenee, niin samalla asunnon vakuusarvo paranee. Asuntoa voi sitten myöhemmin käyttää vakuutena esimerkiksi seuraavan sijoituskohteen hankinnassa.”

Mitä tapahtuu, kun lyhennysvapaa päättyy?

Uudiskohteiden yhtiölainoihin on usein neuvoteltu 2-5 vuoden lyhennysvapaa ennen lainanlyhennysten alkamista. Tänä aikana asunnosta maksettavat menot koostuvat hoitovastikkeesta ja yhtiölainan korosta. Menot ovat siis suhteellisen pienet. Tämä tarkoittaa siten erittäin hyvää kassavirtaa.

Kun lyhennysvapaa päättyy, nousevat kuukausittaiset kulut huomattavasti rahoitusvastikkeen kasvaessa ja täten käteen jäävä osuus pienenee. Mutta minkälainen taitekohta tämä lyhennysvapaan päättyminen oikeastaan on? Käteen jäävän kassavirran määrä ei kerro koko totuutta. Tarkastellaan ensimmäisenä maksettavan veron määrää, joka luonnollisesti pienenee, kun verotettava vuokratulo pienenee.

Lyhennysvapaan aikana käteen jäävä kassavirta on 354,60 € (vuokra 550 € – hoitovastike 149 € – rahoitusvastike 46,40 €). Tästä summasta maksetaan veroja 30% eli 106,38 €. Lyhennysvapaan jälkeen käteen jäävä osuus on 153,50 € ja veroja tästä maksetaan 46,05 €, mikä on alle puolet lyhennysvapaan aikaisista veroista.

Kassavirta ei kerro koko totuutta

Asuntosijoittajan ei myöskään kannata tuijottaa pelkkää kassavirtaa. Meneehän rahoitusvastike suoraan yhtiölainan lyhennykseen, mikä kasvattaa oman pääoman määrää. Lyhennysvapaan aikana yhtiölaina ei lyhene, kun maksetaan pelkkää korkoa.

Alla olevasta kuvasta nähdään, vaikka kassavirta verojen jälkeen on lyhennysvapaan aikana huomattavasti suurempi, kuin lyhennysvapaan jälkeen, kasvaa oma pääoma kuukausitasolla kuitenkin enemmän yhtiölainan lyhennysten myötä.

Lyhennysvapaan aikana kassavirta jättää käteen verojen jälkeen 248,22 €. Lyhennysvapaan jälkeen sama osuus on 107,45 €, mutta tämä lisäksi rahoitusvastike lyhentää yhtiölainaa 201,10 € kuukaudessa (rahoitusvastike 247,50 € – korko 46,10 €).

Yhtiölaina vs. pankkilaina

Tarkastellaan tilannetta myös eri lainavaihtoehdoilla. Otetaan yllä olevan esimerkin mukainen kohde ja verrataan tilanteita, joista toisessa on ostettu yhtiölainallinen kohde ja toisessa on hyödynnetty pankkilainaa.

Molemmissa tapauksissa oma pääoma ostohetkellä on 36 312 € eli 35% asunnon velattomasta hinnasta (103 500€).

Vertailun helpottamisen vuoksi, jätetään tässä kohtaa huomiotta yhtiölainan viiden vuoden lyhennysvapaa. Molempiin tapauksiin sovelletaan siis 25 vuoden laina-aikaa.

Alla olevasta taulukosta nähdään selkeästi rahoitusvastikkeen vähennyskelpoisuuden hyöty. Yhtiölainalla rahoitetusta kohteesta maksetaan veroja kuukaudessa alle puolet verrattuna pankkilainalla rahoitettuun kohteeseen.

Yhtiölainallinen kohde jättää kulujen ja verojen jälkeen käteen yli puolet enemmän, kuin pankkilainalla rahoitettu kohde. On kuitenkin syytä muistaa, että rahoitusvastikkeen vähennysoikeudessa on kyse vain verojenmaksun siirrosta, johon palataan vielä tekstin lopussa.

Tarkastellaan seuraavaksi vielä muutamaa yhtiölainaan liittyvää yleistä väärinymmärrystä:

”Suojaan itseäni maksamalla yhtiölainan kerralla pois”

Asia, joka koskee sekä asuntosijoittajia, että omistaja-asujia: Moni ajattelee, että on turvallisempaa ottaa omasta pankista laina, jolla maksaa yhtiölainan kerralla kokonaan pois. Usein pankkilainaan voi saada vieläpä pienemmän koron, kuin yhtiölainaan on neuvoteltu. Riku muistuttaa, että on kuitenkin syytä huomioida kaksi asiaa:

1. Olet edelleen vastuussa, jos joku osakas ei maksa osuuttaan

Suurten yhtiölainojen kohdalla varoitellaan usein siitä, että mikäli osakkaiden joukossa joku ei suorita velvoitteitaan, joutuvat muut osakkaat maksumiehiksi.  Vaikka olisit maksanut oman osuutesi yhtiölainasta pois, se ei tarkoita, että olisit suojassa tältä riskiltä. Kollektiivinen vastuu osakkaiden kesken säilyy edelleen.

2. Saatat kaventaa vaihtoehtojasi myyntihetkellä

Maksamalla yhtiölainan kokonaan pois, myyntihetkellä myyntihinta = velaton hinta. Uudella omistajalla ei siis ole muuta vaihtoehtoa kuin ostaa velaton kohde. Tämä voi sulkea osan ostajaehdokkaista pois.

Disclaimer – verojenmaksua ei voi välttää eikä yhtiölainan kannata olla ykköskriteeri

Loppujen lopuksihan kyse on verojen maksun siirrosta. Jos maksat tuloutettua rahoitusvastiketta ja sen seurauksena pienempää veroa vuokratulosta, koituu asunnon myyntihetkellä maksettavaksi isompi potti veroja kerralla, kun tarkastellaan ostohetken ja myyntihetken hinnan välistä erotusta. Valveutuneet sijoittajat kuitenkin tietävät, että verojen lykkäys on aina järkevää. Pakkaa voidaan sekoittaa vielä mainitsemalla, että mikäli asunto on omistettu yli 10 vuotta ennen sen myyntiä, voidaan verotuksessa hyödyntää hankintameno-olettamaa, mutta jätettäköön se aihe käsiteltäväksi tulevaisuuteen.

Joka tapauksessa potentiaalinen sijoituskohde kannattaa aina analysoida erillään verohyödyistä. ” Sijoituskohteen pitää olla kassavirran puolesta kannattava, vaikka pääomatuloverotus hieman muuttuisi ja yhtiölainan lyhennysten verovähennysoikeus poistettaisiin kokonaan”, Riku muistuttaa.

Ostitpa sijoitusasunnon velkaisesta tai velattomasta taloyhtiöstä, tulee ostoprosessi tehdä joka tapauksessa huolellisesti. Tutustumalla alueeseen ja taloyhtiöön huolella sekä pitämällä kiinni omista sijoituskriteereistäsi, pienennät riskejä riippumatta yhtiölainan määrästä. Yhtiölainallisen kohteen kohdalla voi olla hyödyllistä myös tutustua muuhun osakaspohjaan ja heidän maksukykyynsä, mikäli mahdollista. Näin voit pienentää riskiäsi joutua maksumieheksi muiden osakkeenomistajien maksuvaikeuksien vuoksi. Mikäli kuitenkin aiot sijoittaa taloyhtiöön, jossa on tuloutettua yhtiölainaa, on hyvä ymmärtää sen koko potentiaali ja osata hyödyntää sitä.