Sijoitusovi Podcast

Varallisuuden kasvattaminen asuntosijoittamisella

varallisuuden kasvattaminen asuntosijoittamisella

Varallisuuden kasvattaminen asuntosijoittamisella

Asuntosijoittaja voi kasvattaa varallisuuttaan monella eri tavalla. Kyse ei ole vain siitä, että vuokralainen maksaa asuntolainaa pikkuhiljaa pois ja 20 vuoden päässä siintää velaton asunto. Tämän lisäksi varallisuuden kasvattaminen voi tapahtua seuraavin keinoin:

Kassavirta

Asuntosijoittajan varallisuus kasvaa joka kuukausi nettokassavirran verran. Tai ainakin sen olisi hyvä kasvaa. Jos kassavirta on positiivinen vielä verojen maksun jälkeenkin, saa asuntosijoittaja joka kuukausi lisätuloa.

Mikäli omistuksessa on yksi asunto ja se on ostettu 70 %:sti pankkilainalla, todennäköisesti kassavirta on joitakin kymmeniä euroja plussan puolella. Jos taas tällaisia sijoitusasuntoja on kymmenen, puhutaan jo satasista.

Lainanlyhennykset

Asuntosijoittajan varallisuus karttuu toki joka kuukausi lainanlyhennysten verran ja tämä onkin ehkä se selkein ja yleisin tie varallisuuden kasvattamiseen asuntosijoittamisella. Optimaalisessa tilanteessa vuokralaisen maksama vuokra kattaa lainanlyhennykset kokonaan, eikä asuntosijoittajan tarvitse lyhentää lainaa omista tuloistaan.

Asunnon tulevaisuuden arvonnousu

Se, että nouseeko asunnon arvo tulevaisuudessa, riippuu hyvin pitkälle sijainnista. Yleisellä tasolla voidaan sanoa, että suurin mahdollisuus siihen on kasvukolmion (Helsinki, Turku, Tampere) keskusta-alueilla, mutta muitakin potentiaalisia alueita löytyy. Niiden löytäminen vaatii hyvää aluetuntemusta ja asuntomarkkinaan perehtymistä.

Kaikki asuntosijoittajat eivät edes tavoittele arvonnousua, vaan keskittyvät tasaiseen vuokratuloon. Tämä riippuu valitusta strategiasta.

Keskittymällä arvonnousuun, on mahdollista tehdä kovaa tulosta suhteellisen lyhyessä ajassa. Esimerkiksi jos olisi ostanut asunnon Helsingin Lauttasaaresta ennen metrohanketta, olisi voinut tehdä jopa kuusinumeroisen tilin noin viidessä vuodessa. Jälkeenpäin on toki helppo jossitella. Tällainen onnistuminen vaatii taakseen asuntomarkkinan syvällistä tuntemista, jotta ostopäätöksen voi tehdä oikeaan aikaan ja oikealta paikalta. Usein vaaditaan myös suhteellisen paljon omaa pääomaa, sillä korkean arvonnousun alueella asunnot maksavat usein jo valmiiksi paljon.

Asunnon ostohetken arvonnousu

Riippumatta alueen tulevaisuuden näkymistä, asuntosijoittaja voi kasvattaa varallisuuttaan nopeasti ostamalla asunnon alle markkinahinnan. Otetaan esimerkki, jossa asuntosijoittaja saa ostettua 100 000 € arvoisen asunnon 90 000 €:lla. Tämän alennuksen saa hyödynnettyä esimerkiksi uudelleenrahoituksen kautta tai asunnon myyntihetkellä.

Jos asunto myytäisiin markkinahinnalla heti oston jälkeen, tekisi asuntosijoittaja 10 000 € bruttovoittoa. 10 % ostohetken alennuksen voi myös ajatella tietynlaisena suojana asuntojen hintojen tippumista vastaan. Mikäli asunto sijaitsee alueella, jossa asuntojen hinnat ovat ennemmin laskussa kuin nousussa, voidaan ajatella, että alueen hinnat voivat laskea 10 %, jolloin asuntosijoittaja saisi edelleen “omansa pois” asunnon myydessään.

Parhaiten arvonnousun pääsee kuitenkin hyödyntämään jälleenrahoituksen kautta.

Remonteilla tehty arvonnousu

Asunnon arvoa voi nostaa remontoimalla. Tämä ei luonnellisestikaan toimi uudiskohteissa, mutta vanhojen, peruskuntoisten asuntojen remonteilla asunnon arvoa mahdollista nostaa. Sääntönä on, että asunnon arvon tulisi nousta enemmän, kuin mitä remonttiin on käytetty rahaa.

Tässäkin tapauksessa arvonnousun saa hyödynnettyä joko hakemalla lisää lainaa kasvanutta vakuusarvoa vastaan tai myymällä asunnon.

Verosuunnittelulla tuotu arvonnousu

Verosuunnittelun hyödyt tulevat hyvin esiin Harri Hurun ja Marko Kaarton kirjassa Asuntosijoittamisen lumipalloefekti. Kirjasta voit lukea lisää käytännön tietoa verotuksesta ja vähennysten hyödyntämisestä.

Jos palataan tarkastelemaan kolmea edellistä kohtaa, niin arvonnousun realisoiminen myymällä asunto, aiheuttaa väistämättä verojen maksua: saadusta myyntivoitosta tulee maksaa pääomavero. Mikäli arvonnousu hyödynnetään jälleenrahoituksen avulla, säästytään välittömiltä veroilta. Otetaan karkea esimerkki:

Käytetään esimerkkinä kohdetta, joka oli ostettu 10% alle markkinahinnan. Sen sijaan, että se myydään heti ja myyntivoitosta maksetaan vero, arvonnousu hyödynnetään jälleenrahoituksen kautta.

Kohteeseen on otettu alunperin 70 % lainaa

  • Kohteen myyntihinta 90 000 €
  • Laina 70 % = 63 000 €
  • Oma raha 27 000 €

Kohde arvioidaan uudestaan ja sen uusi arvo on nyt 100 000 €

Siihen on mahdollista saada lainaa 70 000 €

Asuntoa vastaan on siis mahdollista saada vielä 7 000 € lisää lainaa.

Tämän hyödyntämiseksi asuntosijoittajalla tulee siis olla uusi kohde hankintalistalla. Mikäli se olisi täysin edellisen kaltainen, eli 100 000 € arvoinen, jonka hän ostaa 10 % alennuksella ja 70 % lainalla, tarvitsisi hän enää 20 000 € omaa rahaa, sillä edellisen asunnon kasvanut vakuusarvo antaa mahdollisuuden ottaa 7 000 € enemmän lainaa. Uuden asunnon vakuutena on siis uusi asunto itse, sekä pieni siivu ensimmäisestä asunnosta.

Lue lisää jälleenrahoituksesta tästä artikkelista.

Verotuksen kautta syntyy myös monia muita hyötyjä, joita Huru ja Kaarto käyvät läpi kirjassaan. Voit tilata kirjan itsellesi tästä.

Liity sähköpostilistalle

Liittymällä Sijoitusoven sähköpostilistalle, pysyt ajan tasalla uusimmista katsauksista, oppaista ja työkaluista. Mikäli olet jo Sijoitusoven jäsen, sinun ei tarvitse erikseen liittyä sähköpostilistalle.

Jaa artikkeli:

SEURAA sijoitusovea

Liity jäseneksi

Liittymällä Sijoitusoven jäseneksi, saat maksutta enemmän luettavaa ja tiedon uusista myyntiin tulevista kohteista ensimmäisten joukossa.

Suosituimmat

Asuntosijoittajan apuna

Asuntosijoittaminen aiheittain

Tule Sijoitusoven jäseneksi ja saat: