Suvi Schwab on asuntosijoittaja ja kahden pienen pojan äiti. Suvi on asunut Suomessa viimeksi opiskeluaikoina, tasan 10 vuotta sitten. Jo ennen valmistumistaan hän lähti töihin Saksaan, josta matka jatkui ekspatriaatiksi Singaporeen vuonna 2013. Siellä hän asuu perheineen tälläkin hetkellä ja pyörittää Tampereelle keskittyvää asuntosijoitustoimintaa.

Suvi kuvailee omaa asuntosijoitustoimintaansa ammattimaisena harrastuksena. Hän tekee sitä oman päivätyönsä ohella, mutta ei suinkaan vain toisella kädellä. Nimittäin uskallamme sanoa, että Suvin sanaparissa ’ammattimainen harrastus’ paino on vahvasti sanalla ammattimainen.

Tämän voi havaita hyvin nopeasti seuraamalla naisen Instagram-kanavaa @suviph, jossa hän jakaa vinkkejä, neuvoja ja näkemyksiä asuntosijoittamiseen ja vuokranantajana toimimiseen liittyen. Kannattaa ottaa Suvin Instagram seurantaan, voimme vahvasti suositella mallioppimista tältä naiselta!

Asuntosijoittajan mindset

Suvilla on hyvin käytännönläheinen lähestymistapa aiheisiin, joista hän puhuu seuraajilleen. Hän myös avaa omaa lähestymistapaansa asuntosijoittajana kehittymiseen ja toiminnan kasvattamiseen liittyen. Säännöllisesti Suvi muistuttaa sekä itseään että seuraajiaan pilkkomaan tavoitteen pienempiin palasiin, jotta kokonaisuus ei ala tuntumaan mahdottomalta. 

”Jos haaveena on esimerkiksi 100 sijoitusasunnon omistaminen, saattaa toiminta kaatua ihan vain siihen, että tavoitteen saavuttaminen ei vaikuta mahdolliselta. Ennemmin tulisi ymmärtää, että ei se heti alussa mahdollista olekaan. Ensimmäinen askel on ensimmäisen asunnon ostaminen, eikä seuraavaa vaihetta edes kannata välttämättä ajatella. Itselläni on yleensä jonkinlainen ajatus siitä, miten tulen pari seuraavaa sijoitusasuntoani hankkimaan, mutta sitä seuraavien hankinta onkin sitten jo täysi mysteeri. Vaikka samalla tiedän, että jollain keinolla tulen ne sopivana hetkenä hankkimaan.”

”Kannattaa siis purkaa kokonaisuus pienempiin palasiin ja tehdä yksi asia kerrallaan. Koko polkua ei tarvitse nähdä etukäteen. Ensimmäinen askel on tärkein, tämän jälkeen kannattaa keskittyä aina siihen seuraavaan askeleeseen. Ei vielä kolmanteen tai kymmenenteen.”

Opiskelulla etumatkaa

Suvi kannustaa kaikkia asuntosijoittajia hankkimaan itselleen etumatkaa opiskelemalla aihetta, sillä yllättävän iso osa ei sitä tee.

”Asuntosijoittamisen perusteiden opettelun jälkeen monen opiskelu jää siihen. Jos aihe ja opiskelu kiinnostavat yhtään, kannattaa lukea alan kirjoja ja blogeja. Yllättävän moni ei tätä tee.”

”Jos haluat edelleen kasvattaa etumatkaasi, seuraava steppi on lukea kirjallisuutta ulkomailta, esimerkiksi jenkeistä tulee paljon hyviä teoksi. Tätä tekee vielä harvempi asuntosijoittaja.  Toki jokaisessa maassa on tietyt uniikit lainalaisuudet, mutta paljon löytyy myös sovellettavaa Suomen markkinaan.”

”Mikäli intoa tämänkin jälkeen riittää, voi opiskeluitaan laajentaa koskemaan mm. asuntopolitiikkaa, talousoppia ja muita aiheita, jotka eivät suoraan liity asuntosijoittamiseen.” Tätä myös Suvi harrastaa ahkerasti ja Instagram kanavalta löytyy säännöllisesti kirjasuosituksia.

Asuntosijoittamisen piti olla vain osa riskien hajautusta

Ensimmäisen oman sijoitusasuntonsa Suvi osti puhtaasti hajauttamisajatuksella, monipuolistaakseen sijoitusportfoliotaan. Tässä vaiheessa asuntomarkkinan seuraaminen ei juuri Suvia kiinnostanut ja suuri apu asunnon hankkimisessa olikin hänen omasta äidistään. Suvi kertoi pari tärkeintä kriteeriä äidilleen ja tämä etsi sopivan asunnon.

”Tämä ensimmäinen asunto löytyy salkustani edelleen, mutta näin jälkikäteen näen hankinnan olleen aika paljon tuuripeliä. En esimerkiksi osannut vielä silloin tulkita taloyhtiön tilinpäätöstä ja ostopäätöksen tukena ei ollut läheskään niin paljoa tietoa kuin nykyisin pystyn hyödyntämään.”

Jossain vaiheessa mieleen alkoi hiipimään ajatus toisen sijoitusasunnon ostosta. Vielä tämänkin oston kohdalla Suvi ei ajatellut itseään asuntosijoittajana, vaan tarkoitus oli hajauttaa riskiä. Kuitenkin nopeasti toisen oston jälkeen salkkuun päätyi jo kolmas asunto ja markkina alkoi kiinnostamaan enemmän ja enemmän. Neljäs asunto osuikin kohdalla melko yllättäen, kun eteen ilmaantui diili, jota ei kannattanut ohittaa. Vielä siinäkin vaiheessa Suvi ajatteli, että asuntojen ostot olivat nyt siinä, mutta nyttemmin, kun asuntoja on jo enemmän, hän tietää, että homma ei tule ihan heti loppumaan. 

Millainen on sijoitusstrategiasi?

”Sijoituskriteerini ovat hieman muuttuneet matkan varrella. Aluksi etsin yksiöitä Tampereen keskustasta sellaisista taloyhtiöistä, joissa putkiremontti on jo takana. Nyttemmin olen laajentanut aluetta myös keskustan ulkopuolelle, sillä olen huomannut vuokrattavuuden olevan hyvä myös vähän kauempana ja tuotoissa päästään yleensä keskustaa parempiin lukuihin. Enää tehty putkiremonttikaan ei ole välttämätöntä.”

Vaikka Suvi on siirtynyt keskusta-alueen ulkopuolelle, tulee kaikkien välttämättömien palveluiden kuitenkin löytyä lyhyen matkan päästä. Nykyinen tai tuleva elinvoimaisuus on tärkeää. Ei yllätä, että ammattimaisena asuntosijoittajana Suvi tutustuu ahkerasti myös Tampereen kaupunkipoliittisiin suunnitelmiin ja kaavoituksiin analysoidessaan, mihin suuntaan jokin tietty alue on menossa. ”Jos alueella on vain yksi hengittävä voimavara, kuten vain yksi iso työnantaja, se ei ole kovin hyvä merkki.”

Tärkein kriteeri Suvilla liittyy kuitenkin numeroihin. ”Asunnon tulee olla reilusti alle markkinahintainen. Nykyisin painotan laskelmissani eniten oman pääoman tuottoa. Vuokratuotto on tottakai myös tärkeä, mutta oleellisempaa on saada asunto hyvällä alennuksella, jolloin voin uudelleenrahoittaa sen tulevia ostoja varten. Pyrin löytämään hyvän balanssin hyvän tuoton ja hyvän vuokrattavuuden välillä.”

Miten hoituu asuntosijoitustoiminnan pyörittäminen ulkomailta?

Suvi on luonut tehokkaita ja toimivia prosesseja asuntosijoitus- ja vuokraustoiminnan pyörittämiseksi ulkomailta käsin. Hänen apunaan toimii Tampereella asustelevat äiti sekä isäpuoli, jotka auttavat niissä muutamissa asioissa, joita ei vielä ainakaan toistaiseksi voi hoitaa etänä. Näihin lukeutuu tällä hetkellä lähinnä uusien kohteiden ostoon liittyviä vaiheita. Isäpuoli hoitaa myös kaikki tarvittavat korjaustyöt sekä joskus vähän isompiakin remontteja, mikä on suuri ja usein välttämätön apu.

”Tekemistäni tarjouksista löytyy aina ehto, että asunnon todellisen kunnon tulee vastata kuvista havaittavaa kuntoa. Mikäli myyjä hyväksyy tarjoukseni, käy äitini varmistamassa asunnon kunnon. Lisäksi hän hoitaa lainan noston ja kaupanteon pankissa. Äitini toimii siis yritykseni hallituksessa, jonka kautta asuntosijoitustoimintaani pyöritän.”

Tyhjiä kuukausia ei Suvin asunnoissa juurikaan pääse tulemaan, joten avainten vaihto ja asunnon siisteyden tarkistus hoituvat usein vuokralaisten kesken. ”Tämä toimii sekä lähtevän että saapuvan vuokralaisen näkökulmasta erittäin hyvin. Uusi vuokralainen kertoo, onko asunto tarpeeksi siistissä kunnossa muuttoa varten.”

Vuokralaisvalinnassa vaikutteita ulkomailta

Uuden vuokralaisen valinnassa Suvi käyttää apunaan hakulomaketta. Hakemuksessa hän kehottaa hakijoita kertomaan itsestään mahdollisimman kattavasti ja kysymyksiä löytyy mm. hakijan tuloista sekä elämäntilanteesta. Hakemusten joukosta Suvi valitsee sopivimmat, joiden kanssa hän sopii ajan hakemuksen läpikäyntiin puhelimitse.

”Minulla on sellainen kriteeri, että hakijan bruttotulot tulisivat olla 2,5-3 kertaa vuokran verran, poikkeuksena opiskelijat. Puhelimessa saatan käydä hakijan kanssa läpi tämän taloudellista tilannetta melko tarkastikin varmistaakseni, että hän on itse tietoinen tulojen ja menojen suhteesta ja että vältyttäisiin liian suurilta asumiskustannuksilta. Moni hakija on ollut tyytyväinen siihen, että ehkä ensimmäistä kertaa he ovat palastelleet palkan lohkoihin eri menoja varten.”

”Usein pyydän tulojen varmistamiseksi jonkin tositteen, kuten kopion työsopimuksesta tai palkkakuitista. Lisäksi pyydän saada edellisen vuokranantajan yhteystiedot.”

Käytyään tarkempia keskusteluita vuokralaisehdokkaiden kanssa, Suvi tarjoaa 2-3 henkilölle mahdollisuutta päästä näytölle. Asunnon saa se, joka ensimmäisenä ilmoittaa halukkuutensa.

Suvin vuokralaisvalintaan käyttämä menettely on harkittua riskienhallintaa. Asuntosijoittaja pystyy vaikuttamaan sijoituksensa kannattavuuteen useammalla eri tavalla ja yksi näistä on juurikin vuokralaisvalinta.

”Uskon, että tällainen hakemuskäytäntö tulee yleistymään tulevaisuudessa. Samalla tavalla kuin vuokra-asuntojen vuokrausilmoitukset ovat koko ajan menossa kattavampaan suuntaan. Onhan se molempien etu, että vuokranantaja kertoo ilmoituksessa mahdollisimman paljon asunnosta ja vuokralaisvalinnasta sekä se, että hakija kertoo jo alkuvaiheessa itsestään kattavasti. Näin vältytään molemmin puolin esimerkiksi turhilta näytöiltä ja ajankäytöltä.”

Hyvän diilin löytäminen vaatii töitä

Lause, jonka kuulee hyvin usein kuvaavan tämän hetkistä markkinatilannetta, on että ”alle markkinahintaisia sijoitusasuntoja on hankala löytää”. Siksi emme voineet olla kysymättä Suvilta, miten hän löytää sopivat kohteet. Vastaus oli yksinkertainen: hyvän diilin löytäminen vaatii entistä enemmän töitä. Suvi avaa tarkemmin, mitä tämä tarkoittaa:

”Minun kohdallani tämä tarkoittaa kohteisiin tutustumista huolellisesti. Esimerkiksi taannoin katselin ilmoitusta kohteesta, joka oli pyörinyt netissä jo aika pitkään. Kyseessä oli yksiö, johon oli tulossa putkiremontti ja tähän nähden pyyntihinta oli mielestäni aivan liian korkea. Kun huomasin, että pyyntihintaa oli laskettu, päätin pyytää taloyhtiön paperit nähtäväksi ja tutustua niihin, vaikka pyynti oli edelleen mielestäni liian paljon. Soitto isännöitsijälle paljasti, että todellisuudessa putkiremontti oli päätetty pilkkoa palasiin, tarkoituksena oli uusia kaikkien asuntojen kylpyhuoneet seuraavan 10 vuoden aikana. Tätä varten kerättiin osakkailta jatkuvasti suht edullista korjausvastiketta, joten remontit toteutettaisiin taloyhtiön piikkiin. Kylpyhuoneremonttien yhteydessä uusittiin iso osa talon putkista, joten loppujen putkistojen uusiminen 10-15 vuoden päästä ei olisi enää niin iso juttu. Tämä tieto teki kohteesta itseasiassa edullisen! Sain vieläpä tingittyä kauppahintaa, koska kohde oli ollut markkinoilla jo pitkään.”

”Ilmoituksessa olevat tiedot poikkesivat siis melkoisestikin todellisesta tilanteesta. Asian selviäminen vaati yhden puhelinsoiton, jota ilmeisesti kukaan ei ollut ennen minua tehnyt.”

”Toinen vastaava tilanne oli sellainen, että puhelinsoitto isännöitsijälle paljasti, että kohteen parkkipaikka on kaavoitettu vuokrattavaksi Tampereen kaupungille tontiksi ratikkalinjan viereistä rakentamista varten. Tämän myötä vuokratuloilla voitaisiin kattaa käytännössä suuri osa tulevista remonttikustannuksista.”

Suvi on omaksunut kirjoista vastaan tulleen ajatuksen ”Deals are not found, they are made”.

Instagram verkostoitumiskanavana

Alun perin Suvi alkoi jakamaan Instagramissa asuntosijoittamiseen liittyviä aiheita verkostoitumistarkoituksessa. Ulkomailla asuessa hän ei luonnollisestikaan pääse osallistumaan Suomessa järjestettäviin alan tapahtumiin, mutta halu tutustua muihin asuntosijoittajiin oli kova. Instagram onkin osoittautunut erittäin tehokkaaksi kanavaksi verkostoitua.

”Koen sen jopa parempana välineenä, kuin satunnaisiin tilaisuuksiin osallistumisen. Instagramissa olen viikoittain, ellen jopa päivittäin yhteydessä uusiin ihmisiin ja vaihdan viestein ajatuksia asuntosijoittamisesta. Olen saanut Instagramin kautta paljon enemmän uusia tuttavuuksia, kuin alkuun osasin edes kuvitella.”

Mikäli emme vielä jutun alussa painottaneet tätä tarpeeksi, niin sanotaan vielä kerran, että suosittelemme lämpimästi ottamaan @suviph seurantaan. Suvin ammattimainen ote asuntosijoittamiseen tarjoaa niin aloittelijoille kuin kokeneemmillekin konkareille varmasti mielenkiintoista ajateltavaa ja inspiraatiota asuntosijoittamiseen.