Sijoitusoven Asuntomarkkinakatsaus 1/2019

Onnistuneita sijoituksia varten asuntosijoittajan kannattaa aktiivisesti seurata asuntomarkkinoiden yleistä kehitystä. Tätä varten kokoamme puolivuosittain olennaisimpia tilastoja ja pyydämme muutamalta eri alan asiantuntijalta heidän kommenttejaan viimeisen puolen vuoden asuntomarkkinoiden tapahtumista.

Vuoden ensimmäisen puoliskon jälkeen on taas aika katsoa, miltä asuntomarkkinoiden alkuvuosi 2019 on näyttänyt. Kokosimme tähän artikkeliin näppärän tiivistelmän katsauksesta, mutta koko oppaan pääset ahmimaan täällä.

Tuoreimmat tilastotiedot

Osakeasuntojen hinnat

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen osakeasuntojen hinnat nousivat pääkaupunkiseudulla 1,7 prosenttia ja laskivat muualla Suomessa 1,7 prosenttia vuoden 2018 huhtikuuhun verrattuna.

Edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan verrattuna hinnat nousivat Tilastokeskuksen mukaan huhtikuussa suurista kaupungeista eniten Turussa, Oulussa ja Helsingissä. Suurimmista kaupungeista korkein keskimääräinen neliöhinta oli Helsingin 4 240 euroa kun taas matalin oli Oulun 1 791 euroa.

Etuoven tilastojen mukaan kaikkien asuntotyyppien hinnat ovat hyvin maltillisesti laskeneet vuoden 2019 ensimmäisen puoliskon aikana.

Vanhojen osakeasuntojen hintojen kehitys kuukausittain, indeksi 2015=100

Asuinhuoneistojen vuokrat

Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteiset vuokrat nousivat eniten Turussa vuoden 2019 ensimmäisellä neljänneksellä. Lisäksi, pääkaupunkiseudulla vuokrat nousivat hieman nopeammin kuin muualla Suomessa.

Vuoden 2019 ensimmäisellä neljänneksellä korkeimmat keskimääräiset neliövuokrat vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa ja ARA-asunnoissa olivat Helsingissä, hieman yli 20 €/m2, kun taas matalin keskimääräinen neliövuokra suurimmista kaupungeista oli Oulussa, noin 13 €/m2.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrien kehitys, indeksi 2015=100

Kohdemäärät

Etuoven tilastojen mukaan myytävien kohteiden määrä on vuoden ensimmäisellä puoliskolla noussut tasaisesti varsinkin kevättalvesta toukokuulle saakka. Myytäviä kohteita oli vuoden 2019 toukokuussa lähes 4000 enemmän kuin saman vuoden tammikuussa.

Kohteita oli Etuoven tietojen mukaan toukokuussa 2019 myynnissä lähes saman verran kuin edellisen vuoden vastaavana ajankohtana eli vain noin 250 enemmän.

Myytävien kohteiden määrä

Huom! Taulukon luvut on muodostettu Etuovi.comissa julkaistuista kohteista.

Markkinointiaika

Etuoven tilastojen mukaan kaikkien asuntotyyppien markkinointiajat laskivat alkuvuonna tammikuusta maaliskuuhun, mutta nousivat maaliskuun jälkeen takaisin tammikuun tasolle.

Keväällä kaikkien kohteiden markkinointiajoissa tapahtui taas selkeä, noin 30 päivän, lasku. Keskimäärin asuntojen markkinointiajat olivat toukokuussa 2019 noin 30 päivää lyhyempiä kuin saman vuoden tammikuussa.

Myytävien kohteiden markkinointiaika

Huom! Taulukon luvut on muodostettu Etuovi.comissa julkaistuista kohteista.

Rakentaminen

Tilastokeskuksen mukaan rakennuslupia on myönnetty ensimmäisellä neljänneksellä 11,8 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin. Liike- ja toimistorakentamisen lupakuutiomäärä väheni jopa 46 prosenttia ja ja asuinrakentamisen määrä 24,2 prosenttia vuodentakaiseen verrattuna.

Rakennustuotannon volyymin, eli käynnissä olevan rakennustuotannon, kasvu hiipui Tilastokeskuksen tilastojen mukaan vuoden 2019 ensimmäisellä neljänneksellä 0,8 prosenttiin, kun samana ajankohtana edellisvuonna kasvua oli 13,6 prosenttia. Asuinrakentamisen volyymi kääntyi laskuun vuoden 2019 ensimmäisen neljänneksen aikan, kun edellisen kerran asuinrakentamisen volyymi on vähentynyt vuonna 2015.

Myönnetyt rakennusluvat ja aloitetut rakennushankkeet,milj. m3, liukuva vuosisumma

Viitekorot

Suomen pankin tilastojen mukaan Euriborkorot ovat pysyneet negatiivisina koko tarkastelujakson ajan. 12 kuukauden euriborkorko oli vuonna 2018 toukokuussa -0,188, kun vuoden 2019 toukokuussa lukema oli -0,134. Suomen pankin mukaan Suomen talletuspankkien viitekorot ovat myös pysyneet samalla tasolla viimeisen puolen vuoden aikana. 

Euriborkorot kuukausittain

Asiantuntijoiden kommentit

Tuomas Viljamaa (Suomen Vuokranantajat Ry)

Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana?

Asuntotuotanto on viimeisen puolen vuoden aikana lähtenyt hiipumaan. Tuotantomäärät ovat edelleen korkealla tasolla suhteessa pitkän aikavälin keskiarvoon ja valmistuneiden asuntojen määrät pysyvät korkeana myös seuraavina vuosina.

Asuntomarkkinoiden kannalta vaikuttava tekijä on myös uusi hallitusohjelma. Hallitusohjelmassa selvitetään pääomavastikkeiden vähennysoikeuden rajaamista vuokranantajilta. Kaupungistuvan Suomen asuntomarkkinoiden kannalta muutos olisi todella vahingollinen ratkaisu ja verojärjestelmän kannalta haastavaa, sillä käytännössä se vaatisi poikkeuksia verolainsäädäntöön.

Taloyhtiölainakeskustelussa on mielestäni ollut jonkin verran ylilyöntejä ja väärinymmärtämistä, sillä kyseessä on kuitenkin asuntorakentamisen rahoituskeino, joka on toiminut hyvin. 

Kolmantena asiana nostan asuntomarkkinoiden polarisaation jatkumisen. Meillä on entistä eriytyneemmät asuntomarkkinat. Taantuvien ja kasvavien alueiden välinen kuilu kasvaa. Kannattaa huomata, että pääkaupunkiseutukin koostuu hyvin erilaisista asuntomarkkinoista.

Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?

Asuntosijoittamisen kannalta edellä mainitut kehitystrendit tarkoittavat sitä, että mikrosijainnin merkitys kasvaa. Pitää tuntea sijoituskohteen asuntomarkkinatilanne entistä paremmin. 

On myös syytä tunnistaa asuntosijoittamisen riskit. Poliittinen riski on yksi merkittävä tekijä, jota ei välttämättä tule aina ajatelleeksi. On tärkeää, että vuokranantajien ääni kuuluu mahdollisimman vahvasti asuntomarkkinoilla.

Pasi Kuoppamäki (Danske Bank)

Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana?

Hintakehitys on edelleen ollut hyvin paikallista, eli kasvukeskusten hyvillä paikoilla hinnat ovat nousseet, mutta monin paikoin ja etenkin muuttotappiopaikkakunnilla asuntojen hinnat ovat luisuneet alaspäin.

Uusien asuntojen rakennuslupien määrä on supistunut, mutta asuntotuotanto on edelleen varsin korkealla tasolla. Asuntotuotannon voi kuitenkin odottaa hiljentyvän hieman vuoden lopulla, eli tarjonta kääntyy maltilliseen laskuun.

Yleinen suhdannetilanne on heikentynyt, mutta tämä ei ole vielä merkittävästi heijastunut asuntokauppaan.

Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?

Asuntosijoittajat ovat muuttuneet hieman varovaisemmiksi, mutta matalat korot ja vaihtoehtoisten sijoituskohteiden riskit kannustavat edelleen monia asuntosijoittamiseen.

Erkki Heikkinen (Kiinteistömaailma)

Mitkä ovat ne keskeisimmät asiat, joita asuntomarkkinoilla on tapahtunut viimeisen puolen vuoden aikana?

Kiinteistömaailman näkökulmasta tätä vuoden 2019 alkupuoliskoa voi kuvata yhdellä sanalla: nousujohteinen. Alkuvuoden varovaisen tunnustelevan ilmapiirin jälkeen kauppavilkkaus on muuttunut kevään edetessä selkeästi paremmaksi. Uudiskohteissa kuitenkin näyttää siltä, ettei tänä vuonna ylletä viime vuoden kauppamääriin. 

Myös paikkakunnan sisäisten hintahaitareiden leventyessä taloyhtiön tietoihin perehtyminen korostuu. Hyvin hoidetun asunto-osakeyhtiön arvostus nousee lisääntyvässä määrin sijoittajien mielenkiinnon kohteena.

Miten nämä asiat ovat vaikuttaneet asuntosijoittajan toimintaan?

Myös paikkakunnan sisäisten hintahaitareiden leventyessä taloyhtiön tietoihin perehtyminen korostuu. Hyvin hoidetun asunto-osakeyhtiön arvostus nousee lisääntyvässä määrin sijoittajien mielenkiinnon kohteena.