Parvekeremontti asuntosijoittajan näkökulmasta

Yleisimmät remontit ja niiden kustannukset -artikkelissa esittelimme taloyhtiön remontteja, joita olemme käsitelleet blogissamme myös yksitellen perusteellisemmin. Tällä kertaa vuorossa on syventyminen parvekeremonttiin, joka ei useimmille asuntosijoittajille ole varmastikaan se yleisin ja pelätyin. Silti parvekeremonttiinkin liittyvät perusasiat on hyvä tiedostaa, etenkin jos oman sijoitusasunnon kohdalla asia on joskus ajankohtainen.

Mitä parvekeremontti tarkoittaa ja miten se toteutetaan?

Parvekeremontti voidaan toteuttaa (ja usein toteutetaankin) julkisivuremontin yhteydessä, mutta joskus myös erillisenä projektina. Kuten muutkin taloyhtiön remontit, myös parvekeremontti voi vaihdella laajuudeltaan paljon.

Joskus parvekkeiden kuntoa voidaan pitää yllä tekemällä tasaisin väliajoin pienempiä huoltotoimenpiteitä, kuten maalaamista ja pintojen uusimista. Toisaalta taas pidemmillä aikaväleillä perusteellisemmat korjaukset ovat tarpeen, jolloin kaikki vaurioituneet parvekerakenteet puretaan ja uusitaan. Perusteellisessa remontissa voidaan myös asentaa lasittomiin parvekkeisiin parvekelasit, joilla on tyypillisesti merkittävä vaikutus parvekkeen käyttöikään.

Parvekeremontin kustannukset asuntosijoittajalle

Parvekeremontin kustannuksen haarukka osuu tyypillisesti noin 50-200€/m². Kuten mainittu, parvekeremontti voi vaihdella laajuudeltaan merkittävästi, joten tämänkin kunnostusprojektin kustannukset riippuvat siitä, mitä tehdään. Kustannukset ovat luonnollisesti alhaisemmat, jos vanhoja parvekkeita vain huolletaan ja puolestaan kalliimmat, mikäli parvekkeet uusitaan kokonaan. Lisäksi lasittomiin parvekkeisiin mahdollisesti asennettavat parvekelasit voivat merkittävästi nostaa remontin hintaa.

Parvekeremontin käyttöikään ja sitä kautta kustannuksiin vaikuttaa myös se, miten parveke on rakennettu. Parvekkeita voi olla sisään vedettyjä parvekkeita tai ulokeparvekkeita. Sisään vedetty parveke on enemmän suojassa säältä ja säilyy siksi tavallisesti kauemmin. Lisäksi parvekelasitus suojaa parvekkeita säältä, joten lasitettujen parvekkeiden käyttöikä on tyypillisesti pidempi kuin lasittomien parvekkeiden.

Parvekeremontin yhteydessä on myös hyvä ottaa huomioon, että useimmiten kaikki osakkaat ovat maksuvelvollisia, vaikka jokaisessa asunnossa ei parveketta olisikaan. Vaikka omassa sijoitusasunnossasi ei siis olisi parveketta, mutta taloyhtiön muissa huoneistoissa on, joudut silti osallistumaan parvekeremontin kustannuksiin. Kyse on taloyhtiön vastuulle kuuluvasta kunnossapidosta ja tyypillisesti tämänkin remontin kustannukset jaetaan yhtiöjärjestyksessä määritetyn vastikeperusteen mukaan (neliöiden tai osakkeiden mukaan). Kannattaa siis ottaa selvää, miten oman sijoitusasuntosi taloyhtiössä menetellään.

Parvekeremonttikohde sijoitussalkussa

Ei kaiketi voi liikaa korostaa, että sijoituskohdetta ostaessa on todella tärkeää selvittää, mitä remontteja taloyhtiössä on tehty ja mitä korjauksia on suunnitteilla. Taloyhtiön kuntokartoitus sekä kartoituksen pohjalta tehty kunnossapitotarveselvitys kannattaa siis tarkkaan käydä läpi jo ostohetkellä, jotta mahdollisiin korjaustöihin voi taloudellisesti varautua. Hyvin hoidetulta taloyhtiöltä löytynee myös pitkän tähtäimen suunnitelma, joka kertoo milloin ja miten taloyhtiön korjaushankkeet on ajateltu toteuttaa. Lisäksi voi keskustella isännöitsijän kanssa, jolloin selviää mitä tulevien remonttien suhteen on todella tehty.

Kun kohdetta tarkemmin tutkiessa saa selville remontin yksityiskohdat, lienee sanomattakin selvää, että laskinta kannattaa käyttää ennen ostopäätöksen tekemistä. Ottamalla huomioon remontin arvioidut kustannukset tuotto- ja kassavirtalaskelmissa, harkitun tarjouksen tekeminen tai tarjouksen jättämättä tekeminen on helpompaa.

Jo salkussa olevien sijoitusasuntojen kannalta on tärkeää osallistua yhtiökokouksiin, joissa saat tärkeää tietoa suunnitelluista remonteista. Remontin osuessa kohdalle kannattaa olla itsekin perillä remontin etenemisestä ja pitää tarvittaessa yhteyttä sekä taloyhtiöön että urakoitsijaan.

Parvekeremontin vaikutus arvoon ja vuokratasoon

Parvekeremontti ei ole se kaikista kallein remontti, mutta se ei yleensä myöskään merkittävästi vaikuta asunnon arvoon tai vuokratasoon. Kunnostettujen parvekkeiden vaikutus asunnon arvoon riippuu kuitenkin lähtötasosta ja remontin laajuudesta. Mikäli parvekkeita vain maalataan ja kunnostetaan, on vaikutus arvoon ja vuokratasoon todennäköisesti melko olematon.

Jos kuitenkin vanhat parvekkeet korvataan täysin uusilla ja lasittomiin parvekkeisiin asennetaan lasit, voi remontti hyvinkin vaikuttaa arvoon ja jopa vuokratasoon. Vaikkei parvekkeen kunto ole vuokralaisille yleisesti se asunnon tärkein elementti, on hyväkuntoinen parveke (etenkin lasitettu) bonus, josta vuokralainen voi olla valmis maksamaan hieman ekstraa.

Miten parvekeremontti vaikuttaa sijoitusasunnon vuokraamiseen?

Etenkin, jos parvekeremontti toteutetaan erillisenä projektina eikä julkisivuremontin yhteydessä, se ei todennäköisesti aiheuta vuokralaisen asumiseen merkittäviä haittoja. Asumisen ei pitäisi estyä kokonaan eli tyhjiä kuukausia ei parvekeremontin vuoksi tarvitse pelätä.

Vuokranantajan on kuitenkin hyvä muistaa, että parvekeremontin aikana pienet vuokranalennukset voivat olla aiheellisia, sillä parveke on todennäköisesti poissa käytöstä remontin aikana. Alennusta voi puoltaa myös muut haitat: remontin aikana talo on yleensä huputettu, yhtiössä voi olla poikkeavia järjestelyjä ja vuokralainen voi kärsiä meluhaitoista.

Hyvän Vuokratavan periaatteet, esimerkiksi avoin tiedottaminen ja yhteydenpito vuokralaiseen, korostuvat remonttien aikana. Vuokralaisen kanssa onkin hyvä keskustella avoimesti ja ajoissa remontin vaikutuksista sekä aikataulusta. Lisäksi on tärkeää kannustaa vuokralaista kertomaan remontin etenemisestä ja mahdollisista asumishaitoista.

Mitä asuntosijoittajan kannattaa ottaa huomioon verotuksessa?

Asuntosijoittajan mahdollisuus vähentää remontista koituneet rahoitusvastikkeiden maksusuoritukset vuokratulon verotuksessa riippuu siitä, miten taloyhtiö käsittelee vastikesuoritukset omassa kirjanpidossaan. Mikäli osakkaiden maksusuoritukset päätetään tulouttaa, ne näkyvät tuloslaskelmassa tuloina. Jos maksusuoritukset sen sijaan halutaan rahastoida, ne kirjataan taseessa olevaan oman pääoman rahastoon. Kirjanpidollisten päätösten lisäksi myös remontin luonne voi vaikuttaa kirjaamistapaan, sillä perusparannukseksi katsottavat hankkeet tulee rahastoida, kun taas vuosikorjaukset voidaan joko tulouttaa tai rahastoida.

Kuten aikaisemmassa artikkelissamme kävimme läpi, tulouttaminen on asuntosijoittajalle kannattavampi vaihtoehto, sillä tuloutetut maksusuoritukset voi vähentää vuokratulon verotuksessa jo maksuvuonna, mutta rahastoidut suoritukset vasta asuntoa myydessä. Asiaan kannattaakin siis perehtyä huolellisesti ja mahdollisuuksien mukaan myös vaikuttaa.

Lisää verotusvinkkejä remonttien varalle löydät myös artikkelistamme Sijoitusasunnon verotus.

Muista nämä:

  • Ota selvää remontin laajuudesta, kestosta ja kustannuksista
  • Selvitä remonttikustannusten vaikutus sijoituksesi tuottoon ja kassavirtaan
  • Arvioi remontin tuomia riskejä ja mahdollisuuksia asunnon hinnan ja vuokratason osalta
  • Tiedota remontista vuokralaista ja sovi mahdollisesta alennuksesta
  • Yritä vaikuttaa korjaushankkeen tulouttamiseen taloyhtiössä