OVRJT -strategia (osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita ja toista) eli englanniksi BRRRR -strategia on kaava asuntosijoitustoiminnan kasvattamiseen ja vaurastumisen nopeuttamiseen. Miten strategia toimii käytännössä?

Aiheesta on kirjoitettu kokonainen kirja ja meillä on ollut ilo saada toinen kirjoittajista haastateltavaksi sekä podcastiin että blogiin. Kokeneet asuntosijoittajat Harri Huru ja Marko Kaarto julkaisivat keväällä 2021 kirjan Asuntosijoittamisen lumipalloefekti. Kaarto vieraili Sijoitusovi Podcastissa kertomassa aiheesta ja tämä blogiteksti on kirjoitettu podcast jakson sekä Kaarton haastattelun pohjalta.

Alla käymme strategian läpi tiivistetysti vaihe vaiheelta. Syvemmin aiheisiin voit uppoutua Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan avulla.

OSTA, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita ja toista

Sijoitusasunnon ostopäätöksen valmisteluun kannattaa käyttää aikaa, sillä ostohetkellä lukitaan monta asiaa, joihin ei enää myöhemmin voi vaikuttaa. Yksi näistä on sijainti, joka puolestaan määrittää paljon asunnon vuokrattavuutta. Ovatko rakennus, pihapiiri, ympäristö ja kulkuyhteydet sellaisia, taloyhtiön yhteiset tilat, lähipalvelut jotka houkuttavat vuokralaisia?

Sijoitainti vaikuttaa myös asunnon tulevaisuuden arvonnousupotentiaaliin. Ovatko alueen asuntojen hinnat nousu- vai laskusuuntaisia? Millä hintavälillä alueen asuntojen hinnat vaihtelevat? Kuinka korkeaksi hinnan voi olettaa remontoimalla nousevan? Kuinka alue kehittyy tulevaisuudessa ja onko kaavamuutoksia vireillä: onko tulossa uusia asuntoja tai palveluita, liikenneyhteyksiä alueelle?

Asunnosta maksettava hinta ostohetkellä vaikuttaa mm. vuokratuottoprosenttiin ja kassavirtaan, sekä moniin muihin asuntosijoittajalle tärkeisiin tunnuslukuihin. Asunnon ostohetki on kaikista tärkein yksittäinen asia koko strategiassa.

Vuokratuottolaskurilla voit testata, miten eri tunnusluvut muuttuvat, kun ostohinta muuttuu 10% ja muut luvut (vuokra, vastike yms.) pysyvät samoin.

Mistä ja miten alle markkinahintaisia asuntoja löytyy?

“Asuntomarkkinoista on tullut viime vuosina erittäin tehokkaat ja hinnoitteluvirheitä on todella vaikea löytää, varsinkin pääkaupunkiseudun, Tampereen ja Turun ruutukaava-alueilla. Kuitenkin näkemällä vaivaa ja tekemällä ahkerasti töitä, hyvien diilien löytäminen on yhä mahdollista.” Kaarto kertoo. Kaarto ja Huru käyvät kirjassaan läpi erilaisia esimerkkejä, miten alle markkinahintaisia asuntoja voi löytää. Kaikkia näitä tapauksia yhdistää se, että asunnon ostajan on oltava valmis perkaamaan asuntotarjontaa huolellisesti eri kanavia pitkin.

He korostavat mm. verkostoitumisen merkitystä. “Mitä enemmän ihmiset tietävät, että olet etsimässä sijoitusasuntoa, sitä todennäköisemmin löydät jotain.”

Verkostoituminen ja systemaattinen työnteko on noussut esiin blogissamme ennenkin, kun olemme haastatelleen asuntosijoittamisen ammattilaisia. Myös Jenny Nyman on oivallinen esimerkki siitä, miten erilaisin tavoin hyvä diili voi sattua kohdalle, kun jaksaa nähdä vaivaa sen eteen.

Huolellisen taustatyön jälkeen on kuitenkin tärkeää olla valmis reagoimaan nopeasti. Hyvät kohteet eivät yleensä odottele ostajia pitkään, joten analyysi kohteen toimivuudesta tulisi pystyä tekemään nopesti. Lisäksi pankista kannattaa olla lainalupaus valmiina sekä omarahoitusosuus kunnossa.

Osta, VUOKRAA, remontoi, jälleenrahoita ja toista

OVRJT -strategiassa oleellista on, että asunto vuokrataan ennen remontointia, jotta remontista aiheutuneet kulut voidaan vähentää verotuksessa.

Kaarto ja Huru esittelevät kirjassaan vuokrauksen kolme vaihtoehtoa.

• Asunto ostetaan vuokralaisineen, remontti toteutetaan kesken vuokrasuhteen tai vuokralaisen vaihtuessa ensimmäisen kerran.
• Asunto ostetaan peruskuntoisena ja tyhjänä, vuokrataan peruskuntoisena ja remontti toteutetaan joko vuokrasuhteen aikana tai 1. ja 2. vuokralaisen välissä.
• Asunto ostetaan huonokuntoisena ja tyhjänä, siihen toteutetaan hyvin pieni pintaremontti vuokraamisen helpottamiseksi ja suurempi remontti toteutetaan jälleen joko vuokrasuhteen aikana tai 1. ja 2. vuokralaisen välissä.

Jotta remontin kulut voidaan vähentää verotuksessa, tulee asunnon olla vuokraustoiminnan käytössä ennen remonttia. Mutta mikä sitten on “vuokraustoiminnan käytössä”? Kaarto avaa tilannetta näin: ”Esimerkiksi peruskuntoisen asunnon voi vuokrata ihan lyhyeksikin aikaa, vaikka viikoksi jollekin keikkatyöläiselle. Toimimalla tällä tavalla lainsäädännön ‘vuokraustoiminnan käytössä’ vaatimus täyttyy ja vuosikorjaustyyppisen remontin voi aloittaa välittömästi lyhyenkin vuokrauksen jälkeen. Tästä seuraa se verotuksellinen hyöty, että remonttikulut ovat verovähennyskelpoisia jo kuluvana verokautena.”

Osta, vuokraa, REMONTOI, jälleenrahoita ja toista

Remontoinnin ajatuksena on, että remontin tulee nostaa asunnon arvoa enemmän, kuin remonttiin menee rahaa.

Remontin voi toteuttaa monella eri tavalla. Joku haluaa tehdä ns. varmoja valintoja ja remontoi asunnon vaaleilla / neutraaleilla, useimpia miellyttävillä materiaaleilla. Toinen taas haluaa tarjota persoonallisempia vuokrakoteja. Remontilla voidaan tähdätä myös suoraan tiettyyn vuokratasoon: kivitasoilla, integroiduilla kodinkoneilla ja muilla laadukkailla ratkaisuilla voidaan tavoitella alueen korkeamman tason vuokraa.

Remontin voi joko tehdä itse tai sen voi ulkoistaa osittain tai kokonaan, mikäli itseltä ei löydy tarvittavaa osaamista tai halua. “Ajatuksena tässä strategiassa on nimenomaan se, että itse keskittyy siihen, mihin on osaamista. Minun kohdallani se tarkoittaa asuntojen ja vuokralaisten etsimiseen keskittymistä, kaiken muun olen ulkoistanut.” Kaarto toteaa.

Osta, vuokraa, remontoi, JÄLLEENRAHOITA ja toista

Ajatuksena on, että asuntoon sijoitettu oma pääoma tulee pystyä irrottamaan mahdollisimman nopeasti. Yksinkertaisimmillaan homma toimii siten, että remontin jälkeen asunnosta pyydetään välittäjän tekemä arvio ja tämän arvion kanssa kävellään pankkiin hakemaan lisää lainaa.

Olemme aiemmin kirjoittaneet perusteellisesti ja esimerkein jälleenrahoituksesta. Voit perehtyä aiheeseen kattavammin tästä kirjoituksesta.

Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita ja TOISTA

OVRJT, eli BRRRR -strategia sopii myös sellaisille asuntosijoittajille, joiden tavoitteena on hankkia vain muutama sijoitusasunto. Suurimman hyödyn tästä kuitenkin saavat ne, jotka aikovat kasvattaa toimintaa useilla sijoitusasunnoilla. Vasta silloin pääsee kokemaan, miten vauhti kasvaa asunto asunnolta. Toistamalla tätä samaa kaavaa, uusien asuntojen ostaminen käy entistä helpommin. 

Mikäli olet kiinnostunut kasvattamaan asuntosalkkuasi tehokkaasti, suosittelemme Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukemista.

Kuuntele myös Sijoitusovi Podcastin jakso, jossa on vieraana Marko Kaarto.