Osakkaan hyvittäminen

Osakkaan hyvittäminen – Mitä, miksi ja miten?

Monet asuntosijoittajat teettävät tai tekevät sijoitusasunnoissaan ennemmin tai myöhemmin erilaisia remontteja. Joskus näissä remonteissa tehdään töitä, jotka taloyhtiö myöhemmin teettää muissa asunnoissa yhtiön hankkeena. Tällöin sijoittajalla voi olla oikeus vastikealennukseen eli hyvitykseen. Asunto-osakeyhtiölaissa on ns. hyvityssäännös, joka on monelle osakkeenomistajalle ja sijoittajalle vielä melko tuntematon. Asuntosijoittaja ja kiinteistöalan lakimies Joachim Lindholm on perehtynyt aiheeseen ja vastasi kysymyksiimme aiheeseen liittyen.

Sijoitusovi: Mitä osakkaan hyvittäminen tarkoittaa?

Joachim Lindholm: Joissain tilanteissa on mahdollista, että osakkeenomistaja, joka on jo aiemmin remontoinut esimerkiksi asuntonsa kylpyhuoneen ja wc:n, säästyy yhtiön teettämän remontin haitalta omassa huoneistossaan. Samalla myös yhtiö säästää rahaa, kun sen ei tarvitse kyseistä remonttia enää tehdä. Tällöin osakkeenomistajalla on oikeus yhtiölle tuottamaansa säästöä vastaavaan hyvitykseen. Useimmiten hyvitys annetaan osakkaalle yhtiön hankkeen rahoittamiseksi kerättävän pääomavastikkeen alennuksen muodossa.

Hyvityssäädöksen perimmäinen tarkoitus on motivoida osakkeenomistajia pitämään huolta myös rakennuksesta ja sen perusjärjestelmistä omaehtoisesti. Sen takia osakas ei saa hyvitystä, jos yhtiö ei hyödy teetetystä remontista eli kukaan ei voi saada hyötyä eli hyvitystä, jollei aiemmin tehty työ ensin hyödytä yhtiötä eli kaikkia.

S: Millä edellytyksillä osakas on oikeutettu hyvitykseen?

J: Hyvityksen edellytyksiä on neljä.

Ensimmäinen edellytys on, että osakkaan aiemmin tekemä tai teettämä työ on yhtiön hyödynnettävissä. Hyödynnettävyydellä tarkoitetaan käytännössä tehdyn työn rakennusteknistä kelpoisuutta eli onko työ toteutettu sillä tavalla, ettei työtä tarvitse tehdä yhtiön hankkeen yhteydessä uudestaan. Luonnollisesti, jos työ on esimerkiksi tehty rakennusteknisesti vanhojen rakennussäännösten mukaisesti tai se on yleisesti ottaen tehty liian kauan sitten tai huonosti, yhtiön on tarkoituksenmukaista tehdä se työ uudestaan, eikä hyvitystä tuolloin voida antaa.

Toinen edellytys on, että yhtiölle syntyy aiemmin tehdystä työstä säästöä. Yksinkertaisesti osakkaan teettämästä työstä on koiduttava yhtiölle säästöä, jotta hyvitystä voidaan antaa.

Kolmantena edellytyksenä on, että tehty työ on tehty taloyhtiön ulkopuolisilla varoilla. Huomioon otettavaa on, että säännöksen mukaan työn ei tarvitse välttämättä olla hyvitystä vaativan osakkaan varoin toteutettu. Työn on siis voinut tehdä ja kustantaa myös joku edeltävä osakas tai esimerkiksi osakkaan vakuutusyhtiö. Sillä, paljonko aiemmin tehty työ on maksanut, ei myöskään ole hyvittäessä merkitystä, vaan olennaista on se, paljonko aiemmin tehty työ aikaansaa yhtiölle säästöä.

Neljäntenä edellytyksenä on, että osakkaan tekemä tai teettämä työ on oltava sama kuin yhtiön hanke. Ei siis riitä, että työ aiheuttaa yhtiölle säästöä, jos se ei aiheuta säästöä kyseisessä hankkeessa. Tyypillisesti tämä kohta tulee arvioitua jo hyödynnettävyyden arvioinnin yhteydessä.

S: Miten hyvitys lasketaan?

J: Itse asiassa hyvitys on melko helposti laskettavissa. Otetaan vaikka esimerkiksi sellainen tilanne, että yhtiö tilaa putkiremontin, jonka urakkasopimuksen mukainen hinta on 900 000 euroa. Sen lisäksi yhtiön urakassa tulee vielä tehtäväksi muutamia lisätöitä, joita ei ennakkoon osattu suunnitella ja hankkeen kokonaishinta nousee 1 000 000 euroon.

Hyvitystä on vaatinut huoneiston A 3 osakkeenomistaja. Kyseisessä huoneistossa on tehty sellaisia töitä, ettei yhtiön tarvitse uusia huoneiston kylpyhuonetta ja putkia, koska nämä ovat kaikki kunnossa. Jos huoneisto A3 olisi jouduttu myös saneeraamaan, se olisi urakoitsijan mukaan maksanut 17 000 euroa. Urakoitsijan määrittämästä säästöstä tehdään vielä ikävähennys, joka lasketaan suhteuttamalla hyödynnettävien töiden käytössä ollut aika niiden kokonaiselinkaareen, mutta yksinkertaisuuden vuoksi sanotaan, että ikävähennys on tässä tapauksessa 3 000 euroa. Nettosäästöä yhtiölle syntyi siis lopulta 14 000 euroa. Näin ollen ilman osakkaan aikaisemmin teettämää työtä yhtiön hankekustannukset olisivat olleet 1 014 000 euroa (yhtiön hankkeen lopulliset kustannukset + nettosäästö). Tuo kokonaiskustannus jaetaan normaalisti vastikkeille. Jos tässä tapauksessa kyseisen osakkaan vastikeosuudeksi tulisi 20 000 euroa, mutta hän on oikeutettu 14 000 euron hyvitykseen, hän maksaa lopulta hankkeesta 6 000 euroa.

S: Miten osakas käytännössä saa hyvityksen?

J: Osakkaan on itse haettava hyvitystä ja näytettävä hyvityksen edellytykset. Urakoitsija kuitenkin arvioi syntyvän säästön ja taloyhtiö lopulta päättää, saako osakas hyvityksen vai ei. Vaikka hyvityksestä päättää yhtiökokous, ei hyvityksiä voi mielivaltaisesti jättää myöntämättä, vaan mikäli edellytykset täyttyvät, tulee hyvitys myös antaa. Kuten sanottu, tyypillisesti hyvitys annetaan käytännössä osakkaalle vastikealennuksen muodossa.

Joissakin taloyhtiöissä voi kuitenkin olla tilanne, että hanketta varten ei peritä vastiketta, jolloin hyvitystä ei voida antaa vastikealennuksen muodossa. Joskus taloyhtiö voi esimerkiksi myydä omistamiaan huoneistoja, liiketiloja tai tontinosia, ja voi tuloilla rahoittaa hankkeen ilman lainarahaa. Vaikka lain hyvityssäännöksessä sanamuotona käytetään ”vastikealennusta”, on hyvityssäännöksen tavoitteiden ja tarkoituksen sekä asunto-osakeyhtiölain osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatteen mukaista, että hyvitys annetaan osakkaalle niissäkin tapauksissa, kun vastikealennus ei ole mahdollinen. Yhtiön hankkeelleen valitsema rahoitusratkaisu ei siis saisi vaikuttaa osakkaan hyvitysoikeuteen.

S: Mitä asuntosijoittajan täytyy ottaa huomioon?

J: Toivottavaa olisi, että mahdollisimman moni asuntosijoittaja miettisi hankintojaan myös hyvityssäännöksen kannalta; onko huoneistossa jotain sellaista, mikä voisi näkyä alhaisempana vastikkeena tulevaisuudessa tai mahdollisuutena välttää tyhjiä kuukausia, kun huoneistossa ei ehkä tarvitsekaan tehdä saneeraustöitä yhtiön hankkeen yhteydessä.

Lisäksi ostaessa sellaista sijoitusasuntoa, jossa voisi olla edellytykset hyvitykseen, on varmistuttava siitä, että hyvityksen edellytysten täyttymisen kykenee myöhemmin näyttämään. Pyydä siksi myyjältä tarvittavat asiakirjat, kuten muutostyöilmoitus, laskut (joista näkyy työssä käytetyt materiaalit), työselosteet yms. Toisaalta taas, jos olet myymässä tällaista huoneistoa, jossa voisi olla hyvitysmahdollisuus, kannattaa kerätä aineisto valmiiksi uudelle omistajalle ja mainita asiasta. Samalla muista kuitenkin painottaa, ettet voi luvata hyvitystä yhtiön puolesta, mutta pyri huomioimaan mahdollinen tuleva hyvitys osaksi kauppahintaa.

Jos olet tehnyt asunnossasi remonttia tai ostanut saneeratun huoneiston, ilmoita heti hankesuunnitteluvaiheen alkaessa taloyhtiölle, että huoneistossasi on tehty yhtiölle mahdollisesti säästöä aikaansaavia töitä. Toimita tukeva aineisto jo hyvissä ajoin yhtiölle, jotta se voi ottaa teettämäsi työn huomioon suunnittelussa ja pyytää urakoitsijalta arvioita säästöstä. Taloyhtiön kannattaakin jo tarjouspyynnössä pyytää urakoitsijaa arvioimaan osakkaiden aikaisemmin teettämien töiden hyödynnettävyys ja säästöt. Tässä kohtaa on hyvä jälleen muistaa, että vaikka urakoitsija arvioi hyödynnettävyyden ja säästön, hyvitystä vaativan on näytettävä, että edellytykset ovat olemassa.

Sijoittajaosakkaana kannattaa myös aina korostaa sitä, että hyvityksessä on aina lopulta kyse siitä, että yhtiön kaikki omistajat hyötyvät! Sinä et saa vastikealennusta, jos yhtiön hankekustannukset eivät ole kaikille edullisemmat aiemmin tehtyjen töiden johdosta.


 

VT Joachim Lindholm ja AA Aki Rosén kirjoittivat aiheesta myös hiljattain kirjan: Osakkaan hyvittäminen – vastikealennuksen laskentaopas. Kirjan voi tilata täältä, jos haluat lukea aiheesta lisää.