Asuntosijoittaja Markus Grahn

Markus Grahn: Urbaani vuokranantaja

Lahtelainen Markus Grahn on kaikkea muuta kuin ”tavallinen” vuokranantaja. Omienkin sanojensa mukaan hän on ennen kaikkea urbaani vuokranantaja, joka hyödyntää digitaalisia työkaluja ja toteuttaa perinteisestä vuokraustoiminnasta poikkeavia ideoita. Grahnia ja hänen luomaansa MG Asunnot-konseptia onkin esitelty muun muassa Helsingin Sanomissa ja isommatkin tahot ovat ottaneet hänen toiminnastaan mallia. MG Asunnot on kuitenkin vasta alkua, sillä ideoita tällä herralla syntyy kuin sieniä sateella.

Töitä nuorten ja silmälasien parissa

Grahn kertoo heti aluksi, että hän on lähtöisin huonomaineisesta lähiöstä ja hänen lapsuudessaan rahasta oli tyypillisesti pula. Monista ikätovereista poiketen hän yritti kuitenkin pysyä pois pahanteosta ja piti jo 15-vuotiaana ahkerasti erilaisia kerhoja kaupungin nuorisotalolla. ”Minulla on ollut vähän huonot lähtökohdat, mutta pääsin nuorena nuorisotalolle apuohjaajaksi, vedin sekä suunnittelin leirejä ja olin mukana jos jonkin näköisessä nuorisotapahtumassa. Minulla oli ihan avaimet sinne talolle eli minuun luotettiin. Melko usein avasin ne tilat ja vedin siellä valokuvauskerhoa, jotain liikuntakerhoa ja muuta. Se oli kyllä pelastukseni, että minuun luotettiin siellä ja sain paljon vastuuta.” Kyseiset työt ja vastuut veivät Grahnin Mikkeliin, jossa hän opiskeli itselleen nuoriso-ohjaajan ammatin.

Nuoriso-ohjaajana työskentelyn lisäksi Grahn on tehnyt monia erilaisia töitä, kuten järjestyksenvalvojan ja turvamiehen töitä. Lisäksi opiskeluaikana hän vietti vuoden päivät Intiassa työharjoittelussa. Lopulta Grahn kuitenkin kiinnostui optisesta alasta ja onkin tehnyt jo reilun kymmenen vuoden uran optiikkahiojana. Pari vuotta sitten hän valmistui myös optisen alan merkonomiksi. Itse asiassa juuri näistä kaupallisen alan opinnoista myös asuntosijoitukset saivat uutta pontta ja idea MG Asunnoista sai alkunsa.

Vaikeuksien kautta voittoon

Grahnin luoman MG Asunnot-konseptin verkkosivuja selaillessa saa kuvan kokeneesta ja asiakaspalvelualttiista asuntosijoittajasta. Tällainen asuntosijoittaja hän ei kuitenkaan ollut heti alusta alkaen. Grahn on itse asiassa kulkenut pitkän matkan asuntosijoittajana ja kertoo avoimesti siitä, miten hän alussa lähti toimintaan mukaan ymmärtämättä aiheesta juurikaan mitään.

”Vuonna 2004 olin juuri saanut oman asuntoni lainan maksettua, kun kaverini halusi myydä oman yksiönsä, joka hänellä oli ollut vuokralla. Hän tarvitsi rahaa omakotitalonsa remontoimiseen ja ehdotti sitten minulle yksiötään sijoitusasunnoksi. Sen päivän ajan sitä mietin ja jotenkin vakuuttelin itseni siihen, että se on järkevää, joten ostin asunnon. Ajattelin, että asunnossa se arvonnousu on varmaan kova. Olin tietysti tyytyväinen, koska olin silloin siinä uskossa, että jos omistaa kiinteistöjä tai asuinhuoneistoja, niin arvonnousu on se hyvä juttu. Enhän minä ymmärtänyt vuokratuotosta tai kassavirrasta silloin mitään.”

Vaikka Grahnilla on kyseinen asunto edelleen sijoitussalkussaan ja tuottokin on ollut kohtalainen, todellisuudessa kyseisen asunnon arvo ei juuri noussut. Virheitäkin tämän asunnon vuokrauksessa on tehty. ”Sen asunnon kohdalla olen tehnyt useimmat vuokranantajan perusvirheet epäonnistuneista vuokralaisvalinnoista lähtien. Olen vaikeuksien takia ollut ajatuksissani useampaan otteeseen myymässä asuntoa ja itse asiassa luopumassa koko vuokraustoiminnasta. Onneksi en kuitenkaan koskaan lopettanut.”

Tuon ensimmäisen sijoitusasunnon taistelujen ja voittojen jälkeen Grahn on edennyt sijoitustoiminnassaan maltillisesti. Useamman vuoden ajan Grahnilla oli salkussaan muutama sijoitusasunto, jotka oli kaikki ostettu parin vuoden välein. Grahn kokeekin, että hänen vahvuuksiaan sijoittajana on, että hän otti alun rauhallisesti. ”Olen edennyt niin hitaasti, että olen pysynyt vakavaraisena ja pitänyt velkavivun kohtuullisena. Se on oikeastaan mahdollistanut sen, että nyt viime vuosina olen voinut ostaa useamman asunnon vuodessa ja silti pitänyt velkavivun samana. Siinä on toki auttanut myös se, että minulla on kohteissa positiivinen kassavirta ja olen saanut ostettua kohteita vähän alle markkinahinnan.”

Miten tämä käännös ummikosta ammattilaiseksi sitten tapahtui? ”No kyllä se käytäntö ja ne virheet opettivat aika paljon. Mutta täytyy sanoa, että noin 6 vuotta sitten, kun vaihdoin pankkia niin opin myös paljon. Yhdistelimme pankin kanssa lainoja ja muuta, niin siinä sen aikaisemman sillisalaattini selvittämisessä minulle aukesi todella moni asia. Liiketalouden opiskelujen aikana opin myös paljon ja sain opintojeni kautta työkalut vahvistamaan omaa toimintaani. Nämä ja moni muu asia aktivoivat minua tekemään toiminnastani ammattimaisempaa ja samalla minulle hahmottui se asuntosijoittamisen isompi kuvio. Samoihin aikoihin sain idean MG Asunnoista, joten aloin hahmottelemaan liiketoimintasuunnitelmaa ja viemään sitä ajatusta eteenpäin.”

Erinomaista palvelua vuokralaisille

MG Asunnot on erinomainen esimerkki siitä, miten yksityinen asuntosijoittaja voi erottautua suuresta vuokranantajajoukosta tarjoamalla asukkaille hyvää palvelua. Grahn tarjoaa vuokralaisilleen yhteistyökumppaneidensa kautta lukuisia erilaisia palveluita kuten muutto-, siivous-, internetin ja kodinelektroniikan asennus-, kodinhoito- sekä vakuutuspalveluita. Kaikki palveluiden tarjoajat on listattu näppärästi MG Asuntojen verkkosivulle.

Grahn on myös listannut kaikki asuntonsa MG Asuntojen verkkosivuille, jossa kuka tahansa voi milloin tahansa tarkastella asuntojen tietoja ja kuvia sekä ilmoittaa olevansa kiinnostunut asunnoista. Jos joku näistä asunnoista vapautuu, ns. ”korvamerkinnän” tehnyt henkilö saa sähköpostiinsa tiedon asunnon vapautumisesta. Tämä on toki oiva palvelu Grahnin asuntoja halajaville, mutta myös Grahnille, sillä vuokralaisen lähtiessä uusi vuokralainen löytyy helposti. ”MG Asuntojen perustamisen jälkeen en ole kertaakaan laittanut vuokrailmoituksia muualle. Yleensä asunnot menevät korvamerkintöjen kautta vuokralle tai viimeistään uutiskirjeen lähettämisen jälkeen löytyy uusi asukas.”

Grahnin puheista, tarinoista sekä teoista huokuu aito vuokralaisista välittäminen. Hän on oikeasti sisäistänyt, että asuntosijoittaminen on liiketoimintaa, jonka keskiössä on asiakas. Grahn painottaa myös nettisivuillaan, että MG Asuntojen toimintaperiaate on asiakaslähtöinen: ”pyrimme aina ottamaan huomioon asiakkaan henkilökohtaiset tarpeet”. Näinhän aika moni yritys sanoo, mutta käytännössä asia voi olla toisin. Grahnin konseptin kohdalla se ei onneksi ole pelkkää sanahelinää ja brändin luomista, vaan asiakaslähtöisyys myös näkyy toiminnassa. Lisäksi hän mainitsee, että osa vuokraustoiminnan vuotuisesta voitosta käytetään tuotekehitykseen.

Jokaiselle jotakin

Grahnilla on siinäkin mielessä hieman valtavirrasta poikkeava strategia, että hän ei sijoita pelkästään yksiöihin. Itse asiassa hänen pitkälti toistakymmentä asuinhuoneistoa sisältävässä asuntosalkussaan on vain muutamia yksiötä ja loput asunnot ovat kaksioita sekä suurempia perheasuntoja.

Grahnin mukaan asuntojen vuokraus perheille on toiminut erittäin hyvin. ”Minulle on tullut paljon kyselyitä tällaisista suurista asunnoista nykyisten vuokralaisten kautta.” Grahn myös kertoo, että kysyntää suuremmille perheasunnoille on erityisryhmien ja maahanmuuttajien keskuudessa paljon. Hyvät yhteistyökumppanit ovat auttaneet häntä mm. kielimuurin purkamisessa ja mahdollistaneet vuokrasuhteita maahanmuuttajaperheiden kanssa. Grahn kuitenkin myöntää sen olevan huomattavasti työläämpää ja riskialttiimpaa, eikä väärinkäsityksiltä ole vältytty. “Sekä onnistuneen vuokrasuhteen että taloyhtiöön asettumisen varmistamiseksi on henkilökohtaisia asunnollakäyntejä varsinkin alkuvaiheessa tullut runsaasti.” Grahn kertoo kuitenkin saaneensa taloyhtiöiltä kiitosta hyvin järjestetystä toiminnasta erityistarpeita vaativien perheiden kanssa.

Suurempia asuntoja saa usein edullisempaan hintaan kuin sijoittajien keskuudessa suosittuja pieniä asuntoja. Lisäksi perheasunnoissa asutaan tyypillisesti pidempään, eli vuokralaiset vaihtuvat harvemmin. ”Jos kaikki omistamani asunnot olisivat yksiötä tässä keskustassa, vuokralaisten vaihtuminen työllistäisi minua todella paljon. Nyt kun minulla on näitä suurempia asuntoja, joissa perheet saattavat asua lähemmäs 10 vuotta, säästyn myös vuokralaisten vaihtumisesta aiheutuvasta työstä.” Grahn kuitenkin varoittaa suurempien huoneistojen vuokrauksen riskeistä. ”Tyhjät kuukaudet ja yllättävät remontit saattavat kääntää toiminnan nopeasti tappiolliseksi, joten isojen asuntojen hankintaa en voi suositella aloittelevalle asuntosijoittajalle.”

Grahn on itse kiinnostunut elämänkaariasumisen palvelusta eli siitä, että hän voi tarjota erilaisia asuntoja vuokralaisille jokaiseen eri elämäntilanteeseen. Kuten Grahn verkkosivuillaan selventää ”elämänkaariasumisessa eri-ikäisten ja toimintavalmiuksiltaan erilaisten ihmisten tarpeet otetaan huomioon siten, että asukkaalla on edellytykset toimia ja asua samassa asuinympäristössä läpi elämänsä”. Tähän Grahn itse asuntotarjonnassaan pyrkii ja tietyllä tasolla se hänen toiminnassaan jo toteutuu. Tässäkin strategiassa on asuntosijoittajan näkökulmasta hyödyllinen koukku: sijoittamalla erilaisiin asuntoihin hän automaattisesti luo hyvää hajautusta sijoituksilleen. Melko nerokasta.

Uusia ideoita riittää

Grahnilla on ideoita niin paljon, että niitä riittäisi vaikka muille jakaa. Konsepti- ja bisnesideoita syntyy koko ajan ja monet niistä ovat etenemässä toteutukseen saakka. Grahnilla tuntuu olevan ilmiömäinen kyky hahmottaa markkinoiden ongelmia (eli mahdollisuuksia) ja kehittää noiden mahdollisuuksien ympärille ratkaisuja sekä palveluita.

Grahn esittelee muun muassa käänteiseen asuntokauppaan, yhteisölliseen asumiseen ja yksityisten vuokranantajien toiminnan kehittämiseen keskittyviä ideoitaan. Ideoita on selkeästi mietitty pitkälle, eikä varmaan kulu aikaakaan, kun nämä ideat etenevät toteutukseen. Vaikka kyseiset konseptit ja palvelut eivät vielä ole valmiita päivänvalolle, olen sataprosenttisen varma, että tulemme kaikki kuulemaan Grahnin ideoista ennemmin tai myöhemmin. Nimittäin tällä urbaanilla vuokranantajalla vain taivas näyttäisi olevan rajana.