“Liikekiinteistöt ovat nykypäivän dinosauruksia”, väittää Timo Metsola Sijoitusovi Podcastissa. Kiinteistöt olivat ylivertaisia vuosikaudet, joskaan eivät yhtä kauan kuin dinosaurukset, mutta niiden ylivertaisuus näyttää tulleen tiensä päähän verrattain yhtäkkisesti. Dinosaurusten elinolosuhteet muuttuivat dramaattisesti asteroidin iskeytyessä maahan – kaupallisille kiinteistöille ja toimistotiloille näyttäisi käyneen samoin.

Aikaisemmin kaupallisia kiinteistöjä on pidetty houkuttelevina sijoituskohteina vakaan ja turvallisen vuokrakassavirran vuoksi. Liike- ja toimistotilojen tarve on viime vuosina vähentynyt etätyön ja verkkokaupan kasvun vuoksi. Dramaattista muutos on ollut viime vuonna. Onko korona siis asteroidi, joka sai äkillisen muutoksen aikaan?

Koronapandemia toimi katalyyttina ja nopeutti jo käynnissä ollutta muutosta

Viime keväänä pandemiaksi kasvanut korona mullisti työnteon ja kaupan nopeammin kuin olisi voinut arvata. Suomessa koulut ja työpaikat tekivät todellisen digiloikan. Muutoksen oli ennustettu tapahtuvan hiljalleen, mutta pandemia pisti siihen todellista vauhtia. 

“Koronapandemia toimi todellisena katalyyttina ja nopeutti kehitystä, joka olisi joka tapauksessa mennyt ajan kanssa samaan suuntaan”, Metsola toteaa.

KTI:n toimitusjohtaja Hanna Kaleva muistuttaa, että kaikkiin liikekiinteistöihin korona ei ole vaikuttanut yhtä rajusti. Esimerkiksi useiden kodinsisustusta ja elektroniikkaa myyvien vähittäiskauppojen sekä päivittäistavarakauppojen myynti on koronan myötä jopa vahvistunut. Sijainti on kuitenkin merkittävä seikka menestymisen kannalta: vähäisemmän työmatkaliikenteen ja kotona pysymisen vuoksi keskustat ja liikenteen solmukohdat ovat kärsineet koronasta.

Yleisesti ottaen kaikki sellainen, missä vuokranmaksu on turvallista ja riskitöntä, on selvinnyt koronasta kaikkein vähimmin vaurioin. Yhteiskuntakinteistöt, kuten asumispalvelut, päiväkodit ja koulut, olivat pääosin pieniriskisiä sijoituskohteita jo ennen koronaa. 

Etätyö ja verkkokauppa ovat tulleet jäädäkseen

Metsola painottaa, että vaikka pandemia on joskus ohi, etätyön ja verkkokaupan kasvu on tullut jäädäkseen. Olennaista sijoittamisen kannalta on kuitenkin erottaa lyhyen ja pitkän tähtäimen vaikutukset toisistaan. Osa muutoksista on tilapäisiä; toiset ovat osa pysyvää kehityskulkua.

“Etätyön määrä oli kasvussa jo ennen pandemiaa, ja toimistojen vajaakäyttö ympäri maailmaa oli jo lisääntynyt. Se, kuinka pysyväksi koronapandemian vaikutukset jäävät, on hyvä kysymys ja vielä auki. Verkkokaupan suosion kasvulle ei näy loppua.”

Vaikka Shopifyn toimitusjohtaja julistikin “toimistokeskeisyyden olevan ohi” (Helsingin Sanomat 17.3.2021), moni etätöissä oleva palannee työpaikalleen koronan jälkeen. Monipaikkaisuus, joustavuus sekä innovatiiviset ja luovat tilaratkaisut kiinnostavat tulevaisuudessa. 

“Kaikenlainen joustavuus kasvaa arvossaan, mikä tarkoittaa esimerkiksi lyhyempiä vuokrasopimuksia ja tilan monipuolisuutta. Sijoittajalle se tuo toisaalta epävarmuutta ja riskiä, mutta toisaalta joustoelementeillä on aina joku hinta”, Kaleva pohtii. 

Virtuaalikokemuksien mahdollisuuksia ei voi vähätellä

Usein markkinat toimivat niin, että yhden hävitessä toinen voittaa. Kuka on voittaja, kun ihmiset tekevät kotoaan käsin kaiken: työskentelevät, shoppailevat, penkkiurheilevat, kokoontuvat ja kuluttavat kulttuuria? 

“Tulevaisuuden virtuaalikokemuksien kautta kaikki tavara ja monet kokemukset ovat virtuaalisesti käden ulottuvilla. Ei ole varmaa, että ajan hermoilla pysyväkään kauppakeskus pystyy tulevaisuudessa kilpailemaan huimien virtuaalikokemusten kanssa”, Metsola pohtii.

Globaaleja jättiläisiä, kuten Amazonia, seuratessa vaikuttaa siltä, että suurten logistiikkakeskusten tarve kasvaa pienten kustannuksella. Mitä tehokkaammin kauppa on ennakoitavissa ja varasto kiertää, sitä kovempi on esillepanon kustannuksista vapaan kaupan hintakilpailukyky. Kun kaiken voi keskittää, etenkin pienet ja keskisuuret kaupalliset kiinteistöt kärsivät.  

Vaikka moni asia onkin tehtävissä kotisohvalta käsin, ihmisten sosiaaliset tarpeet eivät hävinne mihinkään. Vaikka virtuaalitodellisuuden mahdollisuuksia ei voi vähätellä, on todennäköistä, että ihmiset haluavat jatkossakin kokoontua yhteen esimerkiksi urheilemaan ja kuluttamaan kulttuuria. 

Sijoittaja, näin tämä vaikuttaa sinuun

Yksi on kuitenkin varmaa: koska moni asia tapahtuu kotoa käsin, asuminen voittaa. Tähän mennessä koronapandemia on lisännyt kiinnostusta omaan pihaan, tilavampaan kotiin sekä esimerkiksi kodin remontoimiseen ja sisustamiseen. Voivatko siis asuntosijoittajat olla huoletta? Entä mitä käy muille kiinteistösijoituksille? 

Etenkin kaupallisten kiinteistöjen tarpeen väheneminen voi vaikuttaa myös asuntosijoittajiin siinä tapauksessa, että taloyhtiössä on liiketila. Jos tila on ulkopuolisessa omistuksessa, vaikutusta taloyhtiön talouteen ei ole niin kauan kuin vastikkeet kilahtavat kassaan. Jos taloyhtiö omistaa liiketilan, johon vuokralaista on vaikea saada tai jonka vuokra laskee, vaikutus talouteen voi olla merkittävä.

“Aikaisemmin liiketilat ovat olleet taloyhtiöille merkittäviä omaisuuseriä ja tulonlähteitä, mutta sijainnista riippuen niistä voi tulla jopa murheenkryynejä”, Metsola pohtii. 

Kaleva muistuttaa, että liiketilat voivat edelleen olla merkittäviä tulonlähteitä riippuen vuokralaisen toimialasta. Lisäksi hän korostaa, että taloyhtiöissä kannattaa myös arvioida tilannetta hieman pidemmälle: liiketilojen elinkelpoisille vuokralaisille voi olla järkevää tarjota väliaikaista vuokrahelpotusta sen sijaan, että tila olisi tyhjillään. 

”Kiinteistösijoitus- ja vuokramarkkinoilla muutokset ovat yleensä melko hitaita, ja koronan vaikutukset esimerkiksi toimistotilakysyntään tulevat toden teolla näkymään vasta lähivuosien aikana. Kiinteistösijoittajien salkkujen allokaatiomuutoksetkin vievät aikaa, eikä esimerkiksi eläkevakuutusyhtiöillä ole tapana hötkyillä päätöksissään etenkään tämänkaltaisissa markkinatilanteissa. Kiinteistösijoituksissa on se hyvä puoli, että osaava sijoittaja voi omilla toimenpiteillään parantaa kiinteistön tuottokykyä. Siksi nyt panostetaan laajalti esimerkiksi kiinteistöjen hiilineutraaliuteen”, Kaleva päättää.  

Lähteet: 

KTI Kiinteistötieto Oy 2021. Koronakriisin vaikutukset kiinteistö- ja rakennusalaan. https://kti.fi/koronakriisi-vaikuttaa-kiinteistosijoittamiseen-tilankayttoon-ja-alan-markkinakaytantoihin/

Luoma-aho, V. 17.3.2021. R.I.P toimisto. Helsingin Sanomat. https://www.hs.fi/visio/art-2000007863738.html