Taloyhtiö voi sijaita joko vuokratontilla tai omalla tontilla. Nykyään etenkin uudiskohteissa vuokratontin ja oman tontin lisäksi saattaa vaihtoehtona olla valinnainen vuokratontti. Tällä tarkoitetaan sitä, että yksittäisen osakkaan on mahdollista lunastaa oma tonttiosuutensa ennalta määrättyyn hintaan sen sijaan, että maksaisi kuukausittaista tonttivuokravastiketta. Mitä tontin lunastaminen tarkoittaa, ja milloin vuokratontin lunastaminen kannattaa?
Valinnaisen vuokratontin lunastaminen on mahdollista tietyin ehdoin
Tontin lunastaminen omaksi on mahdollista, mikäli kyseessä on valinnainen vuokratontti. Tällöin osakkeenomistaja voi lunastaa tonttiosuuden omakseen tietyin ehdoin. Lunastusehtoihin on useimmiten kirjattu, milloin ja mihin hintaan lunastaminen on mahdollista. Toisinaan lunastaminen on mahdollista vain, jos koko yhtiö lunastaa tontin kerralla, mutta tietyissä tapauksissa osakas voi lunastaa oman osuutensa. Usein tonttiosuuden voi lunastaa vain tiettyinä ajankohtina, esimerkiksi rakennuksen valmistumisen yhteydessä ja sen jälkeen kerran vuodessa. Tontin lunastus käsitellään tyypillisesti taloyhtiön yhtiökokouksessa.
Tontin lunastamisen taloudelliseen kannattavuuteen vaikuttavat luonnollisesti muun muassa tonttivuokran suuruus ja tontin lunastushinta. Kun tontti on lunastettu omaksi ja sitä vastaan otettu laina on lyhennetty pois, kuukausittaiset kustannukset ovat tonttivastikkeen verran pienemmät. Jo maksetut tonttivuokravastikkeet eivät pienennä tontin lunastushintaa. Usein tontin lunastaminen onkin kannattavaa, mikäli kohteen aikoo pitää salkussaan pitkään. Tämä ei kuitenkaan ole aina pätevä luonnon laki, ja Joonas Orava korostaakin, että päätös tontin lunastamisesta kannattaa tehdä laskelmien avulla.
“Kannattaa laskea, millä tuotolla tonttia vuokrataan. Tyypillinen taso liikkuu 4,5–5,5 % välimaastossa. Mikäli sijoittajalla on hyvin pääomaa ja/tai vakuutta ja sijoitus on tarkoitus pitää pitkään, on tonttiosuuden lunastus todennäköisesti järkevää. Sijoitetulle pääomalle saa tontin ostamalla kuitenkin sijoitusasuntoon verrattavan tuoton.”
Vuokratontin lunastaminen – mitä kannattaa ottaa huomioon?
Lunastamista harkitessa kannattaa ottaa huomioon, että lunastuksen hinta voi vaihdella ajankohdasta riippuen esimerkiksi elinkustannusindeksin mukaan. Lunastuksen hintaan lisätään myös lunastuksesta aiheutuvat kustannukset, kuten kaupanvahvistajan palkkio, varainsiirtovero ja lainhuudatuskulut. Varsinaisesti varainsiirtoveron maksaa taloyhtiö, mutta useimmiten taloyhtiö veloittaa varainsiirtoveron määrän osana lunastushintaa. Varainsiirtoveroilmoitusta tonttiosuuden lunastavan osakkaan ei tarvitse tehdä, vaan se on taloyhtiön vastuulla.
Lunastuksen kokonaiskustannuksia on syytä arvioida myös korkoriskin kannalta: matalien korkojen aikana omistustontin lainanlyhennys voi olla järkevää, mutta korkojen noustessa tilanne voi muuttua merkittävästi. Toisaalta vuokrankorotukset ovat riski nekin, ja vuokrasopimuksen kesto ja vuokrankorotuksen ehdot onkin syytä selvittää perusteellisesti jo ennen kohteen ostamista.
Kaikissa tilanteissa asuntosijoittajan on hyvä vertailla kustannuksia. Miten vuokratontin vastike vaikuttaa kuukausittaisiin kuluihin, ja toisaalta miten tontin lunastaminen vaikuttaa sijoituksen kannattavuuteen ja arvoon? Asuntosijoittajan elämäntilanne voi vaikuttaa lunastuksen kannattavuuteen: tietyissä tilanteissa pienempi kauppahinta ja vuokratontti voivat olla edellytys kohteen hankkimiselle. Valinnainen vuokratontti onkin joustava vaihtoehto, koska asunnon ostajalla on mahdollisuus itsellään harkita, mikä omistusmuoto omaan elämäntilanteeseen sopii parhaiten.
Kirjoitimme aikaisemmin sijoitusasunnon tontin omistusmuodoista täällä.
