Sijoitusasunto vuokratontilla? Varsinkin uudiskohteita ostaessa asuntosijoittaja voi törmätä siihen, että asuntoon ei kuulu omaa tonttia, vaan se on joko ostettava tai vuokrattava. Aihe onkin ollut hiljattain jonkin verran esillä, sillä monelle uudisasunnon ostajalle asia on selvinnyt vasta oston jälkeen, kun asia on jäänyt huomioimatta aiemmin. Keräsimme tähän tekstiin kahden asuntosijoittajan, Sanna Spårmanin ja Joonas Oravan, avulla muutamia tärkeitä huomioita eri tonttivaihtoehdoista, joista kannattaa olla perillä jo ennen ostopäätöstä.

Millainen tontti sijoitusasunnossa on kyseessä?

Käytännössä taloyhtiö voi joko omistaa tontin tai vuokrata sen osittain tai kokonaan. Oma tontti on kyseessä silloin, kun tontin hinta sisältyy asuntokauppaan. Tuolloin maksat asunnon myyntihinnassa sekä asunto-osakkeista että tontin omistuksesta.

Taloyhtiö voi myös olla rakennettu vuokratontille, jolloin sijoittaja huolehtii vuokrasopimuksessa määritellystä tonttivuokrasta ilman omistusosuutta tontista.

Oman tai vuokratontin lisäksi asunto-osakkeella voi olla myös valinnainen vuokratontti. Valinnaisella vuokratontilla tarkoitetaan sitä, että osakkeenomistaja voi tietyin lunastusehdoin lunastaa tontin omistuksen itselleen.

Mitä asuntosijoittajan kannattaa selvittää sijoitusasunnon tontista?

Ensinnäkin, jo ennen ostopäätöksen tekoa on tärkeää selvittää, mikä taloyhtiön tontin omistusmuoto on: oma, vuokra vai valinnainen vuokratontti. Omistusmuoto vaikuttaa asunnon hintaan sekä asumiskustannuksiin eli myös asuntosijoittajan saamaan tuottoon.

“Jos asunto on vuokratontilla, sijoittajan kannattaa aina ottaa selvää vuokrasopimuksen kesto, keneltä tontti on vuokrattu, miten suuri vuokra on, miten vuokraa korotetaan ja millä perustein”, asuntosijoittaja Sanna Spårman kertoo.

Asuntosijoittaja Joonas Orava on samoilla linjoilla: “Korotusehdon olisi hyvä olla indeksisidonnainen. Kiinteä korotusprosentti, esimerkiksi 2,5 prosenttia, nostaa tontin vuokraa vuosien saatossa huomattavan paljon, jos inflaatio pysyy matalana.”

Vuokratonttien vuokra-ajat ovat yleensä pitkiä, jopa 50-100 vuotta, mutta sopimuksissa on voitu määritellä erilaisia vuokrankorotuksia, jotka asuntosijoittajan on hyvä selvittää ennen vuokratontilla sijaitsevan asunnon ostamista. “On myös hyvä olla tarkkana, jos ostettavan sijoitusasunnon tontin vuokrasopimus on päättymässä. Tuolloin kannattaa selvittää, onko uutta sopimusta tehty ja millä ehdoin”, Spårman jatkaa.

Ennen ostopäätöstä sijoittajan on hyvä myös perehtyä siihen, onko tontti lunastettavissa. Jos tontti on valinnainen vuokratontti, on osakkeen omistajalla oikeus lunastaa asuntonsa tonttiosuus vaihtelevin lunastusehtoihin, joissa määritellään esimerkiksi ajankohta, jolloin lunastus on mahdollista sekä lunastuksen hinta.

“Vuokratonteissa olennaista korotusehtojen lisäksi on lunastusmahdollisuus. Sijoittajan on tärkeää selvittää, onko tontti lunastettavissa kokonaan tai osittain vuokrasopimuksen voimassaoloaikana. Tonttirahastoilla on yleensä läpinäkyvä malli, jolloin jokainen huoneiston omistaja voi lunastaa oman osuutensa. Kaupungin omistamissa tonteissa lunastusehdot vaihtelevat ja lunastuksen voi yleensä tehdä vain koko yhtiö kerralla”, Orava summaa.

Mistä ja miten asuntosijoittaja löytää tärkeimmät tiedot tonttiin liittyen?

Sijoitusasunnon tontin tiedot kannattaa tarkistaa taloyhtiön tiedoista tai kiinteistönvälittäjää käytettäessä, suoraan välittäjältä. Jos kyseessä on vuokratontti, tonttien vuokrat ja muut ehdot määritellään tonttien vuokrasopimuksissa, joihin asuntosijoittajan kannattaa myös perehtyä.

“Sijoitusasuntoa ostettaessa kannattaa käydä välittäjän kanssa läpi vuokratontin sopimuksen ehdot. Sopimuksissa voi olla hyvinkin kirjavia käytäntöjä”, Spårman tähdentää.

Minkälaisia laskelmia asuntosijoittajan on tehtävä tonttiin liittyen ennen ostopäätöksen tekemistä?

Eri tonttivaihtoehdot kannattaa huomioida sekä kauppahinnassa että tulevissa tuotoissa.  Vuokratonteissa asunnon kauppahinta voi olla pienempi, mutta asuntosijoittajan on tärkeää muistaa vuokratontista maksettavat vastikkeet. “Tonttivastike on luonnollisesti otettava vuokratuotossa samaan tyyliin huomioon kuin hoitovastike,” muistuttaa Orava. Spårman on samaa mieltä: “Asuntosijoittajan on järkevää vertailla ja laskea kustannuksia: miten vuokratontin vastike vaikuttaa kuukausittaisiin kuluihin? Kuukausittain vuokratontin vastike voi olla merkittävä kustannus, joka pienentää vuokratuottoa”.

Kuten muissakin sijoituspäätöksissä, asuntosijoittajan kannattaa tässäkin luottaa laskimeen. “Vuokratontin tulisi näkyä asunnon hinnassa. Näin ei kuitenkaan aina ole: erityisesti vanhempien asuntojen kohdalla voi olla vaikeaa määritellä vuokratontin vaikutusta hintaan. Vuokratontin johdosta voi asunnon hinta vaikuttaa edulliselta, eikä ostaja ehkä ymmärrä sitä millaiset kustannukset tontin vastikkeesta ja vuokrankorotuksista pidemmällä aikajänteellä syntyy. Vanhemmissa taloissa tonttivuokrat voivat olla alle nykyisen hintatason. Kun vuokrasopimus päättyy, voi vuokra nousta merkittävästi vastaamaan vallitsevaa hintatasoa”, Spårman muistuttaa.

Mihin asuntosijoittajan kannattaa erityisesti kiinnittää huomiota, kun kyseessä on vuokratontti?

Vuokratontillista sijoitusasuntoa ostettaessa on tärkeää olla perillä vuokraehdoista ennen ostopäätöstä, jotta välttyy ikäviltä yllätyksiltä tai odottamattomilta uutisilta. Oravan mukaan tärkeimpiä huomiokohtia vuokratonteissa ovatkin vuokran korotusehdot sekä tontin lunastettavuus.

Myös Spårman painottaa vuokraehtojen tärkeyttä, ja esimerkiksi vuokra-ajan tarkistusta: “Jos taloyhtiö on rakennettu vuokratontille, kannattaa selvittää keneltä tontti on vuokrattu ja kuinka pitkä vuokra-aika on. Vuokra-aika voi olla esimerkiksi 50 vuotta. Kun vuokrasopimus uusitaan, voi vuokra nousta tuntuvasti. Sijoitusasuntoa ostettaessa on hyvä pohtia omaa sijoitusstrategiaa. Laskea vuokratontin kustannuksia ja miettiä valmiiksi aikooko lunastaa tontin vai maksaako tontista vuokraa.”

Milloin oman huoneiston osuus tontista kannattaa lunastaa itselleen, jos se on mahdollista?

Jos sijoitusasunnon tontti on valinnainen vuokratontti, kannattaa selvittää milloin tontin lunastaminen on mahdollista sekä kannattaako lunastusta tehdä. Spårman kehottaakin sijoittajia tarkistamaan lunastusmahdollisuuden ajankohdan ja sen vaikutuksen lunastuksen hintaan. “Esimerkiksi uudiskohteessa ensimmäinen mahdollinen lunastusajankohta on valmistumisen yhteydessä, jolloin lunastushinta on RS-hinnaston mukainen.”

Jos asunto sijaitsee valinnaisella vuokratontilla, ja sijoittaja harkitsee tontin lunastusta, on päätös järkevää tehdä laskelmien avulla. “Kannattaa laskea, millä tuotolla rahasto vuokraa tonttia. Tyypillinen taso liikkuu 4,5–5,5 % välimaastossa. Mikäli sijoittajalla on hyvin pääomaa ja/tai vakuutta ja sijoitus on tarkoitus pitää pitkään, on tonttiosuuden lunastus todennäköisesti järkevää. Sijoitetulle pääomalle saa tontin ostamalla kuitenkin sijoitusasuntoon verrattavan tuoton”, summaa Orava.

Sijoittajan on myös hyvä ottaa huomioon, että lunastuksen hinta voi vaihdella ajankohdasta riippuen, esimerkiksi elinkustannusindeksin mukaan. “Ostajan tulee huomioida millä perustein tontin arvo vuosien varrella määräytyy. Hinta voi nousta esimerkiksi elinkustannusindeksin mukaan. Lunastuksen hintaan lisätään myös lunastuksesta aiheutuvat kustannukset, kuten kiinteistökaupan varainsiirtovero, kaupanvahvistajan palkkio ja lainhuudatuskulut”, Spårman valottaa.

Usein lunastuksen kannattavuus riippuu sijoittajan elämäntilanteesta. Toisaalta asunnon voi saada pienemmällä kauppahinnalla lunastamatta tonttia asuntokaupan yhteydessä, jolloin tontista maksetaan vuokraa vastikkeen muodossa. Toisaalta taas nykyiset matalat korot voivat olla osalle sijoittajista hyvä syy lunastaa tontti jo aiemmin.

Sijoitusasunnon tontti – ota nämä huomioon:

• Tutustu vuokrasopimukseen: vuokrankorotukset, sopimuksen voimassaoloaika ja mahdolliset jälleenmyynnin hintarajoitukset
• Tarkista lunastettavuus: onko vuokratonttia mahdollista lunastaa, ja millä hinnalla
• Luota laskimeen: laske tontin omistussuhteen vaikutus kauppahintaan, vastikkeisiin ja sijoituksen tuottoon