Moni asuntosijoittaja varmasti miettii, onko osakeyhtiön kautta sijoittaminen järkevää ja jos on, niin kenelle ja missä tilanteessa. Yhden tai kahden asunnon takia osakeyhtiötä ei kannata perustaa, mutta toiminnan laajentuessa on syytä laskea ja arvioida yhtiön kautta sijoittamisen hyötyjä, jotka suurilta osin liittyvät sijoitusasunnon verotukseen. Haastattelimme aiheen tiimoilta Osta, Vuokraa, Vaurastu – kirjan toista kirjoittajaa, Olli Turusta, joka konkreettisin esimerkein kertoi koukeroista, joita asuntosijoittamiseen osakeyhtiön kautta liittyy. Jos siis omistat useampia asuntoja tai aiot kasvattaa toimintaasi, lue alta Turusen vastaukset ja vinkit!

Milloin asuntosijoittaminen kannattaa osakeyhtiön kautta?

Osakeyhtiön kautta sijoittaminen on kannattavaa karkeasti ottaen kahdessa tilanteessa:

1) Kun kyseessä on puhtaasti asuntosijoittamiseen keskittyvä yritys. Asuntosijoittaminen on selvästi kannattavampaa yhtiön kuin yksilöomistuksen kautta vasta, kun yhtiön nettovarallisuus on vähintään muutama miljoonaa euroa. Nettovarallisuudella siis viitataan asuntojen arvoon, josta on vähennetty velat.

Helppo esimerkki: Oletetaan, että Pera sijoittaa joko yhtiön kautta tai henkilökohtaisesti. Yhtiössä on nettovarallisuutta 2 000 000€, ja Peran vuokratuottoprosentti on 6% eli 120 000€ vuoden 2021 verotuksella. Hänelle jäisi tuolloin käteen 88 800€ vs. henkilökohtaisesti omistettuna 80 400€. Kuka pitää mitäkin eroa suurena, mutta mielestäni 8 000€ ero ei ole kovin suuri ottaen huomioon, että kyseessä on 2 miljoonan euron nettovarallisuus, jonka saavuttaminen ei ole helppoa. Tästä johtuu, että asuntosijoittamisen kannattavuus ei ole järin erilainen omistusmuodosta riippumatta pienillä pääomilla, joka on useimmille meistä arkipäivää.

Tilanne kuitenkin paranee hieman (96 000€ vs 88 800€), jos Pera ei nostakaan vuokratuottoja osinkoina, mutta jättää ne yhtiöön. Jollain Peran täytyy kuitenkin päivittäiset Alepa-ostoksensa maksaa. Onko siis realismia, että kasvattaa 2 miljoonan euron varallisuuden, eikä nosta senttiäkään osinkoa?

Alla asiaa havainnollistava kuvio, jossa oletuksena 6% vuokratuotto.

2) Jos on jo olemassa yhtiö, jota käyttää muuhun liiketoimintaan tai aikoo perustaa sellaisen, mutta käy esimerkiksi palkkatöissä. Tämä siksi, että osakeyhtiön kautta omistamisesta on tällä hetkellä olemassa pieni veroetu (vuoden 2021 verotus: yhteisövero 20% vs. pääomatulovero 30/34%). Siksi on järkevää harkita asuntosijoittamista yhtiön kautta, mikäli ei tarvitse nostaa rahoja. Toisin sanoen silloin, jos on jo olemassa muu tulonlähde yrityksen tai palkkatulon kautta, ja kuitenkin on pöytälaatikossa valmiina osakeyhtiö, joka ei lisää kuluja tai vaivaa, kun sitä muutenkin pyörittää.

Yhden tai kahden sijoitusasunnon takia ei ilmeisesti kannata osakeyhtiötä perustaa. Kuinka suurta toiminnan tulisi olla, että yhtiön perustaminen on järkevää?

Kuten mainittu, asuntoja tulisi olla selkeästi useampia, jos taloudellisesti asiaa ajattelee. Sanoisin, että yli kymmenen asuntoa on hyvä olla, että perustaminen on taloudellisesti kannattavampaa. Mielestäni fiilis siitä, että omistaa asunnot yhtiön kautta eikä yksityishenkilönä, on irrelevantti seikka, kun järkevyyttä pohditaan.

Entä jos on aikomuksena ostaa useita kymmeniä sijoitusasuntoja, mutta on vasta aloittamassa? Kannattaako heti perustaa osakeyhtiö vai vasta myöhemmin, kun asuntoja on useampia?

Vaikka olisi alkutilanteessa 0 asuntoa, mutta on 95% varma, että aikoo kasvattaa yli 10 asunnon bisneksen, kannattaa perustaa osakeyhtiö heti. On kuitenkin syytä muistaa, ettei se tuo merkittävää etua, jos jostain syystä sijoitukset jäävätkin vain muutamaan asuntoon. Kannattavaa se on vasta, kun sijoitusasuntoja on yli kymmenen.

Jos perustaa yrityksen sijoitusasuntoja varten, onko järkevää siirtää jo henkilökohtaisessa omistuksessa olevat asunnot myös yhtiön nimiin?

Ei, koska ”siirtäminen” on yhtä kuin asunnon myyminen. Kaupanteon yhteydessä realisoituu sekä varainsiirtovero että mahdollinen myyntivoittovero.

Onko verovähennyksissä eroja yksityishenkilönä ja osakeyhtiön kautta sijoittamisen välillä?

Jos on jo yhtiö, joka tekee muutakin, voi puhelimet, läppärit yms. saada verovähennyksiin yhtiön kautta helpommin kuin yksityishenkilönä. Jos kahden asunnon vuoksi perustaa osakeyhtiön, on mahdollista, mutta ei täysin varmaa, että saisi nuo kulut hyväksytysti läpi verottajalta. Toki, jos on aikomus ostaa useampia asuntoja, on hyvä mahdollisuus saada enemmän kuluja läpi yhtiön kautta kuin henkilökohtaisesti. Tämä on pieni plussa yhtiömuotoisessa omistamisessa. En kuitenkaan pidä sitä ratkaisevana argumenttina, koska liiketoiminnassa verovähennysten maksimointi (=paljon kuluja) ei ole menestyksekäs lähtökohta.

Miten osakeyhtiön verotus toimii sijoittaessa?

Alla kolme konkreettista esimerkkiä, kuinka osakeyhtiön verotus eri nettovarallisuustasoilla toimii. 8% nettovarallisuudesta voi jakaa siten, että 25% on veronalaista pääomatuloa 150 000 euroon saakka. Yli menevältä osuudelta 85% on veronalaista pääomatuloa.

Esimerkki 1

Esimerkki 2

Esimerkki 3 

Mitä asuntosijoittajan tulisi ottaa huomioon perustaessaan yritystä sijoitusasuntoja varten?

Hanki hyvä kirjanpitäjä, joka hoitaa ne ikävät asiat. Näin voit itse keskittyä mukavampiin hommiin. Lisäksi asuntosijoittamisen ollessa laajempaa, kirjanpidosta tulee monimutkaisempaa, jolloin on parempi antaa ammattilaisen hoitaa paperiasiat. Säästyy paitsi ajalta, myös virheiltä ja ongelmilta.

Paljonko osakeyhtiön ylläpito ja kirjanpito aiheuttaa kuluja?

Sanoisin, että satasista ylöspäin vuodessa riippuen hieman yhtiöstä ja toiminnasta. Arvioilta tuhannen euron molemmin puolin löytää jo hyvän kirjanpitäjän. Toki mitä laajempaa ja suurempaa toiminta on, sitä enemmän se maksaa.

Osakeyhtiön kautta sijoittamisen plussat?

• Veroetu: yhteisövero 20% vs. pääomatulovero 30%/34%, kun ei nosta osinkoja ulos. Kokonaisverotus yhtiön kautta on vähintään 26% (enemmän, jos yhtiöllä ei nettovarallisuutta riittävästi – tällöin ansiotuloveroprosentti tulee mukaan kuvioon, joten yhtä lukua ei voi antaa).
• Kirjanpitäjä hoitaa verottajan ja paperityöt.
• Vuokrareskontra on mahdollista automatisoida. Tämä tarkoittaa sitä, että jos vuokralainen ei maksa vuokraansa, muistutus lähtee välittömästi ja perintä hoituu automaattisesti perintätoimiston toimesta. Me käytämme laskutukseen ja laskujen perintään Trust Kapital -nimistä yritystä, jota voin kyllä suositella. Henkilökohtaisesti laskutus ja perintä eivät ole näin helppoja. Perintätoimistot auttavat kyllä, mutta en ole vielä kuullut, että vuokrareskontran pystyisi automatisoimaan.

Osakeyhtiön kautta sijoittamisen miinukset?

• Usein vaikeampi saada lainaa, etenkin silloin, jos yritys on nuori.
• Suurempi korko lainoille, sillä pankit laskevat osakeyhtiölle suuremman riskin ja lainoittavat asuntoja suuremmalla korolla.
• Kirjanpitokulut, sillä useimmiten tähän täytyy tai kannattaa palkata kirjanpitäjä

Joonas Oravan ja Olli Turusen Osta, Vuokraa, Vaurastu – kirjan voit ostaa täältä.