Roni Arvonen on kiinteistönvälittäjä ja sijoittaja, joka valloittaa pääkaupunkiseutua Bo LKV:n riveissä. Arvosesta huokuu lämmin asiakashenkisyys, innokkuus työhönsä sekä valtava halu kehittyä. Tämän nuoren miehen menestymisen nälkä on lähes käsin kosketeltavissa.

Ekonomin papereilla kiinteistönvälittäjäksi

Arvonen on monelle tuttu sosiaalisesta mediasta, sillä hän rummuttaa aktiivisesti useammassakin eri kanavassa. Lisäksi hän kirjoittaa ahkerasti omaa blogiaan. ”Aloitin heti tekemään somea ja blogia, koska minun oli pakko saada sitä kautta asiakkaita. Ei ollut ystäviä tai tuttavia, jotka olisivat heti ensimmäisiä asiakkaitani. Kaikilla on vain ASP-lainalupauksia ja ostofiiliksiä. Ei niissä euroakaan ole itsellä kiinni. Täytyi siis kehittää jotain. Kirjoittaminen tulee luonnostaan, joten päätin sitten tehdä tätä lähinnä Linkkarin, Twitterin ja oman blogin kautta.” Arvonen onkin verrattain nuoresta iästään huolimatta onnistunut (ehkä osittain juuri aktiivisen somettamisen ansioista) kehittymään myynnin ja kiinteistönvälitysalan rautaiseksi ammattilaiseksi lyhyessä ajassa.

Arvonen opiskeli kauppatieteiden maisteriksi 1,5 vuotta alle tavoiteajan ja päätti ekonomistien ”perinteisten” ensimmäisten työpaikkojen sijaan alkaa täysillä kiinteistönvälittäjäksi. Mutta miksi juuri kiinteistönvälitystä? ”Kaupankäynti ja asuntosijoittaminen alkoivat kiinnostaa todella paljon ja kiinteistönvälitysalalla ne molemmat yhdistyvät. Siitä se oikeastaan lähti. Tässä työssä motivoi se, että mitä enemmän palvelen asiakkaita, sitä enemmän saan itsekin. Toimitan lisäarvoa, joten vaikka itse otan ehkä jonkun mielestä paljon, annan kuitenkin vielä enemmän. Jollain kierolla tavalla kiehtoo sekin, että jos en toimita mitään, en myöskään saa mitään. Vain tuloksella on väliä.”

Kysyttäessä mitä Arvonen touhuaa vapaa-ajalla, on ensimmäinen vastaus pilke silmäkulmassa: ”töitä”. ”Tämä on oikeastaan elämäntapa eikä varsinaisesti työ. Mutta urheilen joka päivä ja luen paljon. Kuten Patrik ”Telinekeisari” Sarinko sanoo: ’Maastaveto pitää ryhdin suorana, joka taas auttaa myymään enemmän. Kukaan ei osta selkärangattomalta.’ Vedän maasta ja luen kirjoja. Toki teen muutakin, mutta tässä ne tärkeimmät.”

Asuntosijoittajaksi vahingossa

Työnteon, urheilemisen ja lukemisen lisäksi Arvonen on innokas asuntosijoittaja. Hän sijoittaa asuntojen lisäksi muihinkin omaisuusluokkiin, mutta kokee asuntojen sopivan hänelle erityisen hyvin. ”Asunnot ovat yksinkertainen ja helposti ymmärrettävä omaisuusluokka, joka sopii yksinkertaiselle ihmiselle. Ostan asunnon oikein, vuokraan sen oikein ja annan ajan kulua. Toki kuvioon kuuluu muutama muukin juttu, mutta yksinkertaisuudessaan niin se menee. Se sopii minulle, koska ymmärrän sen ja se ymmärtäminen, vahva näkemys, on todella tärkeää. Olen pysynyt kaukana Bitcoineista ja muista omaisuusluokista, joihin minulla ei ole luontaista kiinnostusta ja, joiden fundamentteja en ymmärrä.”

Arvonen kertoo aloittaneensa asuntosijoittamisen itse asiassa puolivahingossa. Hän laittoi oman ensiasuntonsa vuokralle ollessaan opiskelija ja heräsi silloin toiminnan tuottavuuteen. ”Ensiasuntoni oli sijoituskelpoinen yksiö ja kun vuokrasin sen, siitä jäi kolme numeroa kuussa verojen jälkeen käteen. Ajattelin, että näitä pitää hankkia sata.” Kassavirta oli siis se elementti, joka Arvosta asuntosijoittamisessa kiehtoi. ”Arvonnousu on spekulaatiota, osingot eli vuokrat taas varmasti tilillä joka kuukausi.” Oli selvää, että asuntojen osto ja vuokraus on hänelle sopiva strategia. ”Tajusin, että jos näitä hankkii monta, niin ei ehkä tarvitse tehdä enää eräänä päivänä mitään. Kyllä varmasti silti teen, mutta ei ole pakko. Taloudellinen riippumattomuus on niin hype sana, etten sitä käytä. Ammattisijoittaja kuulostaa paremmalle.”

Armeijan ja opiskeluiden jälkeenkin Arvonen on maltillisesti kasvattanut asuntosalkkuaan, mutta toteaa, että sijoitusasuntoja on vielä ”aivan liian vähän”. Selkeän sijoitusstrategian itselleen laatinut Arvonen sijoittaa Turkuun keskeisille alueille. ”Olen asunut Turussa melkein koko ikäni, joten tunnen kaupungin jokaista kulmaa myöten. Sen lisäksi, että pitää ymmärtää asuntosijoittamista aiheena, on tietenkin ymmärrettävä ja tunnettava se alue syvällisesti – on oltava vahva näkemys. Ilman näkemystä hukka perii.” Päätös sijoittaa vain alueelle, jonka hän tuntee perin pohjin, on varmasti auttanut Arvosta välttämään useita virheitä.

Toinen keskeinen kriteeri Arvosen sijoitusstrategiassa on asuntojen pieni koko. ”Sijoitan vain yksiöihin ja tykkään, jos se neliömäärä alkaa kakkosella. Liian pieni asunto ei ole koti. Toisaalta taas yli 30 neliön asunnoissa vastikkeet ja neliöt kasvavat lineaarisesti, mutta lisävuokra per neliö ei nouse samassa suhteessa. En näe arvoa. Hyvä diili kannattaa kyllä aina ostaa ja vaikka myydä heti eteenpäin, jos ei sovi pitkään possaan.” Arvosen strategia on siis selkeästi tarkkaan harkittu ja laskettu.

Vaikea ostaa, helppo myydä

Asuntosijoittamisessa onnistuminen on osittain riippuvaista myös markkinatilanteesta ja tällä hetkellä hyvien kohteiden löytäminen järkevään hintaan on haastavaa. ”Hyvien diilien löytäminen on tässä markkinatilanteessa vaikeinta. Ja itse asiassa se ei ole vaikeaa, että saisi hyvään hintaan kohteita. Sen sijaan vaikeaa on löytää hyvään hintaan kohteita, jotka vielä sopivat niihin omiin kriteereihin.”

Vaikka asuntosijoitustoiminnan laajentaminen kiinnostaa ja houkuttelee, ei Arvonen halua tinkiä laatimastaan strategiasta. ”En aio syklin takia muuttaa omaa hartaudella mietittyä ydintä. En ole ostanut koko vuonna mitään. En aio ostaa ostamisen vuoksi. Mieluummin lyhennän lainoja, kerrytän käteistä ja sijoitan muualle. Jonkin ajan kuluttua käteisellä ostavat ovat kuninkaita. Se aika on aina koittanut ja koittaa vielä. Ei tässä mitään manata, mutta markkinan syklisyyttä ei voi kukaan kieltää. Täytyy löytää sellaisia positioita muista omaisuusluokista, jotka ovat syklin kannalta edullisemmassa asemassa; sellaisia juttuja, joille suuri massa tällä hetkellä ehkä vähän nauraa. Näin oli esimerkiksi asuntojen kanssa 2000-luvun alkuvuosina.”

Markkinatilanteen positiivinen kääntöpuoli on kuitenkin ollut se, että omien sijoitusasuntojen myyminen on mutkatonta ja omat välityksessä olevat myyntikohteet pääkaupunkiseudulla välityksessä liikkuvat hyvin. ”Olen nyt tehnyt salkustani elämäni ensimmäisiä myyntejä ja täytyy kyllä sanoa, että se on ollut helppoa.”

Ahkeraa lukemista ja oppimista mentoreilta

Osasyyllisenä Arvosen menestymiseen on varmastikin ahkera opiskelu ja innokas oman toiminnan systemaattinen parantaminen. Vaikka vapaa-aika sulautuu sujuvasti yhteen työn kanssa, hän järjestää itselleen aikaa lukemiseen. ”Luen kirjan per viikko. Perustietoni karttuu sieltä kirjoista ja niiden avulla usein myös kertaan perusasioita. Esimerkiksi Kiyosakin Rich Dad Poor Dad -kirjan olen lukenut aika monta kertaa ja sieltä löytyy joka kerta jotain uutta. Ammattilaiset palvovat perusasioita. Ei tämä vaikeaa ole. Kaikessa yksinkertaisuudessaan tämä on tosi simppeliä hommaa.”

Arvonen siis lukee 52 kirjaa vuodessa, joten muitakin kuin asuntosijoittamiseen keskittyviä kirjoja varmasti tulee luettua. ”Kyllä. Kunhan se on faktaa, niin luen. Luen paljon bisnekseen ja sijoittamiseen keskittyviä kirjoja. Myös arvoihin sopivia myyntikirjoja tulee luettua. Yritän poimia kirjoista sellaisia juttuja, jotka sopivat omaan työhöni ja arvomaailmaani. Suurin osa myyntikirjoista on sellaista epäeettistä luukuttamista, että niistä pysyn kaukana. Toki nekin ovat ihan hyviä juttuja tietää.”

Arvonen ei kuitenkaan turvaudu toiminnan kehittämisessä pelkästään kansien välistä löytyvään informaatioon, vaan hän myös kysyy vinkkejä muilta sijoittajilta. ”Kysyn neuvoa nimenomaan niiltä, jotka tekevät asioita sillä tasolla, jolla itsekin haluan joskus tehdä.” Arvonen kokeekin, että nimenomaan kysymysten esittäminen menestyneille ammattisijoittajille on yksi hänen suurimmista onnistumisistaan asuntosijoittajana. ”Olen onnistunut hyvin, sillä tiedän, että ihmiset ovat tehneet tätä ennenkin, eikä minun tarvitse keksiä pyörää uudelleen. Olen rohkeasti uskaltanut kysyä ja kopioida muilta, luvalla tietenkin.”

Tämän nuoren ja nälkäisen kiinteistönvälittäjän menestymisen reseptin voisikin tiivistää seuraavasti: tankkaa tietoa ja toista perusasioita, laadi tarkka sijoitusstrategia ja pysy siinä sekä kysy neuvoa itseäsi kokeneemmilta.