Vuokrasopimus yleisimmät virheet

Vuokrasopimus – 12 yleisintä virhettä

Asuntoja vuokraavien sijoittajien on äärimmäisen tärkeää olla tarkkana vuokrasopimusta laatiessaan. Verkosta löytyy paljon valmiita pohjia, mutta on hyvä myös itse ymmärtää, mitä sopimuksessa voi olla ja mitä ei. Pyysimme alan ammattilaista, Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Mia Koro-Kanervaa kertomaan, mitkä ovat ne yleisimmät virheet, joita vuokrasopimusten kanssa tehdään. Varmista, ettet itse tee näitä virheitä, jotta voit välttyä usealta epäselvyydeltä ja riidalta.

1. Sopimukseen kirjataan keskenään ristiriitaisia sopimusehtoja

Ensinnäkin, kannattaa varmistaa, ettet kirjaa sopimukseen keskenään ristiriitaisia sopimusehtoja. Keskenään ristiriitaiset sopimusehdot tulkitaan aina laatijalle vahingolliseksi. Tyypillinen esimerkki tästä on, että vuokrankorotusehdoissa esitetään kaksi vaihtoehtoista vuokrankorotustapaa tai että valmiissa pohjassa viitataan AHVL:n mukaiseen eräpäivään, mutta lisäksi sopimukseen on kirjattu oma eräpäivä. Kaikissa tällaisissa ristiriitaisissa tilanteissa sopimusehto tulkitaan laatijalle eli yleensä vuokranantajalle vahingolliseksi.

2. Viivästyskorosta yritetään sopia omin ehdoin

Yleisesti näkee, että viivästyskorkoon liittyen on kirjattu sopimukseen omia ehtoja, mutta näin ei voi tehdä. Viivästyskorosta ei siis voi sopia vuokralaisen vahingoksi, vaan korkolaki asettaa sille ylärajan.

3. Sopimukseen kirjataan epämääräisiä sanktioita

On todella tyypillistä, että sopimukseen kirjataan erilaisia sanktioita erilaisin termein (esim. vahingonkorvaus), joita ei kannattaisi käyttää. Oikea sana, jota sopimusrikkomuksien sanktioiden kirjaamiseen kannattaa käyttää on sopimussakko.

Toinen yleinen ongelma näiden suhteen on se, että sopimussakkoja määrätään vuokrasopimuksissa epämääräisistä asioista, kuten ”jos vuokralainen aiheuttaa asunnolle vahinkoa”. Sopimussakkojen edellytyksenä on, että a) rikkomus on määritelty tarkasti sopimukseen, b) rikkomus on helppo todeta, ja c) sopimussakon summa on mainittu jo vuokrasopimuksessa.

Selkeä asia, josta voi kirjata sopimukseen sopimussakon, on esimerkiksi palauttamattomat avaimet. Tämä on helppo todeta ja lisäksi palauttamattomien avainten sekä sarjoituksen kulu on etukäteen arvioitavissa, joten sakon suuruuden voi kirjata sopimukseen. Sen sijaan, esimerkiksi tekemätön loppusiivous on todella vaikeaa todeta, sillä siivouksen kriteerit voivat vuokralaisen ja vuokranantajan mielestä olla hyvinkin erilaiset, jos niistä ei olla todella tarkkaan sovittu.

4. Avo- tai aviopuolisot eivät ole osapuolina sopimuksissa

Monesti vuokralaisen avo- tai aviopuoliso halutaan mainittavaksi vuokrasopimukseen, jotta hän olisi yhtä lailla sopimusosapuoli ja vastuussa asunnosta ja vuokramaksusta. On kuitenkin hyvä muistaa, että vaikka avo- tai aviopuoliso mainitaan vuokrasopimuksessa, hän ei ole vastuussa samalla tavalla, jos hän ei ole vuokrasopimuksen virallisena osapuolena. Hän on tällöin vastuussa vain siltä osin, kun hän asuu asunnossa. Lisäksi, koska hän ei ole osapuolena sopimuksessa, vuokranantajana et saa ikinä tietoa siitä, onko kyseinen henkilö muuttanut asunnosta pois. Jos siis haluat myös avo- tai aviopuolison vastuuseen, on hänen oltava osapuolena sopimuksessa, eikä pelkkä maininta sopimuksen avio-/avopuoliso-kohdassa riitä.

5. Irtisanomisajan alkamisen siirtämiseen liittyvät epäselvyydet

Yksi yleisimmistä virheistä on, että toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisajasta sovitaan melko innovatiivisesti. Kohdat ovat usein todella tulkinnanvaraisia ja valitettavasti joskus kumpikaan osapuoli ei edes ymmärrä, mitä sopimukseen kirjattu kohta käytännössä tarkoittaa.

Voit kuitenkin sopia siitä, milloin irtisanomisaika ensimmäisen kerran alkaa toistaiseksi voimassa olevassa sopimuksessa. Yleinen käytäntö on, että irtisanomisaika alkaa vuoden päästä sopimuksen alkamisesta. Toisin sanoen, vuokralaisen on asuttava asunnossa vuosi ennen kuin voi irtisanoa vuokrasopimuksen.

6. Muuttopäivästä ei sovita erikseen

Tyypillistä on, että muuttopäivästä ei sovita erikseen. Tämä on hyvä ottaa huomioon siksi, että toisin kuin monet olettavat, lain mukaan muuttopäivä ei ole vuokrasopimuksen päättymispäivä, vaan päättymisen jälkeinen arkipäivä ja avaimet täytyy luovuttaa vasta sitä seuraavana päivänä. Asiasta voi siis kuitenkin sopia erikseen. Mikäli haluat, että asuntosi on vapaa seuraavalle vuokralaiselle nopeasti, on hyvä sopia muutto- ja avainten luovutus päiväksi sopimuksen päättymispäivä.

7. Epäselvyydet lemmikkien ja tupakoinnin suhteen

Moni vuokranantaja kieltää lemmikit jo vuokrailmoituksessa. Vaikka tämä ei sinänsä ole virhe, on hyvä muistaa, että kieltämällä lemmikit jo ilmoituksessa saatat sulkea monta hyvää vuokrakandidaattia pois. Jos voit asiassa joustaa, on parempi kirjata ilmoitukseen, että lemmikit sopimuksen mukaan.

Lemmikkien suhteen on myös tärkeää ottaa huomioon, että vuokrasuhteen päättyessä mahdollisten jälkien korvaus riippuu siitä, onko lemmikit kielletty vuokrasopimuksessa. Mikäli lemmikkien pito huoneistossa on kielletty, mitkään lemmikkien aiheuttamat jäljet eivät ole tavanomaista kulumista. Jos taas lemmikkien pito on sallittu, pienet jäljet ovat tavanomaista kulumista, mutta suuremmat jäljet tulevat vuokralaisen korvattavaksi. Esimerkiksi kissan raapimat tapetit eivät ole enää tavanomaista kulumista, vaikka lemmikit olisivatkin sallittu asunnossa.

Joskus näkee, että etukäteen on sovittu vuokralaisen maksamasta sanktiosta, jos vahinkoa lemmikistä aiheutuu. Etukäteen tällaista ei kuitenkaan voi, eikä kannatakaan sopia, sillä ei voida tietää mikä vahinko ja kuinka suuri se mahdollisesti on. Tuolloin sovittu sanktio voi olla vahinkoon nähden kohtuuton tai toisaalta liian pieni kattamaan aiheutuneen vahingon. Mahdollista on sen sijaan sopia ylimääräisestä maksusta, jota lemmikistä maksetaan kuukausittain. Tähän ei ole yhtä oikeaa sääntöä, mutta ehdon ja lisäkorvauksen on oltava kohtuullinen.

Tupakoinnin kieltämisellä saattaa myös rajata useita vuokralaisia pois. Parempi olisi ilmoituksessa jo kertoa, että tupakkapaikka on järjestetty, mutta asunnossa ja parvekkeella tupakointi on kielletty. Etukäteisiä sanktioita mahdollisesti aiheutuvista vaurioista ei tupakoinninkaan suhteen voi sopia. On myös hyvä muistaa, että tupakointi on sallittua sekä huoneistossa että parvekkeella, ellei sitä erikseen vuokrasopimuksessa kielletä. Jos siis haluat kieltää tupakoinnin huoneistossa ja parvekkeella, kirjaa molemmat kiellot vuokrasopimukseen.

9. Kotivakuutuksen hyötyjä ei käydä vuokralaisen kanssa läpi

Moni vuokranantaja ei kiinnitä huomiota vuokralaisen kotivakuutukseen, eikä näin ollen kirjaa sitä myöskään vuokrasopimukseen. Kotivakuutuksen ottamista voi siis vaatia sopimuksessa, vaikka käytännössä sen valvominen on haastavaa. Paras tapa onkin käydä vuokralaisen kanssa läpi kotivakuutuksen hyödyt sekä saada hänet ymmärtämään, mikä seuraus vahingoilla voi olla, mikäli hänellä ei ole vakuutusta.

10. Asunnon kuntoa ei tarkasteta ja raportoida

Liian usein näkyy käytettävän vuokrasopimuksessa lausetta ”vuokrataan siinä kunnossa kuin asunto on”. Tämä on kuitenkin ns. tyhjä ehto, eikä siitä seuraa minkäänlaisia oikeuksia tai velvollisuuksia. Jokaisen vuokrasuhteen alussa ja lopussa onkin todella tärkeää tehdä kuntotarkastus sekä raportoida selkeästi ja tarkasti asunnon kunto.

On myös hyvä muistaa, että edellisen vuokralaisen jättämistä tavaroista kannattaa mainita raportissa. Joskus esimerkiksi käy niin, että edellinen vuokralainen jättää asuntoon pesukoneen ja jos tämä pesukone menee rikki, vuokralainen vaatii vuokranantajaa hankkimaan uuden. Tällaisten epäselvyyksien varalle on siis hyvä listata tarkkaan kaikki asiat asunnon kuntoon ja varusteluun liittyen.

11. Sopimuksessa käytetään termiä vuokravakuus tai takuuvuokra

Yleisesti vuokrasopimuksissa käytetään termejä takuuvuokra ja vuokravakuus, mutta suositeltavaa on käyttää termiä vakuus. Sana takuuvuokra ja vuokravakuus eivät nimittäin kata muuta kuin maksamattomat vuokrat. Jos haluat, että voit tarvittaessa käyttää vakuutta myös mahdollisiin vuokralaisen aiheuttamiin vahinkoihin ja vaurioihin, käytä termiä vakuus.

12. Vuokranantajan henkilötunnus puuttuu sopimuksesta

Usein vuokrasopimuksiin kirjataan vain vuokralaisen henkilötunnus, mutta vuokranantajan henkilötunnus jää puuttumaan. Vaikka mitään pakkoa vuokranantajan henkilötunnuksen kirjaamiseen ei ole, on hyvä muistaa, että myös vuokralaisella on oikeus varmistua vuokranantajan henkilöllisyydestä. Jos vuokralainen siis kysyy henkilötunnustasi, sinun on se myös hänelle annettava.