Vuokrasopimuksen sopimusrikkomus

Vuokrasopimuksen sopimusrikkomus – mitä vuokranantaja voi tehdä?

Vuokrasopimusta koskeva laki määrittää vuokrasuhteen osapuolille, eli vuokranantajalle ja vuokralaiselle, sekä oikeuksia että velvollisuuksia.

Velvollisuuksiin vuokranantajan puolelta voi kuulua esimerkiksi asunnon luovuttaminen sopimuksessa sovitussa ajassa, kun taas vuokralaisen velvollisuus on maksaa vuokra ja olla aiheuttamatta vahinko asunnolle, ja näiden velvollisuuksien rikkomusesta seuraa sopimusrikkomus. Kertasimmekin tällä kertaa, mitä vuokrasopimuksen sopimusrikkomus tarkoittaa, mitä siitä voi seurata, ja miten vuokranantaja voi vuokralaisen toimesta tapahtuneen rikkomuksen kohdalla toimia.

Mikä lasketaan vuokrasopimuksen sopimusrikkomukseksi?

Vuokrasopimus sitoo kumpaakin osapuolta noudattamaan siinä määriteltyjä velvollisuuksia. Vuokranantajan puolelta sopimusrikkomus voi tapahtua esimerkiksi silloin, jos vuokranantaja ei luovuta asuntoa sopimuksen mukaisesti tai jos hän ei ole huolehtinut asunnon kunnosta sovitusti vuokrasuhteen alkaessa.

Vuokralaisen toiminta taas voi johtaa sopimusrikkomukseen, jos hän esimerkiksi lopettaa vuokrasuhteen ennen määräaikaisuuden päättymista tai, yksi yleisimmistä syistä, jättää vuokran maksamatta. Vuokranmaksun laiminlyönti on selkeä sopimusrikkomus, sillä vuokrasuhde perustuu vuokranmaksuun, eli asunnossa asumiseen vastiketta vastaan. Sopimusrikkomuksena vuokranmaksun osalta voidaan pitää 2-3 kuukauden maksamattomia vuokria.

Vuokranmaksun laiminlyömisen lisäksi, sopimusrikkomukseksi vuokralaisen puolelta voidaan katsoa tilanne, jossa vuokralainen aiheuttaa asunnossa normaaliin kulumiseen kuulumatonta vahinkoa huolimattomuudellaan tai laiminlyönnillään. Vuokralainen voi kuitenkin tässäkin tapauksessa vielä estää sopimusrikkomuksen tapahtumisen korvaamalla aiheutetut vahingot. Mikäli vuokralainen ei syystä tai toisesta kuitenkaan korvaa vahinkoja, katsotaan tilanne sopimusrikkomukseksi.

Seurauksena sopimusrikkomuksesta voi olla esimerkiksi vuokrasopimuksen purkaminen tai vahingonkorvauksen vaatiminen.

Vuokrasuhteen purkaminen sopimusrikkomuksen vuoksi

Jos kyseessä on vakava sopimusrikkomus, vuokrasuhde voi olla mahdollista purkaa, eli vuokranantaja voi hakea vuokralaisen häätöä. Lain mukaan purkamiseen vaaditaan jokin seuraavista syistä:

  1. Vuokralainen laiminlyö vuokranmaksua
  2. Vuokralainen siirtää vuokraoikeuden tai luovuttaa huoneiston toisen käytettäväksi vastoin säännöksiä
  3. Huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen, kuin sopimusta tehtäessä on edellytetty
  4. Vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää
  5. Vuokralainen hoitaa asuntoa huonosti
  6. Vuokralainen rikkoo huoneistossa sitä, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on määrätty

Yksi yleisimmistä syistä vuokrasuhteen purkamiselle sopimusrikkomuksen takia on maksamatta jätetyt, 2-3 kuukauden, vuokrat. Tällainen selkeä sopimusrikkomus johtaa siihen, että vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen välittömästi, eli myös vuokralaisen hallintaoikeus asuntoon päättyy heti.

Vuokranantajan on hyvä tietää, että sopimusrikkomuksesta kannattaa toimittaa vuokralaiselle kirjallinen varoitus, jossa ilmoitetaan purkamisoikeuden käyttämisestä sekä tarkat syyt varoitukselle. Muista, että et voi purkaa vuokrasopimusta ilman kirjallista varoitusta, kun purkuperusteena on käyttötarkoituksen ja sopimuksen vastainen käyttö, häiritsevä elämä, huoneiston huono hoito tai terveys- ja järjestysmääräysten rikkominen. Varoitusta ei tarvitse toimittaa, mikäli purkamisen perusteena on maksamattomat vuokrat tai vuokraoikeuden hallinnan luvaton siirtäminen.

On myös hyvä huomata, että vuokralaisen hoitaessa viivytyksettä velvollisuutensa varoituksen johdosta, ei purkuoikeutta enää ole.

Sopimussakko sopimusrikkomuksen vuoksi

Sopimusrikkomuksen tehneelle osapuolelle seuraa vahingonkorvausvelvollisuus, ja rikkomuksesta voidaan määrätä vuokrasopimuksessa jo ennalta määritelty sopimussakko.

Vuokrasopimukseen kannattaa määritellä mahdollinen sopimussakko ja seuraus sopimusrikkomuksesta, jotta tilanteen sattuessa kohdalle vältytään väärinymmärryksiltä ja tulkinnanvaraisuudelta. Jotta seuraus on mahdollista toteuttaa, muista myös kirjata rikkomus tarkasti vuokrasopimukseen – muutoin rikkomukset voivat olla vaikeita todeta.

Myös seurauksesta kannattaa käyttää oikeaa sanaa “sopimussakko”, jolloin vältytään taas epäselviltä tilanteilta rikkomuksen sattuessa, kun esimerkiksi sanaa “vahingonkorvaus” sanaa käytettäessä korvaus voi olla hankala määritellä. Sopimussakkoa käytettäessä on helppo kirjata sopimukseen jo tarkka summa, joka tilanteen sattuessa tulee rikkomuksen tehneelle osapuolelle maksettavaksi.

Vuokrasopimukseen ei kannata määritellä epämääräisiä rikkomuksia tai seurauksia, sillä näitä voi olla hankala todistaa tai valvoa. Tällaisiin epämääräisiin rikkomuksiin voi kuulua esimerkiksi ”jos vuokralainen aiheuttaa asunnolle vahinkoa”. Esimerkiksi normaalista kulumisesta poikkeava vahinko kannattaa määritellä tarkemmin, ja tälle myös kirjata sopimukseen tarkka sakkosumma. Lue lisää virheiden välttämisestä vuokrasopimuksessa artikkelistamme Vuokrasopimus – 12 yleisintä virhettä.

Seuraamuksia määrittäessä on myös hyvä muistaa, että sopimusrikkomuksen seuraamuksien tulee olla kummallekin osapuolelle kohtuullisia.

Vuokranantaja, muista nämä:

  • Tutustu asuinhuoneiston vuokrausta säätelevään lakiin!
  • Määrittele mahdollinen rikkomus sopimukseen tarkasti ja määritä tilanteelle myös kohtuullinen sopimussakko!
  • Toimita vuokralaiselle kirjallinen varoitus sopimusrikkomuksesta!
  • Purkuoikeus loppuu, jos vuokralainen hoitaa velvollisuutensa varoituksen johdosta!