Vuokrasuhdetta solmiessa vuokrasopimuksen ehtoihin on syytä perehtyä tarkkaan, sillä ne määrittävät pitkälti vuokrasuhteen sisältöä. Jossakin vaiheessa vuokrasuhdetta voi kuitenkin tulla eteen tilanne, jossa vuokrasopimuksen ehdot halutaan päivittää – joko vuokralaisen tai vuokranantajan aloitteesta.

Vuokrasopimuksen ehdot – sitovia vai ohjaavia?

Hyvä vuokrasopimus on selkeästi laadittu kirjallinen sopimus, josta käy ilmi vuokrasopimusta määrittävät ehdot yksiselitteisesti ja ilman tulkinnanvaraisuutta. Vuokranantajalla ja vuokralaisella on sopimusvapaus, joten käytännössä vuokrasopimukseen voidaan osapuolien välillä kirjata suhteellisen vapaasti eri ehtoja, mutta huoneenvuokralaki velvoittaa tiettyjen säädösten noudattamiseen. Vuokranantajan tuleekin perehtyä lain asettamiin raameihin, joita edes sopimusvapaus ei poista.

Vuokrasopimuksen ehdot liittyvät yleensä esimerkiksi vuokran määrään, vuokrankorotuksiin, vakuuteen tai vuokrasopimuksen voimassaoloon ja irtisanomiseen. Mutta voidaanko näitä ehtoja voidaan tarvittaessa muuttaa kesken sopimuskauden, ja miten se tapahtuu? Kysyimme neuvoa Suomen Vuokranantajien päälakimieheltä Sanna Hughesilta.

Voiko toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen sopimusehtoja muuttaa kesken sopimuskauden?

Lähtökohtaisesti vuokrasopimukseen voidaan tehdä muutoksia vain sopimukseen valmiiksi kirjatun ehdon perusteella (esimerkiksi vuokrankorotus) tai yhdessä sopimalla. Kyse ei siis ole ilmoitusasiasta kummallekaan sopimusosapuolelle. Sen vuoksi sopimuksen laatimisvaiheeseen kannattaa panostaa ja miettiä asiat huolellisesti läpi jo siinä vaiheessa.

Poikkeuksena Hyvään Vuokratapaan on kuitenkin kirjattu vuokran tasokorotusneuvottelu. Sitä voidaan käyttää tilanteessa, jossa vuokra on jäänyt käyvästä tasosta jälkeen ja/tai vuokrasopimukseen ei ole kirjattu vuokrankorotusehtoa lainkaan. Tasokorotusneuvottelu on kirjattu Hyvään vuokratapaan seuraavasti:

”Jos vuokraa on tarpeen vapaarahoitteisissa vuokrasuhteissa korottaa muutoin kuin sopimuksessa mainitulla menettelyllä, on neuvottelut aloitettava vähintään 6 kuukautta ennen aiottua korotusta. Korotuksen tulee olla kohtuullinen ja korotetun vuokran tulee vastata huoneiston vuokra-arvoa. Korotus ei saa vuosittain ylittää 15 prosenttia muutoin kuin tilanteissa, joissa tehdään vuokrattavan kohteen vuokra-arvoa merkittävästi kohottavia korjauksia. Jos osapuolet ovat neuvottelujen tuloksena päässeet sopimukseen vuokrankorotuksesta, on siitä hyvä tehdä kirjallinen sopimus. Samalla tulee sopia ja kirjata tasokorotuksen jälkeen tehtävien vuosittaisten vuokrankorotusten peruste, ajankohta ja määrä. Mikäli neuvottelut vuokrankorottamisessa eivät tuota tulosta, on vuokranantajalla viime kädessä lain mukaan mahdollisuus irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus. Irtisanomisen yhteydessä on hyvä ilmoittaa, millä vuokralla sopimus voisi jatkua. Samalla tulee ilmoittaa, missä ajassa tämä vuokraa koskeva muutos viimeistään on hyväksyttävä, jotta irtisanominen raukeaisi.”

Kuka voi ehdottaa muutosta vuokrasopimuksen ehtoihin: vuokranantaja vai vuokralainen? Mitä ehtoja voidaan muuttaa tai millaisia ehtoja yleensä ehdotetaan muutettavaksi?

Kumpi tahansa sopimusosapuoli voi ehdottaa muutosta vuokrasopimuksen ehtoihin. Kuten yllä on todettu, muutoksista on lähtökohtaisesti aina sovittava osapuolten välillä.

Vuokranantajalla muutostarve koskee usein vuokran määrää tai vuokrankorotusehtoa tai esimerkiksi vesimaksua koskevan ehdon muuttamista henkilöperusteisesta kulutukseen perustuvaksi.

Vuokralainen taas saattaa esimerkiksi haluta ottaa lemmikin, vaikka lemmikit on vuokrasopimuksessa kielletty. Vuokralainen saattaa myös haluta, että vuokrasopimukseen lisättäisiin vuokralaiseksi hänen lisäkseen myös asuntoon myöhemmin muuttanut avo-/aviopuoliso tai että esimerkiksi eron tullessa vuokraoikeus siirrettäisiin kokonaan asuntoon jäävälle henkilölle.

Miten ehtoja voidaan muuttaa:  täytyykö vanha sopimus irtisanoa ja tehdä uusi sopimus uusilla ehdoilla? Jos muutoksia tehdään, miten niistä tulee ilmoittaa?

Muutos sopimukseen voidaan aivan hyvin tehdä erillisellä liitteellä, jonka kaikki sopimusosapuolet kuittaavat. Silloin alun perin tehty sopimus ja siinä olevat muut sopimusehdot pysyvät ennallaan.

On myös mahdollista tehdä kokonaan uusi sopimus, joka korvaa vanhan sopimuksen. Siinäkään tilanteessa vanhaa sopimusta ei ole tarve irtisanoa, jos se yhteisymmärryksessä korvataan uudella.

Vuokranantaja, muista nämä:

• Panosta sopimuksen laatimisvaiheeseen ja perehdy ehtoihin huolellisesti
• Tutustu lainsäädäntöön sekä Hyvään Vuokratapaan
• Vuokranantaja ei voi yksipuolisesti vaatia sopimuksen muuttamista
• Molempien osapuolten tulee hyväksyä ja kuitata muutokset
• Muutos voidaan tehdä erillisellä liitteellä ja muutetut ehdot tulee kirjata kaikkiin sopimuskappaleisiin