Uudistunut Hyvä vuokratapa

Uusi Hyvä vuokratapa – mikä muuttui?

Vuoden 2018 maaliskuussa julkaistiin uudistettu Hyvä vuokratapa-ohjeistus. Alun perin vuonna 2003 laadittua ohjetta uudistettiin nyt toisen kerran, jotta se vastaisi paremmin tämän päivän olosuhteita. Ohjeistuksen laatimisessa olivat mukana RAKLI ry, Suomen Vuokranantajat ry, Vuokralaiset VKL ry, Suomen Kiinteistövälittäjät ry, Kuluttajaliitto ry, Suomen Kiinteistöliitto ry, Asukasliitto ry, Isännöintiliitto ry, Kiinteistövälitysalan Keskusliitto ry sekä Kohtuuhintaisen vuokra-asumisen edistäjät KOVA ry.

Vaikka iso osa sisällöstä on pysynyt samana ja aikaisemmin julkaisemamme artikkeli aiheesta pitää edelleen paikkansa, on ohjeistukseen lisätty tärkeitä huomioita, täydennyksiä ja tarkennuksia. Suosittelemme lukemaan uuden Hyvä vuokratapa-ohjeistuksen huolella alusta loppuun, mutta alla ensi hätään tiivistetysti ohjeistukseen tehdyt lisäykset.

1. Hyvä viestintä vuokrasuhteessa

Uudessa ohjeistuksessa painotetaan hyvää viestintää vuokrasuhteessa. Heti ensi alkuun todetaan, että hyvä viestintä vuokrasuhteessa alkaa vuokranantajan puolelta jo selkeän asuntoilmoituksen tekemisestä. Toisaalta vuokralaisen on hakuilmoituksessaan kerrottava riittävästi tietoa. Lisäksi ohjeistuksessa kehotetaan, että vuokrausprosessissa ja vuokrasuhteen aikana on hyvä käyttää yhdessä sovittua kanavaa, jotta asiointi on sujuvaa.

On hyvä huomioida, että tietyissä tilanteissa on viestittävä asioista tietyllä tavalla. Ohjeistus esimerkiksi muistuttaa, että mikäli vuokralaisina on aviopuolisot, voi vuokrasuhteeseen liittyvän ilmoituksen toimittaa kummalle vuokralaiselle tahansa, mutta avopuolisoille täytyy toimittaa ilmoitukset kummallekin erikseen. Ohjeistus myös korostaa, että sähköinen ilmoitus on kirjallinen ja pätevä, mikäli sen sisältöä ei voi yksipuolisesti muuttaa, ja jos ilmoitus on tallennettavissa. Kannattaa kuitenkin muistaa, että esimerkiksi vuokrasopimuksen irtisanomisessa ja purkamisessa ilmoitus on toimitettava todisteellisesti eli niin, että vastaanottaja kuittaa saaneensa ilmoituksen.

2. Vuokrasopimuksen tekeminen

Vuokrasopimuksen tekemisen osalta ohjeistusta oli täydennetty tärkeillä ja ajankohtaisilla huomioilla. Ensinnäkin ohjeistuksessa mainitaan, että myös sähköinen vuokrasopimus on kirjallinen. Lisäksi ohjeistukseen on lisätty selitys kimppa-asumiseen sopivista sopimusvaihtoehdoista. Ensinnäkin, vuokralaisille voidaan tehdä yksi yhteinen sopimus, jolloin kaikki vuokralaiset vastaavat vuokrasta ja muista velvoitteista yhdessä. Vuokralaisille voidaan tehdä myös kaikille omat sopimukset, jolloin jokainen on vastuussa vain omasta osuudestaan. Kolmas mahdollisuus on alivuokramalli, jossa yksi vuokralaisista on päävuokralainen ja muut vuokralaiset solmivat alivuokrasopimuksen päävuokralaisen kanssa. Ohjeistuksesta löytyy myös muistilista näiden kolmen vaihtoehdon vastuista ja ehdoista.

Ohjeistukseen on myös lisätty tarkennuksia vuokralaisen oikeudesta käyttää asuntoa puolisonsa ja perheen lasten kanssa. Mikäli käytöstä ei aiheudu haittaa, saa vuokralainen käyttää huoneistoa myös lähisukulaisten ja puolison lähisukulaisten kanssa. On myös tärkeää muistaa, että vuokralaisella on oikeus alivuokrata enintään puolet huoneistosta ilman vuokranantajan lupaa. Tätä oikeutta ei voi vuokrasopimuksessa kieltää. Jos vuokralainen kuitenkin haluaa vuokrata tai luovuttaa yli puolet huoneistosta, tarvitsee hän tähän vuokranantajan suostumuksen.

3. Asunnon puutteellisuus ja vuokranalennukset

Uudessa, kuten vanhassakin ohjeistuksessa muistutetaan, että vuokralaisen on ilmoitettava havaitsemistaan puutteista ja vioista vuokranantajalle kirjallisesti. Uudessa ohjeistuksessa kuitenkin täsmennetään, että mikäli vuokralainen havaitsee vian, joka voi aiheuttaa vahingon, on hänen ryhdyttävä tarpeellisiin toimenpiteisiin vahingon estämiseksi. Mikäli vuokralainen laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa tai suojaustoimet, hän vastaa vahingosta siltä osin kuin vahingon laajeneminen on johtunut hänen laiminlyönnistään.

Lisäksi ohjeistuksessa kerrotaan, että jos puutteen poistaminen kuuluu vuokranantajan vastuulle, on hänen käynnistettävä korjaus kohtuullisessa ajassa tai jopa välittömästi, jos puutteella on olennainen merkitys huoneen käytölle.

Ohjeistuksessa myös selvitetään, miten toimitaan tilanteessa, jos asunto on osittain tai kokonaan pois vuokralaisen käytöstä. Lain mukaan vuokralaisella on oikeus aina saada kohtuullinen vuokranalennus, jos asunto on puutteellinen tai vapautua kokonaan vuokranmaksusta, jos asunto on asumiskelvoton. Tämä kuitenkin edellyttää sitä, että vuokralainen ei ole itse aiheuttanut puutetta tai vahinkoa asunnolle. Alennuksen määrään vaikuttaa ennen kaikkea haitan määrä ja kesto.

4. Vuokrasopimuksen irtisanominen ja purkaminen

Uudessa ohjeistuksessa selvennetään, että vaikka määräaikainen vuokrasopimus on sitova, eikä sitä pääsääntöisesti voida irtisanoa, voi tuomioistuin kuitenkin oikeuttaa vuokralaisen tai vuokranantajan irtisanomaan sopimuksen erityisellä perusteella. Vuokralaiselle voi syntyä erityinen peruste esimerkiksi silloin, kun vuokralaisen sairaus, toisella paikkakunnalla olevat opinnot tai työ tai puolison työ edellyttävät muuttoa ja sopimuksen päättämistä. Vuokranantajalle sen sijaan voi syntyä peruste irtisanoa sopimus, jos hän yllättäen tarvitsee asunnon omaan tai perheenjäsentensä käyttöön. Jos sopimus irtisanotaan, on toisella osapuolella oikeus kohtuulliseen korvaukseen sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä hänelle aiheutuneesta vahingosta.

Aikaisemmassa ohjeistuksessa mainittiin vain irtisanomiseen liittyviä lakeja ja ohjeita, mutta uuteen ohjeistukseen on sisällytetty myös purkamiseen liittyviä ohjeita. Vuokrasopimus voi siis päättyä myös sopimuksen purkamiseen, jolloin vuokrasuhde päättyy välittömästi. Purkaminen kuitenkin edellyttää, että toinen osapuoli on tehnyt merkittävän sopimusrikkomuksen. Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos esimerkiksi hänen tai hänen perheenjäsenensä terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä. Vuokranantajalla sen sijaan on oikeus purkaa sopimus, mikäli vuokralainen esimerkiksi viettää asunnossa häiritsevää elämää tai hoitaa asuntoa huonosti.

5. Tavanomainen kuluminen

Tavanomaiseen kulumiseen liittyviä huomioita oli myöskin lisätty uuteen ohjeistukseen. Lain mukaan vuokralainen ei vastaa huoneiston tavanomaisesta kulumisesta, ellei vuokrasopimuksessa ole muuta sovittu. Tavanomaisella kulumisella viitataan esimerkiksi peilien, taulujen ja lamppujen seinään kiinnittämisestä aiheutuneisiin kohtuullisiin jälkiin sekä huonekalujen ja tekstiilien aiheuttamiin varjostumiin lattioilla ja seinillä. Sen sijaan isommat kolhut, naarmut ja piirtelyjäljet eivät ole tavanomaista kulumista, vaan niiden voidaan katsoa kuuluvan vuokralaisen korvattaviksi. Jälkien ja kulumien arvioinnissa voidaan käyttää lähtökohtana sitä, onko jälki syntynyt äkillisesti vai hitaasti pitkän ajan kuluessa.

Lue ohje huolella ja noudata sitä

Vaikka Asuinhuoneiston vuokralaki on melko kattava ja selkeä, kannattaa jokaisen vuokranantajan käyttää toiminnassaan apuna myös Hyvä vuokratapa-ohjeistusta. Ohjeistuksen laatimisessa on ollut mukana useat alan tahot, joten se selventää ja tarkentaa monta lain kohtaa paitsi vuokranantajan, myös vuokralaisen sekä taloyhtiön näkökulmasta. Lue ohjeistus huolella läpi ja noudata sitä toiminnassasi.

Voit lukea Hyvä vuokratapa-ohjeistuksen esimerkiksi Suomen Vuokranantajien sivulta.