3. Taloyhtiölainojen verokohtelun muutos – lopputulos olisi epäedullinen niin talouden, yksilön kuin ympäristön kannalta

Pääministeri Marinin hallitusohjelmaan on kirjattu selvitys taloyhtiölainojen lyhennysten verovähennysoikeuden poistamisesta. Tämä blogisarja käsittelee mahdollisen muutoksen syitä ja seurauksia. Ensimmäisen osan voit lukea täältä ja toisen täältä

Syksyllä valtiovarainministeriön suhdannetyöryhmä totesi, että asumisen hintojen nousua jarrutetaan parhaiten runsaalla tarjonnalla. Ryhmä myös suositteli, että asuntokysyntää ei heikennettäisi esimerkiksi veroratkaisuilla nykyisessä suhdannetilanteessa. Työryhmä on alan toimijoista koostuva foorumi, joka arvioi suhdanteita rakennusalan näkökulmasta ja antaa suosituksia kulloiseenkin suhdannetilanteeseen.

Suhdannetyöryhmässä istuva Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen harmittelee, että yhtiölainojen verovähennysoikeudesta on käyty keskustelua vain makrovakausnäkökulmasta.

“Ymmärrän keskustelun makrovakaudesta ja kotitalouksien velkaantumisesta. Esitetyn muutoksen suhteen olemme kuitenkin halunneet herättää keskustelua kolikon kääntöpuolesta ja negatiivisista vaikutuksista tavallisiin asunnon etsijöihin, rakennusalaan ja koko talouteen. Suurin puute onkin se, ettei mahdollisen muutoksen laajempia taloudellisia ja sosiaalisia seurauksia ole toistaiseksi arvioitu ollenkaan”, työryhmässä istuva ekonomisti Sakari Rokkanen toteaa. 

Suurin heikkous on laajempien seurausten arvioimisen puuttuminen 

Muutoksen on arvioitu tuovan valtiolle verotuloja lyhyellä aikavälillä hieman lisää. Koska verovähennysoikeus ei aiemminkaan ole mahdollistanut verojen välttämistä kokonaan vaan ainoastaan siirtänyt niiden maksua asunnon myyntihetkeen, pitkällä aikavälillä veropotti ei todellisuudessa kasvaisi. Ottaen huomioon vielä muutoksen dynaamiset vaikutukset lopputulos voi olla valtiontalouden kannalta jopa epäedullinen.

“Toistaiseksi ei ole esitetty yhtäkään laskelmaa, jossa olisi huomioitu muutoksen välilliset seuraukset. Taloyhtiölainojen verovähennysoikeuden poistuminen vaikuttaisi todennäköisesti supistavasti suhdanneherkkään rakennusalaan ja vähentäisi erityisesti uudisrakentamista.”

Verovähennysoikeus on ollut merkittävä etenkin uudisrakentamisen kannalta, koska se on taannut sijoittajien kiinnostuksen hankkeita kohtaan. Usein hankkeet aloitetaan vasta, kun tietty määrä ennakkovarauksia on tehty. Jo pelkästään epävarmuus voi lykätä investointeja puhumattakaan merkittävästä verotuksen kiristymisestä.

“Selvityksemme mukaan muutos vähentäisi asuntosijoittajien kiinnostusta uudisrakentamista kohtaan. Tarvitsemme kuitenkin uusia asuntoja tulevaisuudessakin, se on kaupungistumisen edellytys. Kaupungistuminen puolestaan lisää vaurautta ja hyvinvointia koko Suomeen tuottavuuden kasvun myötä,” Rokkanen painottaa.

Rakentamisen supistuminen vaikuttaisi merkittävästi muun muassa alan työllisyystilanteeseen. Rakennusalan suhdannetilanteet säteilevät laajemmin muuhunkin talouteen. Tällä olisi luonnollisesti vaikutusta myös valtiontalouteen verokerymän pienentymisen ja tulonsiirtojen kasvun myötä. 

Suomen Vuokranantajat ry:n tekemä laaja kyselytutkimus selvittää vuosittain suomalaisten vuokranantajien toimintatapoja ja ajankohtaisia näkemyksiä vuokra-asuntomarkkinoista. Vuokranantajakysely 2021 toteutettiin 19.11.–7.12.2020. Kyselyyn vastasi 2466 vuokranantajaa.

Työttömyyttä ja asumisen kallistumista

Muutoksen sosiaaliset seuraukset kohdistuisivat näin ollen erityisesti paitsi rakennusalan työntekijöihin, joiden työt vähenisivät, myös myös kodin etsijöihin. Monipuolisen ja kohtuuhintaisen asumisen edellytys on riittävä tarjonta. Pienentyvä tarjonta supistaisi vaihtoehtoja ja aiheuttaisi myös painetta vuokratason nostamiseen. Rokkanen muistuttaakin, että asuntosijoittajilla on paremmat edellytykset sopeutua muuttuneeseen tilanteeseen kuin niillä, jotka työskentelevät rakennusalalla tai etsivät itselleen kotia kaupungista. 

“Niin vuokra-asumisen kuin omistusasumisen saatavuus heikkenee, jos tarjonta vähenee. Tämän seurauksena esimerkiksi työn perässä muuttaminen hankaloituu. Työvoiman liikkuvuus on haaste jo entuudestaan: etenkin pääkaupunkiseudulla palvelualojen ja teollisten yritysten on ollut vaikea saada työvoimaa johtuen asumisen kalleudesta.”

“Kaupungistumisen hidastuminen olisi isku koko Suomen talouden kasvulle ja tuottavuuden kehitykselle”, Rokkanen jatkaa.

Jäävätkö vanhat rakennukset remontoimatta? 

Ekologiset seuraukset, joita muutoksella voi nähdä olevan, liittyvät ennen kaikkea korjausrakentamiseen. Jos taloyhtiöiden korjauslainojen verokannustimet heikkenevät, ympäristön kannalta olennaiset energiaremontit voivat jäädä tekemättä.

“Pakolliset korjaukset on tehtävä taloyhtiöissä ennemmin tai myöhemmin. Yleensä näiden yhteydessä kuitenkin pohditaan toteutettavaksi myös energiaremontteja, kuten esimerkiksi lämmitysmuodon vaihtoa maalämpöön. Verovähennysoikeuden poisto laskisi taloyhtiöissä sijoittajaosakkaiden kiinnostusta energiaremontteihin. Vaikutus kohdistuisi myös omistajaosakkaisiin, kun asuntoa olisi vaikeampi myydä suuren yhtiövelkaosuuden kanssa”, Rokkanen kertoo. 

Taloyhtiöiden remontit ovat olennaisia myös rakennusten käyttöarvon kannalta. On syrjäseutuja, joilla asunnoilla on asujansa ja sitä kautta käyttöarvoa, vaikka niiden myyntiarvo ei korkea olisikaan. Rokkasen mukaan ei ole riittävästi arvioitu, miten verovähennysoikeuden poiston rinnalla pohditut kiristykset taloyhtiölainoihin vaikuttavat peruskorjauksiin. 

“Ylimääräistä säätelyä ei valtion tasolta tarvita peruskorjauksiin: pankit osaavat kyllä arvioida rahoitusriskin ja hinnan myöntämälleen lainalle.”

Tarkoitus on hyvä, keino ei – parempiakin on esittää

Tällä hetkellä asuntokauppaa pitää vilkkaana etenkin se, että koronan vuoksi kulutusmahdollisuuksia on rajoitettu ja monien säästötavoitteet asuntojen käsirahaksi ovat täyttyneet. Epävarmuutta on kuitenkin jo nähtävissä, ja verovähennysoikeuden poisto voisi näkyä asuntokaupassa nopeasti.

“Teimme yksityisille vuokranantajille kyselytutkimuksen, jonka vastaajista lähes 60 % ilmoitti verovähennysoikeuden poistumisen vähentävän kiinnostusta hankkia sijoitusasunto joko täysin tai merkittävästi. Tämä koski taloyhtölainallisia uudiskohteita ja peruskorjattuja kohteita.”

Pitkällä aikavälillä markkinat toki korjaavat itse itseään. Jos muutos vaikuttaisi heikentävästi asuntosijoittajien kiinnostukseen, institutionaaliset sijoittajat ja isommat yhtiöt valtaavat todennäköisesti markkina-alaa. On kuitenkin yhteiskunnan kannalta edullista, että alalla on erikokoisia toimijoita ja kilpailua.

“Tiedostamme toki, että vakaa makrotalous ja toimivat rahoitusmarkkinat ovat kaikkien etu. Emme kuitenkaan näe verovähennysoikeuden poiston laskevan riskejä merkittävästi suhteessa muutoksesta seuraaviin haittoihin. Olemmekin esittäneet vaihtoehtoisia ja markkinoiden kannalta vähemmän haitallisia keinoja hillitä velkaantumiseen liittyviä ongelmia”, Rokkanen päättää.

Suomen Vuokrananajat on esittänyt vaihtoehtoja taloyhtiölainojen verovähennysoikeuden poistamiselle. Käsittelemme niitä seuraavassa blogissamme, jossa asiantuntijana on Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdepäällikkö Ville Valkonen. 

Jaa:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on pinterest
Pinterest
Share on linkedin
LinkedIn
Sijoitusovi Podcast 1. kausi

Kaikki jaksot nyt kuunneltavissa!