Sukulaiselle vuokraaminen

Sukulainen vuokralaisena – mitä asuntosijoittajan kannattaa ottaa huomioon ?

Sukulaisuussuhde asunnon vuokralaisen ja vuokranantajan välillä voi asettaa tiettyjä erityispiirteitä kummankin osapuolen oikeuksiin. Sukulaiselle asunnon vuokraaminen voi vaikuttaa esimerkiksi asuntosijoittajan verotukseen ja asukkaan sosiaalietuuksiin, joten sukulaiselle vuokraamiseen kannattaa etukäteen perehtyä tarkasti, jotta välttyy myöhemmin yllätyksiltä.

Otimme selvää sukulaisuuden asettamista ehdoista, ja kysyimmekin Suomen Vuokranantajien päälakimieheltä Sanna Hughesilta tärpit asuntosijoittajalle, joka pohtii asunnon vuokraamista sukulaiselle.

Miten sukulaiselle vuokraaminen vaikuttaa asuntosijoittajan verotukseen?

Sanna Hughes: Vuokran määrää harkitessaan asuntosijoittajan kannattaa ottaa huomioon erityisesti sukulaiselta perityn vuokran vaikutus verotukseen. Omistamansa asunnon voi hyvin antaa lapsensa käyttöön jopa kokonaan ilman vuokraa ilman, että se aiheuttaa lahjaverovelvollisuutta. Silloin ei kuitenkaan pysty myöskään itse vähentämään mitään asuntoon liittyviä kuluja verotuksessa.

Asunnon voi vuokrata sukulaiselle myös markkinavuokraa alemmalla hinnalla ja periä vuokraa esimerkiksi hoitovastikkeen verran. Tällöinkään kyse ei verottajan näkökulmasta ole tulonhankkimistoiminnasta. Se tarkoittaa, että vuokratulosta voi vähentää vuokraustoimintaan liittyviä kuluja enintään asunnosta perityn vuokran verran. Vuokraustoiminnan tappio ei siis ole vähennyskelpoinen. 

Alihintaan vuokratuista kohteista aiheutuneita vuokratulon ylittäviä kustannuksia, kuten remonttikuluja, ei myöskään voi vähentää muun omaisuuden vuokraamisesta saaduista tuloista. Lisäksi, jos asunto on vuokrattu alihintaan, vuokrattuun omaisuuteen kohdistuvan velan korot eivät ole vähennyskelpoisia.

Jos sen sijaan sukulaiselta peritty vuokra vastaa markkinavuokraa, voi vuokraustoiminasta aiheutuvat kulut vähentää aivan samalla tavoin kuin muussakin vuokraustoiminnassa.

Kertaukseksi, vinkit asuntosijoittajan verotukseen löydät Sijoitusoven artikkelista Sijoitusasunnon verotus – 6 hyödyllistä vinkkiä.

Kuinka vuokrataso kannattaa määrittää sukulaiselle vuokratessa?

SH: Se, onko asunnosta peritty vuokra käyvällä tasolla, arvioidaan tapauskohtaisesti. Asuntoaan sukulaiselle vuokraavan kannattaakin selvittää esimerkiksi muiden vuokrausilmoitusten tai vuokratilastojen avulla, mikä olisi vuokrattavan kohteen markkinavuokra.

Tarkista vuokratason määrittäminen vielä artikkelista Määritä vuokra oikein – kuinka vuokrataso selvitetään?

Jos muuta selvitystä ei ole, voidaan perittyä vuokraa verrata verohallinnon vuosittain vahvistamaan asunnon luontoisetuarvoon. Vähintään asunnon luontoisetuarvon tasolla olevaa vuokraa pidetään lähtökohtaisesti käypänä eli markkinavuokrana.

Vaikuttaako sukulaiselta vuokrattu asunto asukkaan oikeuteen saada asumistukea?

SH: Jos kyse on vanhempansa kodista erillään asuvasta täysi-ikäisestä lapsesta, hänen saamansa asumistuen määrään ei vaikuta se, onko vuokra-asunto vanhemman tai vanhempien omistama.

Vanhempansa kodista erillään asuva alaikäinen lapsi sen sijaan katsotaan yleensä vanhempansa ruokakuntaan kuuluvaksi eikä hän voi saada omaa asumistukea. Jos itsenäisesti asuvalle alaikäiselle on myönnetty opintotuki, hänelle voidaan myöntää myös yleinen asumistuki.

On myös hyvä muistaa, että yleisen asumistuen saamisen edellytyksenä esimerkiksi vanhemmilta vuokrattuun asuntoon on se, että asunnosta on tehty vuokrasopimus.

Muistilista asuntosijoittajalle:

  • Verottaja ei näe asunnon vuokrausta tulonhankkimistoimintana, jos se esimerkiksi annetaan lapsen käyttöön ilman vuokraa, tai jos se vuokrataan sukulaiselle markkinavuokraa alemmalla hinnalla.
  • Alihintaan vuokraus rajoittaa vuokranantajan verovähennysoikeutta esimerkiksi vuokraustoiminnan tappion, remonttikulujen ja asuntoon kohdistuvan velan korkojen osalta.
  • Markkinahintaan sukulaiselle vuokratun asunnon voi vähentää samalla tavoin kuin muussa vuokraustoiminnassa.
  • Vanhemmiltaan asuntoa vuokraavan lapsen asumistukeen vaikuttaa vuokralaisen ikä (alaikäinen vai täysi-ikäinen) sekä esimerkiksi voimassa oleva pätevä vuokrasopimus.