Sijoitusasunnon myynti poikkeaa monessa mielessä omaan asumiseen tarkoitetun omistusasunnon myymisestä niin hyvän myyntiajankohdan, myyntihinnan kuin monien käytännön seikkojen suhteen suhteen.
Milloin sijoitusasunnon myynti kannattaa?
Hyvä myyntiajankohta riippuu sijoitusstrategiasta sekä mahdollisesti markkinatilanteesta. Mikäli sijoitusstrategia perustuu pikaiseen arvonnousuun, asunnon myyntiä voidaan harkita jo pian ostamisen jälkeen. Esimerkiksi flippaajilla pikainen sijoitusasunnon myynti on osa strategiaa ja järkevää varsinkin, jos asunto on remontoitu trendikkääksi ja sen kysyntä on juuri remontoimisen jälkeen suurimmillaan. Jos taas strategiana on taas pitää asunto pitkään itsellä ja strategia perustuu kassavirtaan, asunnon myymistä ei luultavasti tule suunniteltua toteutettavaksi lähitulevaisuudessa. Kun tähtäin on pitkällä aikavälillä, lyhyen aikavälin muutoksilla markkinoilla ei ole suurta merkitystä. Tällöinkin exit-suunnitelma on kuitenkin syytä olla.
Arvonnousun realisoimisen lisäksi on muitakin syitä ja hyviä ajankohtia myydä asunto. Esimerkiksi sijoitusstrategian vaihtaminen voi olla syy: vanhoista kohteista halutaan vaihtaa uudiskohteisiin tai pieniltä paikkakunnilta isompiin. Osa haluaa sijoitusasunnosta eroon ennen taloyhtiöön tulevia remontteja. Myynnin syy voi olla myös se, että asunto ei yksinkertaisesti tuota enää yhtä hyvin kuin aikaisemmin.
Mitä myytäessä pitää ottaa huomioon?
Moni käytännön seikka on syytä ottaa huomioon sijoitusasuntoa myytäessä. Jos asunnosta haluaa eroon nopeasti mutta järkevään hintaan, ammattitaitoista välittäjää kannattaa harkita. Nopeus on olennaista etenkin silloin, jos asunto on tyhjillään. Jos taas välittäjää ei syystä tai toisesta tahdo käyttää, kannattaa kuitenkin panostaa hyviin kuviin, joissa asunto todella on edukseen mutta jotka kuitenkin vastaavat todellisuutta.
Mieti, kuka asunnon ostaa – toinen sijoittaja vai kotia etsivä? Jos uskot myyväsi asunnon sijoittajalle, ostopäätökseen vaikuttavat luultavasti tietyt tunnusluvut ja se, onko asunto vuokrattu. Ostaminen kannattaa tehdä mahdollisimman helpoksi. Laita myynti-ilmoitukseen kaikki sijoittajaa kiinnostava tieto – tällä säästät myös omaa aikaasi, kun et joudu vastaamaan joka kysymykseen monta kertaa. Jos annat asunnon välittäjän myytäväksi, valitse välittäjä, joka ymmärtää sijoittajien tarpeet ja asuntosijoittamisen perusteet.
Jos myyt asunnon omistusasujalle, huomioi mahdollisen voimassa olevan vuokrasopimuksen seuraukset: voimassa oleva vuokrasopimus voi vaikuttaa siihen, milloi uusi omistaja pääee muuttamaan asuntoonsa. Sopimuksen voi irtisanoa irtisanomisajan puitteissa: yli vuoden kestäneissä vuokrasopimuksissa se on 6 kuukautta, muuten 3 kuukautta. Vuokrasopimus siirtyy ostajalle, ellei sitä irtisanota ennen myyntitoimenpiteitä.
Näytöt ja asunnon kuvaamiset pitää sopia vuokralaisen kanssa. Vuokralainen ei kuitenkaan saa vaikeuttaa asunnon myyntiä. Vuokralaista pitää tiedottaa, jos asunnon omistaja vaihtuu.
Huomioi myös asunnon myymisestä koituvat kulut. Näitä ovat muun muassa maksulliset dokumentit, kuten isännöitsijäntodistus ja energiatodistus. Jos myynnissä käyttää välittäjää, hän laskuttaa luonnollisesti välityspalkkion. Myynti-ilmoitukset ja ammattilaisen ottamat kuvat maksavat nekin, vaikka asuntoa ei myisikään välittäjän kautta.
Myyntivoitosta maksetaan pääomatuloveroa
Sijoitusasunnon myynnistä saatavasta voitosta on maksettava pääomatuloveroa. 30 000 euroon asti pääomatuloveroprosentti on 30 %, ja ylittävältä osalta veroa maksetaan 34 % voitosta. Myyntivoitto verotetaan kaupantekovuoden pääomatulona. Voiton voi laskea kahdella tavalla: joko hankintameno-olettamalla tai luovutusvoiton ja hankintamenon erotuksella. Jos myynnistä syntyy tappiota, sen voi vähentää muista pääomatuloista. Sijoitusasunnon myyntivoiton verotuksesta voit lukea lisää täältä.
Asunnon voi myydä verovapaasti, jos asunnon on omistanut vähintään kahden vuoden ajan ja jos itse tai joku perheenjäsen on asunut siinä yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan. Perheeseen lasketaan puoliso ja alaikäiset lapset.
Muistathan, että laskettaessa voitto luovutusvoiton ja hankintamenon erotuksella kaikki asunnon hankintaan sekä myymiseen käytetyt kulut voi vähentää. Näitä kuluja ovat esimerkiksi hankintahinta, varainsiirtovero, välityspalkkiot sekä niiden huoneistoon tehtyjen perusparannusten kustannukset, joita ei ole vielä vähennetty vuokratulon verotuksessa.
Kun asunto ei meinaa mennä kaupaksi
Jos asunto ei tunnu menevän kaupaksi, kannattaa ensimmäisenä tarkistaa hinta. Vastaako se alueen markkinatasoa? Pyyntihinta asetetaan markkinahinnan ja oman tavoitteen ehdoilla. Kannattaa siis miettiä, mitä myynniltä toivoo: onko tavoitteena päästä asunnosta eroon mahdollisimman nopeasti vai pitää asunto mahdollisesti kauemmin myynnissä, jolloin siitä voi koettaa pyytää korkeampaa hintaa.
Hinnan lisäksi kannattaa tarkistaa, voiko asunnon kiinnostavuuteen vaikuttaa. Hyvät kuvat ja riittävät tiedot tekevät ilmoituksesta kiinnostavamman. Mikäli asunto ei hyvän ilmoituksenkaan jälkeen tunnu menevän kaupaksi toivotulla hinnalla, pintaremonttiakin kannattaa harkita – kevyelläkin remontilla asunnon yleisilmeeseen voi tehdä merkittäviä muutoksia.
