Asuntosijoittajan kannattaa tuntea alueet, joille aikoo sijoittaa. Mitä tarkemmin alueen tuntee, sitä paremmassa asemassa on suhteessa muihin asuntosijoittajiin. Tutustumisen arvoisia ovat ainakin alueen kaavoitus, kaupungin asuntopolitiikka sekä alueen todellinen maine ja tunnelma. Hyvä paikallistuntemus voi olla asuntosijoittajan erottautumistekijä ja kilpailuvaltti.

Tutustu alueen kaavoitukseen ja rakennussuunnitelmiin

Termit haltuun:

Yleiskaava kuvaa alueen maankäytön suunnittelua yleispiirteisesti. Yleiskaavat toimivat perustana kaupunkirakenteellisten tavoitteiden toteutumiselle. Niiden avulla voidaan määritellä kaupungin painopisteet ja sijainnit asumisen, työpaikkojen, virkistysalueiden, palveluiden ja liikenneväylien suhteen. Yleiskaava ohjaa ja sovittaa yhteen yksityiskohtaisempia asemakaavoja.

Asemakaava on yleiskaavaa tarkempi kuvaus alueen maankäytöstä ja se voi koskettaa esimerkiksi yksittäistä tonttia tai asuinaluetta. Asemakaava määrittää mm. alueen käyttötarkoituksen, rakennusoikeuden, millaisia rakennusten tulee olla sekä miten rakennukset, puistot ja viheralueet tulee alueelle sijoittaa. Asemakaavoitukseen voivat osallistua maanomistajien ja viranomaisten lisäksi myös alueen asukkaat ja naapurit.

Kaavoista voi selvitä asunnon arvonmuutokset

Tutustumalla kaavoitukseen, saa jo melko hyvän kuvan kaupungin rakenteesta. Lisäksi kaavoituksista voi löytyä tiettyjen taloyhtiöiden arvoon vaikuttavia tekijöitä, niin hyvässä kuin pahassa. Esimerkiksi Tampereella niillä taloyhtiöillä, jotka sijaitsevat tulevan raitiovaunureitin varrella, on iso arvonnousupotentiaali.

Esimerkki arvoa alentavasta vaikutuksesta voi liittyä esimerkiksi järvinäköalalla varustettuihin asuntoihin, joiden taloyhtiön tontin ja rantaviivan väliin on kaavailtu rakennettavaksi lisää taloja. Näin ollen kauempana rannasta olevien talojen järvinäköala peittyy, ainakin alempien kerrosten osalta.

Vastaan voi tulla myös tilanne, että asemakaavassa on ollut jo usean kymmenen vuoden ajan jokin elementti, esimerkiksi autotie, mutta sitä ei olla vielä toteutettu. On toki tilannesidonnaista, olisiko autotien rakentaminen taloyhtiölle hyvä vai huono asia.

Mikäli taloyhtiö seisoo omalla tontilla, kannattaa kiinnittää huomiota tontin kokoon ja onko tontilla vielä rakennusoikeutta jäljellä. Myymällä osan tontista, saa taloyhtiö kerralla paljon tuloja, joka voi näyttäytyä osakkaille esimerkiksi hoitovastikkeen laskuna jopa nollaan euroon.

Alueen asemakaavoihin ja suunnitelmiin pääsee tutustumaan kunnan verkkosivuilla. Yleensä sieltä löytyy myös yhteystiedot, mistä voi halutessaan tiedustella lisää.

Myös jokainen kiinteistönvälittäjä katsoo kaavat, ja heillä onkin tiedonantovelvollisuus, mikäli kaavoista ilmenisi jotain taloyhtiön kannalta merkittävää.

Asemakaavamuutokset ja asuntopolitiikka

Asemakaavojen avulla voidaan vaikuttaa myös koko kaupungin asuntopolitiikkaan. Jyväskylästä löytyy tuore esimerkki tältä vuodelta, kun kaupunki päätti rajoittaa yksiöiden rakentamista kaavoituksen kautta. Tietyillä alueilla on voimassa kaava, jonka mukaan taloyhtiön huoneistojen keskipinta-ala tulee olla vähintään 45m2 ja enintään puolet talon asunnoista saa olla yksiöitä. Asemakaavat ovatkin melko lailla kaupungin ainoa keino vaikuttaa rakentamiseen, mikäli kyseessä ei ole kaupungin omistama tontti.

Tutustu projekteihin jo ennen kaavoittamista

Seuraava vinkki tuli Ville Valkoselta haastattelun yhteydessä. Asuntosijoittajan kannattaa pyrkiä tutustumaan alueen visioihin ja projekteihin mahdollisimman varhaisessa vaiheessa. Hankkeen edettyä kaavavaiheeseen, on tieto muutoksista ollut olemassa jo pitkään. Mitä varhaisemmassa vaiheessa pääsee tutustumaan suunnitelmaan, sitä paremman etulyöntiaseman saa muihin verrattuna.

Tarkastellaan esimerkiksi Jyväskylän asumisvisio 2025 -ohjelmaan.

Ohjelma on julkaistu vuonna 2014 ja se kattaa suunnitelmat ja näkemykset kaupunkikehityksestä aina vuodelle 2025 asti. Nyt, projektin puolessa välissä, esitettä lukiessa voi huomata, että moni listatuista hankkeista on jo hyvässä vauhdissa tai jopa valmistunut. Listatut uudet asuinalueet ovat tulleet osaksi kaupunkirakennetta.

Tulevat projektit ovat yleensä esiteltynä kaupungin sivuilla. Lisäksi kaupunki voi järjestää avoimia tilaisuuksia, joissa keskustellaan visioista ja suunnitelmista. Mikäli kiinnostusta riittää, voi myös tehdä kuten Ville ja hakeutua itse sellaisiin tehtäviin, joissa pääsee vaikuttamaan kaupunkisuunnitteluun.

Tutustu alueisiin jalkaisin

”Ei ole paikalla käymisen voittanutta tapaa tutustua alueeseen”, toteaa myös Ville. Tutustumalla alueeseen paikan päällä ja viettämällä siellä tarpeeksi aikaa, saa numerotietoa paremman käsityksen alueesta. Vaikka jokin alue näyttäisi ”paperilla hyvältä”, eli löytyy paljon vuokra-asumista, hyvät kulkuyhteydet ja lähellä olevat palvelut, voi alueen maineessa jokin tehdä siitä epähalutun.

Tai sitten voi käydä toisin päin. Moni alue on mainettaan parempi. Alueeseen tutustumista ei kannata jättää pelkän googlen varaan, sillä sieltä esiin nousevat usein vain huomiota herättävät otsikot. Jos jutut ovat vanhoja, on alueen maine saattanut muuttua paljonkin. Usein tilanne on myös se, että näillä ”pahamaineisilla” asuinalueilla elää aivan tavallisia ja rauhallisia asujia.

Monelle oma kotikaupunki onkin helppo valinta aloittaa asuntosijoittaminen, sillä lähtökohtaisesti aivan vieraan kaupungin alueisiin perehtyminen näin perusteellisesti voi olla työlästä. Toki kun omaa kotikaupunkia alkaa tarkastelemaan asuntosijoittajan silmin, saattaa joutua luopumaan joistakin ennakko-oletuksista. Asuinalueita ei välttämättä kannata tarkastella siitä lähtökohdasta, haluaisiko itse asua kyseisellä alueella vai ei.

Vaivannäkö kannattaa

Kaupunkien sisäisiin alueisiin tutustuminen vie aikaa ja vaatii vaivannäköä. Se kuitenkin kannattaa, sillä ehkäpä juuri mainituista syistä kaikki eivät tätä tutustumistyötä tee. Hyvä paikallistuntemus on siis kilpailuvaltti, jolla voi erottautua muista alueen asuntosijoittajista. Silloin on mahdollisuus löytää erittäin kannattavia sijoituskohteita alueilta, joissa välttää kilpailun.