Jaakko Sinnemaa: Asunto- ja kiinteistösijoittamista uteliaalla tyylillä

Asuntosijoittaja Jaakko Sinnemaa, on todennäköisesti monelle tuttu Asuntosalkun sekä Asuntoturvan toimitusjohtajana ja asuntosijoittamiseen liittyvissä artikkeleissa esiintyvänä asiantuntijana. Mutta miten Sinnemaa itse sijoittaa asuntoihin ja miten hän alalle päätyi?

Opiskelujen aikana yrittäjäksi

Sinnemaan kiinnostus asunto- ja kiinteistösijoittamiseen sai alkunsa jo 90-luvun lopulla, kun hän perusti opiskelukavereidensa kanssa mainostoimiston. ”Se oli kyllä mielenkiintoista hommaa! Siihen aikaan Nokia ja kännykät olivat kovia sanoja, ja niissä oli sellainen matopeli, jonka joku ehkä muistaa. Me keksittiin matopelin SM-kisat ja järjestettiin Nokialle tapahtuma Kaapelitehtaalla, jossa oli Nylon Beat esiintymässä. Se oli silloin iso juttu!” Helsingissä Kauppatieteiden maisteriksi opiskeleva Sinnemaa keksi yrityksen pyörittämisen ohella sijoittaa firman tuloja myös asuntoihin. Tämä ensikosketus asuntosijoittamisen maailmaan sai Sinnemaan kiinnostumaan asunto- ja kiinteistösijoittamisesta.

Parin vuoden yrittäjyyden jälkeen Sinnemaa päätyi työskentelemään kiinteistöasioiden pariin Keskon pääkonttorille Katajanokalle. ”Minun tehtäväkseni muodostui miettiä sitä, minkälaisia kiinteistöjä Keskon kannattaa omistaa ja minkälaisia ei, sekä lisäksi sitten myydä Keskon omistamia kiinteistöjä eteenpäin kotimaisille ja kansainvälisille sijoittajille. Sekin oli kyllä mielenkiintoista aikaa!”

Muutaman vuoden jälkeen hän törmäsi ruokakaupassa vanhaan professoriinsa, joka houkutteli Sinnemaan jatko-opiskelijaksi. ”Koitin sanoa vastaan, että en minä nyt niin hyvä opiskelija ollut, enkä edes tiedä miten sellainen hakemus tehdään. Mutta hän taivutteli minua sanomalla, että olin varmaan ihan riittävän hyvä opiskelija ja hän voi lähettää hakulomakkeen, eikä sen täyttäminen vaikeaa ole.” Lopulta Sinnemaa päätti hakea tohtorikoulutusohjelmaan ja pääsi. Hänen tutkimusaiheenaan oli – yllätys, yllätys – kiinteistösijoittaminen.

Jatko-opiskeluja Sinnemaa ei kuitenkaan tehnyt loppuun, sillä kiinteistösijoittamisen aihe sytytti päässä uusia bisnesideoita. ”Olin Keskolla työskennellessäni pyöritellyt luonnollisesti paljon kassavirtalaskelmia ja muita laskelmia, joilla arvioin kiinteistöjen arvoja. Kassavirtahan on suhteellisen helppo laskea, mutta jäännösarvo on vaikea, sillä se riippuu niin monesta asiasta. Otin sen sitten tutkimusaiheekseni ja sain järkeiltyä, että kasvukeskusten pienissä asunnoissa jäännösarvo on parhaiten ennakoitavissa. Sellaisissa kohteissa vuokralaisella ei ole oikeastaan väliä, sillä sinne tulee aina uusi. Näin ollen minun tutkimustuloksena ilman tutkimusta oli se, että tässähän on mahdollisuus. Siitä se ajatus oikeastaan lähti, että tällaisen asuntorahaston voisi perustaa.”

Asuntosalkun perustaja ja toimitusjohtaja

Muutama eri paikka ja opetus siis ajoi Sinnemaan lopulta perustamaan Asuntoturvan – rahamuotoisten asuntosijoitusten varainhoitoyhtiön. Ensimmäinen asuntorahasto perustettiin vuonna 2007 ja tällä hetkellä hän pyörittää Asuntosalkku-nimisiä asuntorahastoja, jotka ovat sijoittaneet pieniin asuntoihin pääkaupunkiseudulla, kehyskunnissa, Turussa, Tampereella, Lahdessa sekä Tallinnassa. Vuonna 2007 tällaista vaihtoehtoa ei sijoittajille ollut vielä tarjolla. ”Meillä oli tosiaan ensimmäisenä Suomessa rahasto, joka hankki sijoituskohteet markkinoilta.”

Kuten muutama lukija ehkä tietää, tähänkin tarinaan liittyy Vuokraturvan perustaja Timo Metsola. Sinnemaa tunsi jo tuolloin Metsolan yhteisen ystävän kautta hyvin ja keskusteli asuntorahastoyhtiön perustamisideasta hänen kanssaan. ”Timo oli omalla tahollaan myös pohtinut, että tätä voisi tehdä laajemmassa mittakaavassa. Kun minä sitten ehdotin, että tällaista voisi tehdä, niin yhdistimme ajatuksemme ja Asuntoturva perustettiin.”

Perustamisesta on kulunut jo reilu vuosikymmen ja yhtiö-ryhmä on kasvanut huimasti. Yhtiön hallinnoima asuntokokonaisuus on yhteensä lähes 2 000 asuntoa.

Mahdollisuuksiin tartutaan, kun niitä tulee

Sinnemaa sijoittaa asuntoihin ja kiinteistöihin myös itse. Hänen ensimmäinen henkilökohtainen kosketus asuntosijoittamiseen oli melko perinteinen. ”Se lähti ihan aluksi siitä, että ostin melko edulliseen hintaan oman asunnon, jonka sitten remontoin ja myin. Jos sitä nyt edes lasketaan sijoittamiseksi…”, Sinnemaa muistelee.

Samoihin aikoihin mainostoimiston nimissä kaveruksilla oli asuntosijoituksia, mutta henkilökohtaisesti Sinnemaa sijoitti asuntoihin ja kiinteistöihin myöhemmin, hieman ennen Asuntoturvan perustamista. Sijoitusasuntoja Sinnemaalla on edelleen, mutta hän ei ole useaan vuoteen enää hankkinut niitä itselleen suoraan omistukseen lisää. ”En aio haalia henkilökohtaiseen taseeseen valtavaa määrää sijoitusasuntoja, koska niissä on myös vaiva ja sillä vaivallakin on arvo.”

Pääasiassa Sinnemaa onkin viime vuosina sijoittanut Asuntosalkun kautta, mutta matkan varrella hän on sijoittanut myös muihin rahastoihin ja kiinteistöihin. ”Esimerkiksi meillä oli yhden kaverin kanssa tällainen oma asset management-firma ja yhdessä ruotsalaisten kanssa ostimme 77 ruokakauppakiinteistöä Suomesta. Se oli sellainen reilun 100 miljoonan potti. Ajatuksena oli kehittää niitä ja nyt me myytiin ne joku aika sitten pois.”

Sinnemaa on sijoittanut erilaisten rakenteiden kautta myös ulkomaille. ”Minulla on kiinteistösijoituksia eri tahojen kautta Suomen lisäksi Virossa, Saksassa, Espanjassa, Ruotsissa, Norjassa ja Tanskassa.” Ajatuksena Sinnemaalla onkin ollut hajauttaa sijoituksiaan paitsi erilaisiin kohteisiin, myös eri markkinoille Suomen rajojen ulkopuolelle. ”Olen kyllä vahvasti hajauttamisen kannalla sijoittamisessa. Täytyy olla ajallista hajautusta, maantieteellistä hajautusta ja myös hajautusta niin sanotusti eri luokkiinkin.”

Sinnemaan sijoitusstrategia onkin hieman valtavirrasta poikkeava. Suunnitelmia ja tavoitteita toki hänelläkin on, mutta ne joustavat ja muuttuvat matkan varrella. ”Tavoitteeni on sijoittaa joka vuosi paitsi omaan toimintaan myös johonkin uuteen. Mutta strategiani on enemmänkin sellainen, että kun tulee mahdollisuus, niin siihen tartutaan. Tarkoitus on, että sijoitan sellaisiin kohteisiin ja sellaisten rakenteiden kautta, jotka pystyn arkijärjellä päättelemään tuottavaksi. Jos tarvitsee monisivuisen Excelin ennen kuin se alkaa toimimaan, niin sellaisia olen pyrkinyt välttämään.”

Kesko opetti, mutta uteliaisuus myös

Miten kauppatieteitä opiskellut Sinnemaa sitten oppi asunto- ja kiinteistösijoittamisesta? 90-luvun lopulla ei tietoa ollut ihan samalla tavalla tarjolla kuin tänä päivänä.

Käytännön kautta hän oppi ensin pienimuotoisesti tehdessään ensimmäisiä sijoituksiaan asunto- ja kiinteistömarkkinoilla mainostoimiston kautta lähes 20 vuotta sitten. Sen lisäksi Keskon kiinteistöpuolella työskentely opetti paljon. ”Keskolle täytyy kyllä antaa kiitosta. Ainakin siihen aikaan se oli melkeinpä tällainen kiinteistöihin erikoistunut korkeakoulu, sillä siellä näki kaikenlaista siihen liittyvää. Toimialoja oli useita, kiinteistötyyppejä oli erilaisia ja sopimuksiakin oli monenlaisia, niin siinähän sitä sitten oppi.”

Toisaalta Sinnemaa kuitenkin toteaa olevansa kovin utelias ja juuri tämä luonteenpiirre on opettanut matkan varrella paljon. ”Keskolla ollessani myin paljon kiinteistöjä sijoittajille ja pääomamuotoisille rahastoille. Niissä tilanteissa pyrin aina miettimään, että mitä se toinen puoli tässä ajattelee, kun tekee tämän kaupan. Joku logiikkahan silläkin osapuolella on ja jotain sekin laskee. Olen siis yrittänyt olla utelias, ja sen oman kuvion miettimisen lisäksi aina miettinyt, että miksi ja mitä se toinen osapuoli tekee. Siinä oppii aika paljon.” Sinnemaa myös toteaa, että ala kehittyy, joten itse asiassa koko ajan löytyy jotain opittavaa. ”Tässähän joka vuosi oppii jotain uutta, kun tilanteet muuttuvat.”

Jotain, mitä jokainen (olipa asuntosijoittaja tai ei) voikin Sinnemaan tarinasta napata itselleen, on nimenomaan uteliaisuus. Uteliaisuus on halua ymmärtää ja selvittää asioita, ja ilman sitä helposti passivoidumme. Vaikka tavoitteita ja suunnitelmia on hyvä olla, on tärkeää pitää mieli ja silmät avoinna. Maailma muuttuu ja uusia mahdollisuuksia voi tulla eteen milloin vain. Sinnemaan kaltaiset uteliaat sijoittajat ovatkin juuri niitä, jotka näitä mahdollisuuksia löytävät ja vieläpä tarttuvat niihin.