Asuntosijoittaja Harri Huru on varmasti monelle sosiaalista mediaa ja blogeja seuranneelle asuntosijoittajalle jo tuttu nimi. Huru on aktiivinen useissa sosiaalisen median kanavissa, kirjoittaa ahkerasti kokemuksistaan omaan Ostan asuntoja-blogiinsa sekä jakaa vinkkejään Kiinteistölehden blogissa. Mutta tällä kertaa me kirjoitammekin Hurusta.

Sharing is caring

Moni asuntosijoittaja on kehunut Hurun Ostan asuntoja-blogia parhaaksi asuntosijoittamiseen keskittyväksi blogiksi. Miten, milloin ja miksi Huru tällaisen keksi kehittää?

Huru kertoo, että vuonna 2012 hän koki sosiaalisen median ja uusien viestintäteknologioiden opiskelun tärkeäksi. ”Silloin tajusin, että sosiaalinen media näyttää sellaiselta asialta, jota 50 ikävuotta lähestyvän sijoittajan pitäisi opiskella, jos haluaa asuntosijoitustoimintaa harjoittaa internetiä hyödyntäen.” Siitä alkoi ahkera opiskelu. Huru opetteli tekemään itselleen verkkosivut sekä blogin ja alkoi ideoimaan, miten hän voisi hyödyntää niitä omassa asuntosijoitustoiminnassaan.

Motivaatio verkkosivujen, blogin ja sosiaalisen median käyttämiseen oli jatkuva halu oppia uutta. ”Totesin, että kun alkaa laittamaan näitä asioita paperille niin, että joku muukin kuin oma isä lukee niitä, sitä asiaa täytyy selvittää ja pohdiskella hieman syvällisemmin. Ensimmäinen potku blogikirjottamiselle oli siis se, että tulee opiskeltua asioita huolellisemmin.”

Toinen keskeinen ajatus blogin perustamisessa oli puhdas jakamisen ilo. ”Siihen aikaan Ville Tolvanen puhui tästä ’sharing is caring’- ajatuksesta sosiaalisessa mediassa ja minä sitten totesin, että tämä voisi olla se minun juttu. Minä jaan niitä omia ideoitani, oppejani ja kokemuksiani blogin kautta.”

Huru lisää, että toistaiseksi blogin ja someaktiivisuuden tarkoitus ei ole ollut kaupallistaa toimintaa esimerkiksi kirjoittamalla kirjaa tai ryhtymällä asuntosijoitusvalmentajaksi. ”Blogista ei ole tarkoitus tehdä tulonlähdettä, vaan sen avulla terävöitän omaa toimintaa sekä ajattelua, ja jaan tietoa muille asuntosijoittajille.” Hurun kirjaa tai asuntosijoitusvalmennuksia on siis turha odottaa ainakaan paperisena tai paikkaan sidottuina valmennuksina.

40-vuotiaana sapatille

Huru on koulutukseltaan rakentamistalouden diplomi-insinööri, mutta ei ole päivääkään ollut rakennusalalla töissä. Opiskelujen jälkeen hän päätyi tekemään reilun 15 vuoden uran liikkeenjohdon konsulttina Suomessa ja muualla Euroopassa. ”Erikoistuin yrityssaneerauksiin ja erilaisiin muutosprojekteihin. Tilanteissa, joissa yritys haluaa mahdollisimman nopeasti päästä tilasta A tilaan B, minä olin se erikoismies, joka auttoi yritystä tekemään tuon siirtymän. Ne projektit olivat sellaisia 1-1,5 vuoden mittaisia täyspäiväisiä asiakasprojekteja.”

Vaikka Huru piti paljon työstään, jo 33-vuotiaana hän asetti tavoitteen taloudellisesta riippumattomuudesta: 40-vuotiaana hänen taloudellisen tilanteensa pitäisi mahdollistaa palkkatyön lopettaminen, mikäli hän niin haluaisi. Huru oli sijoittanut osakkeisiin ja kerännyt puskuria, mutta huomasi, että kuukausittaista tulovirtaa ei näillä keinoilla saa. ”Mietin, että miten voisi saada säännöllistä kuukausituloa ja aika nopeasti asunnot tulivat mukaan kuvioon. Ensin pienissä määrin ja teoriassa, mutta ajan kanssa entistä suuremmissa määrin, kun aloin ymmärtämään, mitä positiivinen kassavirta tarkoittaa.”

Kun Hurulle tuli 40 vuotta mittariin, hän jäi pois palkkatyöstä. ”Kun jäin reilu 10 vuotta sitten sapatille, niin odotuksieni vastaisesti viihdyinkin todella hyvin. Huomasin, etten kaivannutkaan kravattimiehen hommia, vaikka niistä koko urani ajan nautin yli kaiken.” Nyt hänen aikansa kuluu palkkatöiden sijaan perheen, matkustelun, harrastusten ja tietysti asuntosijoitustoiminnan parissa.

Lauttasaaresta pienemmille paikkakunnille

Huru aloitti asuntosijoittamisen vuonna 2004, mutta toiminnan tukipilari löytyi jo vuosia aikaisemmin, kun hän osti Lauttasaaresta ensimmäisen omistusasuntonsa vuonna 1997. ”Ostin Lauttasaaresta omasta mielestäni viihtyisimmästä kerrostalosta huonokuntoisimman asunnon. Kaikki muut asuntonäytölle osallistuneet käveli päätä pudistellen pois ja minä kävelin sisään, katselin puoli minuuttia ja totesin, että aivan mahtava pohja – tästä saan itselleni asunnon. Huonokuntoisuuden ansiosta sain sen asunnon todella paljon alle markkinahinnan. Tuo kyseinen asunto oli pitkään minun lainasalkun kivijalka, koska sitä vastaan otin lainoja ja sen arvonnousua vastaan otin uusia lainoja. Se oli myös sellainen turva, että jos kaikki menee mönkään, niin olisin saanut nopeasti myytyä ja maksettua lainat pois.”

Ensimmäiset sijoitusasunnot löytyivät niin ikään Lauttasaaresta. Huru osti ensin melkein yhdellä kertaa kaksi yksiötä, vaikka ammattisijoittajat olivat jo silloin sitä mieltä, ettei Helsingin ydinalueille kannata enää sijoittaa. ”Muistan, että Arvopaperi-lehdessä oli silloin juttu, että nyt Helsingin asuntojen hinnat ovat sillä tasolla, että kokeneet sijoittajat myyvät asuntojaan. Itse en kuitenkaan silloin vielä kassavirran merkitystä ymmärtänyt. Laskeskelin vain, että kyllä Lauttasaaressa asuntojen arvot vielä nousevat ja vuokrat nousevat, että nämä ovat hyviä sijoituksia. Myöhemmin tajusin, että vaikka arvot ja vuokrat ovat nousseet, niin eihän niistä asunnoista vielä kovin paljon tilille jäänyt. Ne ammattisijoittajat olivat oikeassa.”

Lauttasaaren kokemusten jälkeen Huru päättikin tehdä toisin. Huru on itse kotoisin Tampereelta ja hänen vanhempansa sekä lähisukunsa ovat kotoisin Satakunnasta. Kun Helsingistä ei löytynyt positiivista kassavirtaa tuottavia sijoitusasuntoja, hän päätti alkaa kartoittaa Satakunnan pikkukaupunkien sekä Tampereen seudun markkinoita. Ahkeran tutkiskelun jälkeen Huru löysi useita sijoitusasuntoja Satakunnasta, joissa oli erittäin hyvä positiivinen kassavirta.

Kun kaikki meni nappiin, Huru alkoi etsiä jälleen uusia sijoituspaikkakuntia. ”Mietin, että mistähän löytyisi kaupunki, jossa on hyvä meininki, mutta jossa sitä hyvää meininkiä eivät kaikki ole vielä huomanneet.” Hän tarkasteli Vuokranantajien vuosittain ilmestyvää vuokratuottotutkimusta ja huomasi listan hänniltä Rauman. ”Totesin, että Rauma kuulostaa juuri sellaiselta kaupungilta mihin minun kannattaisi tutustua. Otin Rauman tutkimuskohteeksi ja pian siitä tuli yksi minun sijoituskaupungeista.”

Samaisella logiikalla Huru on sijoittanut Turku – Helsinki – Tampere – Pori -neliön sisällä jo 13 vuoden ajan. Salkkuun on kertynyt hieman laskentatavasta riippuen yli 40 asuntoa ja lisää tulee koko ajan. ”Minulle se neliö on hyvää sijoitusaluetta, sillä siellä on erilaisia markkinoita. On lineaarisia markkinoita, joissa kassavirtatuotto on hyvä ja arvonnousu on huono, ja on spekulatiivisia markkinoita, kuten Helsinki ja Tampere, joissa kassavirtatuotto on surkea mutta arvonnousua on tullut sekä omin toimin että markkinan myötätuulessa, mutta se ei välttämättä jatku loputtomiin. Minun filosofia on hajauttaa erilaisiin sijoituskohteisiin tuon neliön sisällä.”

Mitä pidemmälle Hurun sijoitustoiminta on jatkunut, sitä vahvemmin hän keskittyy kassavirtaan. ”Mitä enemmän olen edennyt, sitä vähäpätöisemmäksi luvuksi on tullut vuokratuottoprosentti ja sitä suuremmaksi on kasvanut keskittyminen siihen, miten pääoma pystytään tehokkaasti käyttämään. Olen vannoutunut kassavirtasijoittaja eli yhtään negatiivisella kassavirralla pyörivää sijoitusta en osta.”

Hyviä asuntoja, hyviä vuokralaisia

Jokainen blogia lukenut, on varmasti huomannut, että Huru on ihailtavan avoin omista asuntosijoituksistaan. Hän jakaa paljon asuntosijoittamiseen ja asuntojen vuokraamiseen liittyviä vinkkejä ja oppeja, mutta kertoo myös yksityiskohtaisesti omasta strategiastaan, suunnitelmistaan sekä tavoitteistaan. Hänen tarjoamien esimerkkien avulla moni asuntosijoittaja voi parantaa omaa toimintaansa.

Samanlaista avoimuutta ja auttavaisuutta Huru toteuttaa myös vuokralaisten suuntaan ja tämä on varmasti yksi Hurun menestyksen salaisuuksista. Nettisivustolla on ohjeita ja linkkejä vuokralaisille sekä jopa heille kohdistettuja blogikirjoituksia muutamista tärkeistä aiheista. ”Olen aina ajatellut vuokralaisia asiakkaana ja miettinyt kaiken sen kautta, mitä he haluavat ja hakevat.”

Hurun mukaan etenkään pienemmillä paikkakunnilla ei ole pula asunnoista, joissa on ”muovimatot, pinkki kaakeli kylpyhuoneessa ja alkuperäiset keittiönkaapit”. Hän totesi, ettei itse halua tarjota sitä, mitä suurin osa vuokranantajista tarjoaa vaan pyrkii laittamaan kaikki vuokra-asuntonsa uuteen uskoon. ”Minun ratkaisu on se, että asunnot laitetaan hyvään kuntoon ja mieluiten niin, että ne näyttävät tämän vuosituhannen tai jopa tämän vuosikymmenen asunnoilta. Ajatuksena on, että kun tarjoan asuntoja parhaimmasta päästä, niin löydän asuntoihin helpommin hyvät vuokralaiset.”

Hänen ajatuksensa toimii paremmin kuin hyvin. ”Minulle yksi helpoimmista asioista asuntosijoittamisessa on ollut hyvän vuokralaisen löytäminen. Asuntoni eivät ole juuri olleet tyhjänä ja joihinkin asuntoihin on vuokralaisia jopa jonossa.”

Remontoitujen ja hyväkuntoisten asuntojen tarjoaminen on mahdollistanut lisäksi sen, että asunnoista voi pyytää hyvää vuokraa. ”Minulla on toteutunut molemmat sekä hyvä vuokrattavuus että parempi vuokrataso. Minun asiakkaani ovat niitä, jotka haluavat asua hyvännäköisessä vuokrakodissa, jonka vuokraisäntä kuuntelee ja toimii reilusti, vastaa vuokralaisille nopeasti ja pyrkii korjaamaan ongelmat välittömästi. Ja minun filosofia on kyllä toiminut todella hyvin.”

Kirsikkana kakun päällä on se, että Huru pyörittää sijoitustoimintaansa silloin, kun itse haluaa ja sieltä, mistä hän itse haluaa. ”Kun lähdin tätä hommaa rakentamaan, minulle oli alusta asti selvää, että koko paletin täytyy pyöriä niin, ettei minun tarvitse olla koko ajan paikan päällä.” Itse hän hoitaa uusien kohteiden etsimisen, laskemisen ja rahoituksen sekä vuokralaisten valinnan, mutta kaiken muun hän on ulkoistanut luotettaville kumppaneille. ”Tavoitteena on pyörittää asuntosijoitustoimintaa ajasta ja paikasta riippumatta. Tavoite on saavutettu, mutta aina pitää kehittyä.”

Haluatko lukea Harri Hurun ja 11 muun sijoittajan tärkeimpiä oppeja asuntosijoittamisesta? Lataa Näin onnistut asuntosijoittajana-opas täältä.