Asuntosijoittamisen exit-strategia on suunnitelma siitä, miten ja millä hinnalla asunnosta voi tarvittaessa hankkiutua eroon. Suunnitelma kannattaa tehdä, vaikka asuntoa ei olisikaan aikomus myydä lähitulevaisuudessa. Eteen voi tulla yllättäviä käänteitä, joiden vuoksi suuntaa pitää muuttaa: asunto ei ehkä tuota enää niin hyvin, sijoitusstrategiaa haluaa vaihtaa tai henkilökohtaiset syyt pakottavat realisoimaan omaisuuden.

Exit-suunnitelma tulee tehdä jo asuntoa hankittaessa ja laskelmia tehdessä, jotta asuntoa ei osta yli markkinahinnan ja jotta sijoitusstrategian tietää olevan kannattava. Suunnitelmassa on otettava huomioon hinta ja ehdot, joilla asunnosta voisi ja kannattaisi tilanteen tullen luopua. 

Exit eri sijoitusstrategioissa

Exit-strategia tulee sovittaa omaan sijoitusstrategiaan. Suunnitelmia on hyvä olla useita etenkin, jos sijoituskohde tai -strategia on korkeariskinen tai jos asuntoja on useita. Vaihtoehtoja on hyvä olla muutenkin monia, jotta tarvittaessa suuntaa voi muuttaa. Suunnitelmassa kannattaa huomioida, milloin asunnon myyminen on järkevää nimenomaan oman sijoitusstrategian kannalta. 

Osakeyhtiön kautta yhdessä sijoitettaessa on hyvä sopia yhdessä etukäteen, millä ehdoilla omasta osuudestaan voi halutessaan luopua. Exit-strategia voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että yksi ostetaan ulos, mutta asunnot säilyvät yhtiön omistuksessa. 

Kannattaa myös huomioida, että asunnon muuttaminen rahaksi voi kestää. Jos omistaa asunnon alueelta, jolla kysyntä ei ole kova, myyntiaika voi olla pitkä. On myös muistettava, että asunnon myymisestä koituu kustannuksia, kuten mahdollinen luovutusvoittovero ja välittäjän palkkio. 

Uudelleenrahoitus exit-strategiana

Flippaajan strategiaan kuuluu exit: asunto ostetaan, remontoidaan ja myydään oletettavasti voitolla. Menestyvä flippaaja tekee ennen asunnon hankintaa tarkat laskelmat, johon hän sisällyttää remontin kustannukset, oman työn ja ajan arvon sekä riskin. Exit-suunnitelma toteutetaan todennäköisesti melko pian asunnon ostamisen jälkeen.

Osta ja pidä -asuntosijoittaja voi kotiuttaa pääoman ulos sijoituskohteesta myymisen sijaan vakuuden muodossa, ja vakuuden voi käyttää esimerkiksi uuden sijoituskohteen rahoittamiseen. Etuna flippaamiseen nähden on se, että välissä veroja ei koidu maksettavaksi. 

Käytettäessä uudelleenrahoitusta exit-suunnitelmana on hyvä tehdä myös B-suunnitelma siltä varalta, että jälleenrahoitus vaikeutuukin syystä tai toisesta. Lue BRRRR-strategiasta lisää täältä!

Huomioi nämä exit-strategiassasi

Tavoitteet ja kriittiset tekijät. Määritä etukäteen, miksi ja missä tilanteessa hankkiutuisit sijoitusasunnostasi eroon ja minkälaisia riskejä olet valmis ottamaan ja kantamaan. 

Pidä kirjaa asunnon omistamisen alusta asti, jotta tiedossasi on, mitä olet ostanut, milloin ja millä hinnalla. Näin exit-strategian tullessa todeksi esimerkiksi mahdollinen myyntivoitto on helpompi määrittää. 

Verotus. Sijoitusasunnon myyntivoitosta on maksettava veroa. Lue täältä, miten veron määrä määräytyy ja mitä tulee asuntoa myydessä tulee ottaa huomioon. Teksti kertoo myös, miten toimia, jos sijoitusasunnon myy tappiolla.  

Muut kulut. Asunnon myymisestä koituu verojen lisäksi muita kuluja, kuten esimerkiksi välittäjän palkkio.