asuntosijoittamisen riskit

Asuntosijoittamisen riskit ja niihin varautuminen

Asuntosijoittamisessa, kuten kaikessa sijoittamisessa, on omat riskinsä. Jokaisen sijoittajan kannattaa ottaa vain sellaisia riskejä, joita oma psyyke ja talous pystyy kantamaan. Lisäksi asuntomarkkina on tällä hetkellä sellainen, että tuottavia sijoitusasuntoja on haastavaa löytää, mutta samalla asuntosijoittamisen suosio vain kasvaa.

Tiedätkö itse tarpeeksi asuntosijoittamisesta? Voitko luottaa omaan vaistoosi päätöksissä? Entä oletko varmasti osannut ottaa kaikki kustannukset ja näkökulmat huomioon? Alla hieman ajatuksia asuntosijoittamisen riskeistä ja niihin varautumisesta.

Varmista, että varasi riittävät ja käytä laskinta

Ensinnäkin, ennen kuin ostat ensimmäisen sijoitusasuntosi tai ostat asuntoja lisää, sinun on varmistuttava, että taloutesi kestää sijoittamisen mukanaan tuomat riskit. Kun haet sijoituslainaa, pankki laskee talouden tilasi sekä velkaantumisasteesi. Pankki suhteuttaa tulot menoihin ja varmistaa, että velka on sopivassa suhteessa tulojesi määrään. Vaikka tulosi olisivat riittävät, pankki voi kuitenkin suhtautua sijoituslainaan kriittisesti, jos pyytämäsi velan määrä on suuri tai, jos vakuutesi eivät riitä lainan kohdetta varten.

Toisaalta lainaa hakiessa saattaa joskus erehtyä keskittymään liikaa vain nykytilaan. Jokaisen sijoittajan on kuitenkin aina varauduttava korkojen nousuun tai mahdollisiin tuleviin investointeihin ja remonttitarpeisiin, jotka kohdistuvat sijoitusasuntoon. Pankin kanssa keskustellessa olisikin äärimmäisen tärkeää, että pankkitoimihenkilö ymmärtää asiasi ja teillä on hyvä keskusteluyhteys. Pankki laskee tietysti omaa etuaan ja pyrkii varmistamaan, että kykenet maksamaan lainan takaisin. Pankin tehtävä on kuitenkin myös huolehtia, että asiakas hakee ja saa lainaa, johon hänellä on oikeasti riittävä maksukyky nyt ja tulevaisuudessa.

Hyvä sijoitus vs. huono sijoitus

Asuntosijoittamisen onnistuminen on luonnollisesti paljon kiinni itse asunnosta. On tietenkin löydettävä hyvä sijoituskohde ja vieläpä hyvään hintaan, jotta sijoittaminen on tuottavaa. Sijoitusasunto on usein kiinteistönvälittäjän mielestä hyvä sijoitus, mutta sijoituksen täytyy olla hyvä juuri sinulle. Se, onko sijoitus hyvä vai huono riippuu asuntoon ja taloyhtiöön liittyvien asioiden lisäksi myös siitä, millainen taloudellinen tilanne itselläsi on. Älä siis sokeasti luota siihen, mitä välittäjä tai kukaan muukaan sanoo.

Laske vuokratuotto sekä kassavirta itse ja suhteuta ostopäätös oman taloutesi tilaan. Arvioi sijoitusta ja sen tuottavuutta myös tulevaisuuden näkökulmasta. Selvitä lisäksi alueen tulevaisuutta esimerkiksi väestön muutoksen ja muuttoliikkeiden tilastoista. Ota selvää, onko alueelle tulossa lisää palveluita, onko alueella oppilaitoksia ja mikä on paikkakunnan tai alueen yleinen kehityssuunta on.

Millaisiin riskeihin tulee varautua?

Aikaisemmassa artikkelissa on listattu muutamia yleisiä asuntosijoittamiseen liittyviä riskejä. Lisäksi erityisesti vanhemman asunnon kohdalla tulee osata tulkita pitkän tähtäimen korjaussuunnitelmaa (PTS). Itse mahdollisesti teettämiesi remonttien lisäksi sinun on vuokratuottoa laskiessa arvioitava etukäteen mahdolliset taloyhtiön remontit, joita asuntoon on tulossa seuraavien vuosien aikana. Onko taloon tulossa ikkunaremontti, kattoremontti tai julkisivuremontti? Jos remontti maksaa asunnon osalta esim. 10 000 – 20 000 euroa, on jo etukäteen mietittävä, miten rahoitat nämä remontit. Taloyhtiön lainan voi toki ottaa, mutta se lisää asunnon kuukausittaisia kuluja ja voi kääntää asunnon kassavirran negatiiviseksi. Kestääkö oma taloutesi tällaisen muutoksen? Taloyhtiön remontteja on siis tärkeää ennakoida jo hyvissä ajoin etukäteen.

Ei voi tarpeeksi korostaa sitä, että jokaisen asuntosijoittajan on osattava laskea asunnon vuokratuottopotentiaali paitsi nyt, myös tulevaisuudessa. Tunteella ostettu ihana sijoitusasunto voi nimittäin koitua kohtaloksi, jos ei ole arvioinut kohteen tuottavuutta myös tulevaisuuden näkökulmasta. Toisaalta asunnon arvonnousua tai vuokratuottoa ei pysty ihan täysin ennustamaan. Asunnon arvo ei välttämättä nouse vuosien saatossa lainkaan ja vuokrataso voi vaihdella. Tämän vuoksi onkin tärkeää olla koko ajan hereillä vallitsevasta markkinasta ja päivittää tietämystä ahkerasti.

Lisäksi kannattaa ottaa huomioon, että asunnon myyminen ei välttämättä ole tulevaisuudessa helppoa. Jos oma talous on tiukalla, kestääkö mieli ja talous sen, että sijoitusasuntoa ei saa myytyä kuukausiin? Asunnon arvonnousun voi syödä myös kiinteistönvälittäjän palkkio ja muut myynnin kulut. Tällaiset asiat on tärkeää huomioida jo sijoittamista aloittaessa.

On myös realistinen riski, että vuokralainen jättää vuokran maksamatta tai asunnossa hajoaa jotain, joka vaatii korjausta. Varaudu jo etukäteen tällaisiin mahdollisiin yllättäviin kuluihin, joita voi syntyä vuokrasuhteen aikana. Vakuudella voit kattaa muutaman maksamattoman vuokran, mutta jos joudut häätämään vuokralaisen, voit jäädä vaille vuokraa useilta kuukausilta. Mieti siis tällaisetkin riskiskenaariot läpi ja valmistaudu niihin.

Kannattaa lisäksi muistaa, että korot ovat olleet pitkään matalalla, mutta tilanne ei ole ikuinen. Pankki voikin tarjota lainan yhteyteen korkosuojaa, korkokattoa tai vakuutusta. Kyseisistä tuotteista ja niiden hinnoittelusta voi myös neuvotella pankin kanssa. Vaikka talous olisi nyt hyvässä jamassa, tilanne voi äkisti muuttua, joten korkosuojausten ottamista on hyvä miettiä. Korkosuojauksen voi ostaa pankista myöhemmässäkin vaiheessa, vaikka olisit jo maksanut lainaa pois. Samassa yhteydessä voit neuvotella pankin kanssa myös lainan marginaalista ja tarkistaa, että marginaali on markkinahintainen.

Miten varaudut pahan päivän varalle?

Opiskelemalla asuntosijoittamista kunnolla ja ottamalla asioista selvää, otat riskeihin varautumisen ensimmäisen askeleen. Kun tiedät, mitä olet tekemässä ja teet asiat alusta asti huolella, voit välttyä jo monelta asuntosijoittamisen riskiltä.

Taloyhtiön toiminta vaikuttaa merkittävästi sijoituksesi tuottavuuteen. Yhtiökokouksiin kannattaa valmistautua ja osallistua ja jos aikaa riittää, voit miettiä myös taloyhtiön hallitukseen menemistä. Taloyhtiön hallituksessa pääset näköalapaikalle taloyhtiön asioihin ja saat ensi kädessä tietoa tulevista remonteista sekä pääset jopa vaikuttamaan niiden kustannuksiin. Hallituksen toiminnassa saa myös yleisesti hyvää oppia, jos haluaa tietää enemmän taloyhtiöiden taloudesta.

Tulevaisuuteen kannattaa varautua laskemalla sijoituskuviota myös korkeammilla koroilla. Laske, mitä taloudellesi ja sijoituksellesi tapahtuu, jos korot nousevat esimerkiksi 2 – 5 %. Pohdi, miten aiot toimia tilanteessa, jos taloutesi ei kestäkään korkojen nousua. Kuten yllä mainittiin, korkojen nousuun voi varautua pankkien tarjoamilla suojatuotteilla. Lisäksi kannattaa kuitenkin varautua korkotason nousuun myös omalla puskurilla.

Seuraamalla säännöllisesti sijoitustesi etenemistä, voit reagoida mahdollisiin muutoksiin nopeasti. Asuntokohtaista kirjanpitoa voit pitää esim. Excelillä. Kun kirjaat asuntoon kohdistuvat tulot ja menot ylös etukäteen, ei tarvitse murehtia mahdollisia veroseuraamuksia jälkikäteen. Sijoitusasunnon talouden seurannan kannalta voi olla hyvä avata sitä varten myös oma pankkitili. Jos mahdollista, voi asunnon talouden pitää täysin erillään omasta taloudesta. Asunnon tilille kannattaa kerätä puskuri paitsi korkotason nousua vastaan, myös yllättäviä tilanteita varten.