Asuntosijoittaminen pienillä paikkakunnilla –juttusarja saa jatkoa. Edellisessä osassa kävimme läpi mm. sitä, miten valita hyvä alue ja kenen ylipäätään kannattaa sijoittaa lähiöihin tai pienille paikkakunnille.

Mitä tulee huomioida vuokraukseen liittyen?

Johanna Pietilä on kokenut vuokranantaja esikaupunki- ja lähiöalueilla, joten kysyimme häneltä, mitä ominaisuuksia asunnoilta ja alueilta vaaditaan. ”Me haluamme tarjota vuokralaisillemme hyvän asumiskokemuksen ja laadukasta asumista. Siksi olemme melko tarkkoja asunnon ja sijainnin suhteen. Kiinnitämme esimerkiksi paljon huomiota asunnon pohjaratkaisuun, että se on järkevä ja toimiva. Asunnon tulee olla valoisa ja ikkunoista mukava maisemat. Sijainnin pitää hyvä, eli liikenneyhteyksien tulee olla toimivat ja tarvittavat palvelut lähellä. Jos olemme ostamassa perheasuntoa, lähellä olisi hyvä olla koulu ja päiväkoti sekä hyvät ulkoilumahdollisuudet. Plussaa on mm. uimaranta.” Pietilät miettivät siis todella tarkkaan, kenelle ovat vuokraamassa ja minkälaisia asioita asukkaat arvostavat.

Hyvän asumisen palveluihin heillä kuuluu myös se, että lemmikit ovat aina tervetulleita ja että asunnot pidetään hyvässä kunnossa. ”Ostamme monesti asunnot näkemättä niitä etukäteen. Kun vuokralainen vaihtuu ensimmäisen kerran, remontoimme asunnon. Teemme myös ahkerasti korjaustoimenpiteitä kesken vuokrauksen ja kuuntelemme mielellämme asukkaiden toiveita pienten parannusten osalta”, Johanna kertoo.

Etenkin paikkakunnilla, joissa on ns. vuokralaisen markkinat, voi huolellisesti ja siististi remontoidulla asunnolla erottua joukosta ja täten saada nopeammin, enemmän ja parempia hakemuksia asuntoon. Johanna ja Roope ovat huomanneet, että ainakin autopaikka ja astianpesukone ovat sellaisia asioita, jotka kohteesta tulisi löytyä.

“Vuokrasuhteen aikana korostuu hyvän asiakaspalvelun merkitys. Se, että on tavoitettavissa ja että asukasta kuunnellaan ja asioihin tartutaan, on merkittävä tekijä asukasviihtyvyyden kannalta.”

Myös Kai hoitaa asuntojensa vuokrauksen pääasiassa itse, vaikka asunnot ovat ympäri Suomea. ”Aika paljon pystyy hoitamaan itse, kiitos lukuisten etäyhteyksien. Koen myös, että syrjäisempien sijaintien asuntoja on helpompi välittä itse kuin antaa ulkopuoliselle välittäjälle. Näin voi itse olla juuri niin aktiivinen vuokrauksen suhteen kuin tarve vaatii ja pääsee vaikuttamaan enemmän vuokralaisvalintaan, jonka merkitys korostuu pienemmillä paikkakunnilla.”

Perheasunnot vuokrakohteena

”Tietenkään minulla ei ole vertailupohjaa kaupungissa sijaitsevien kotien vuokraukseen, mutta oman kokemukseni pohjalta perheasuntoihin täällä hieman syrjemmässä löytyy hyvin vuokralaisia. Lisäksi perheasuntoja on ihana vuokrata! Koti tulee usein pitkäaikaiseen asumiseen ja elo on rauhallista, tavallista perhe-elämää.” Johanna kertoo iloisena.

Syy miksi moni asuntosijoittaja karttaa suuria perheasuntoja, on korkeat remonttikustannukset. Taloyhtiön remonteista enemmän neliöitä omaavat asunnot maksavat isoimman siivun. ”Tämäkin asia on huomioitava ostohinnassa”, huomauttaa Johanna.

”Vuokrasuhteen aikana korostuu hyvän asiakaspalvelun merkitys. Se, että on tavoitettavissa ja että asukasta kuunnellaan ja asioihin tartutaan, on merkittävä tekijä asukasviihtyvyyden kannalta.” Johanna huomauttaa. Huolehtimalla vuokralaisista myös vuokrasuhteen aikana, voi parhaimmillaan pidentää vuokrasuhteen kestoa useilla vuosilla.

Asuntosijoittaja voi osaltaan vaikuttaa taloyhtiön ja alueen maineeseen

Johanna nostaa esiin erittäin tärkeän asian, miten asuntosijoittaja voi itse vaikuttaa niin asunnon, taloyhtiön kuin koko alueenkin maineeseen ja arvoon. ”Sijoittajien tulisi olla ylpeitä omista asunnoistaan ja pitää niistä hyvää huolta. Lisäksi olisi oleellista hoitaa asiat fiksusti taloyhtiön suuntaan. Esimerkiksi häiriöt tulisi hoitaa nopeasti, tomerasti ja asiallisesti. Hyvät vuokralaiset, siisti asunto ja hyvä yhteys taloyhtiöön vaikuttavat positiivisesti alueen arvoon ja maineeseen. Jos taas asunnon kunnolla ei ole mitään merkitystä ja vuokralaisvalintaa ei tehdä huolella, voi asuntosijoittaja olla osaltaan huonontamassa taloyhtiön tilannetta.”

Asuntosijoittaminen pienillä paikkakunnilla – miten riskeihin tulee varautua?

Ehkäpä kaksi suurinta riskiä, mitä mielletään pienillä paikkakunnilla piilevän, on tyhjien kuukausien riski ja asunnon arvon alenemisen riski. Kysyimme Kailta ja Roopelta, miten he ovat näihin varautuneet ja ovatko he huomioineet joitakin muita riskejä.

Tässäkin asiassa Kai korostaa riskien laskemista ostohintaan: ”Tärkeintä on, että ostohinta on kohdillaan ja vuokra on sopiva vuokralaiselle. Toiminnan alkuvaiheessa muutaman ensimmäisen asunnon kohdalla riskit ovat suuremmat, jos eteen sattuu vaikkapa huono tuuri vuokralaisen kanssa.”

Asunnon arvo voi romahtaa, jos paikkakunnalta kaikkoavat asukkaat. ”On tottakai olemassa pieniä ja tyhjeneviä paikkakuntia, joita kannattaakin välttää. Mutta on syytä muistaa, että elämää löytyy myös isojen kaupunkien ulkopuolelta, eikä kaikkialta ole asukkaat häviämässä.” Kai muistuttaa.

”Maltti on asuntosijoittajan ystävä ja maltin kanssa tämä onkin erittäin hyvä vaurastumisen muoto.”

Myös Roope laskee järkevän ostohinnan suhteutettuna riskeihin ja asunnon oletettuun arvoon tulevaisuudessa. ”On myös huomioitava, että exit ei välttämättä ole kovin nopea. Jos tulee tarve realisoida asunto, myyntiin kannattaa varata enemmän aikaa kuin suosituimmilla alueilla ja tässä kohtaa korostuu ostohinnan merkitys – asunnon jäännösarvo ei välttämättä ole enää sama kuin ostohetkellä.” Hän jatkaa vielä: ”Toisaalta syrjäisempien alueiden hyvä puoli on se, että vähäisemmän kilpailun vuoksi sieltä voi löytää todella kannattavia diilejä.”

Pyysimme Roopea kertomaan lisää exit-suunnitelmista: ”Koska vuokraamme paljon perheasuntoja, on ostaja todennäköisemmin oman kodin ostaja kuin sijoittaja. Myös tämä tuo myyntiin erilaisen twistin. Oma kodin ostajalla on yleensä melko erilainen lähestymistapa ja tunnetekijät astuvat paljon selvemmin mukaan kuvioihin.” Vaikka asunnot ostetaankin lähtökohtaisesti pitoon, varautuvat Pietilät tavallaan tähän myyntiin liittyvään riskiin remontoidessaan vuokralaisille miellyttävää kotia. Hyvin huollettu ja muutenkin huolella valittu kohde on todennäköisemmin myös ostajien mieleen.

“Harva tässä asuntosijoittamisessa on koskaan täysin valmis tai täydellinen, aina riittää uutta opittavaa.”

Huomioi ainakin nämä

Haastatteluissa nousee selvästi esille kolme elementtiä, jotka ohjaavat Kain, Roopen ja Johannan sijoitustoimintaa:

1. Muu varallisuus tulee olla sillä tasolla, että pystyy kattamaan vuokraustoiminnasta aiheutuvat kulut ja pitämään asuntosijoitustoiminnan riskit hallinnassa.
2. Ostohinta ratkaisee paljon. Se määrittää tuoton, siihen tulee olla laskettuna riskit ja sen tulee olla järkevä suhteutettuna oletettuun asunnon jäännösarvoon.
3. Vuokraustoiminnassa korostuu hyvä vuokratapa ja sekä vuokralaisista että asunnosta huolehtiminen.

Kuulostaa siltä, että merkittävimmät tekijät eivät eroa toisistaan, sijoittipa sitten kaupunkiin tai maalle. Syrjäisemmillä seuduilla ostohintaan laskettavia riskejä toki on hieman enemmän kuin kasvukolmion keskustakohteissa ja vuokra-asunnolta halutut ominaisuudet vaihtelevat hieman sijainnin mukaan.

Lopuksi Roope haluaa myös muistuttaa, että monet asiat ovat helpommin sanottu kuin tehty ja että tekemällä oppii parhaiten. ”Tällaisissa tilanteissa, kun sanoo ääneen vinkkejä muille asuntosijoittajille, muistaa myös miten paljon omassa toiminnassa on kehitettävää. Harva tässä asuntosijoittamisessa on koskaan täysin valmis tai täydellinen, aina riittää uutta opittavaa. Matkan varrella on tehty paljon huteja ja mokia sekä nielty tappioita, mutta silti pidemmällä aikavälillä tarkasteltuna homma on kasvanut ja kehittynyt oikein mukavasti. Maltti on asuntosijoittajan ystävä ja maltin kanssa tämä onkin erittäin hyvä vaurastumisen muoto.”