Jaoimme hiljattain blogissamme henkilöhaastattelun Niina Huhtalasta, joka monen muun toiminnan ohella harrastaa asuntosijoittamista Englannissa. Haastattelimme Niinaa myös asuntosijoittamisen eroista Suomessa ja Englannissa, ja niistä kerromme nyt lisää!

Englannin asuntomarkkinan erikoisuuksia ovat mm. interest only -lainat, jopa yli neljä kuukautta kestävä ostoprosessi ja rent-to-rent-sijoittaminen. Miten nämä kaikki toimivat ja mitä muuta mielenkiintoista markkinasta löytyy? Entä miten asuntosijoitustoiminnan voi saada alkuun ja rullaamaan entuudestaan täysin vieraassa paikassa?

Kaikki lähtee huolellisesta perehtymisestä

Asuntosijoittamisen aloittaminen ulkomailla, etenkin entuudestaan tuntemattomassa paikassa, vaatii paljon perehtymistä ja opiskelua. Lontoossa asuessaan Niinan keino tutustua Englannin asuntomarkkinaan oli vuoden mittaiseen valmennukseen osallistuminen.

”Keskustelimme paikallisen ystäväni kanssa molempien samankaltaisesta tilanteesta: työelämässä meni hyvin, mutta tulojen sijoittaminen olisi voinut olla tuottoisampaa. Siksi päätimme osallistua erääseen workshopiin asuntosijoittamisesta ja sen siivittämänä lähdimme mukaan vuoden mittaiseen asuntosijoittamisen valmennukseen.”

”Kokemus oli aivan mieletön! Sen lisäksi, että opin aivan valtavasti uutta, olivat valmennukseen kuuluvat pitkät koulutusviikonloput samanhenkisten ihmisten kanssa erittäin inspiroivia. Meitä valmensi kokeneet mentorit ja myös kanssaopiskelijoilta oppi paljon. Vuosi 2018 oli hurjaa kasvun aikaa. Lontoossa käyty valmennus siivitti myös Suomen asuntosijoitustoimintaani, vaikka valmennuksessa keskityttiinkin Englannin markkinaan”. Niina muistelee valmennusta lämmöllä.

Sopivan alueen valinta

Sopivan kaupungin ja mikroalueen valinta on asuntosijoittajan yksi tärkeimmistä toimenpiteistä ennen ensimmäisen kohteen hankkimista. Aloittelevia asuntosijoittajia kehotetaan usein aloittamaan omasta synnyin- tai kotikaupungista, jotta perehtymiseen ei kuluisi niin valtavasti energiaa kaupungin ollessa ainakin osittain jo tuttu. Voisi siis ajatella, että Niinankin olisi ollut helpoin aloittaa Lontoosta, jossa hän oli asunut jo hyvän tovin. Kuitenkin kaupungin korkea hintataso ei ole aloittelevalle asuntosijoittajalle kovin suotuista.

”Sopivan alueen valinta vaati paljon tutkimusta ja istumatyötä. Valmennuksessa meille opetettiin malli, jolla eri alueita kannattaa analysoida. Tein tällaisen analyysin useammastakin kaupungista, matkustin muutamaan eri kaupunkiin tutustumaan niihin paikan päällä ja kävin useilla asuntonäytöillä kartuttamassa kokemusta.”

”Alueen valintaan on siis todellakin käytetty aikaa ja nähty vaivaa! Voin sanoa opiskelleeni reilusti yli 100 tuntia luokkahuoneessa ja tämän lisäksi käyttänyt alueiden kiertämiseen todella paljon aikaa.”

”Liverpoolissa kävin mentorini kanssa kolmen päivän matkalla. Kävimme katsomassa kohteita, laskimme numeroita auki ja kävimme ylipäätään koko ostoprosessia läpi. Tällainen opastus tuli tarpeeseen, sillä Suomen markkinasta poikkeavassa paikassa olisi helppo astua tietämättään moneen miinaan.”

Niinan alueeksi on ainakin tähän mennessä valikoitunut Liverpool. ”Liverpool on hyvin kasvava ja energinen kaupunki, jossa on paljon nuoria ihmisiä sekä sieltä löytyy yliopisto ja kattavat palvelut. Lisäksi panostukset kaupungin kehittämiseen ovat kovat. Asunnot ovat siellä tällä hetkellä kohtuuhintaisia ja näen hyvän potentiaalin arvonnousulle tulevaisuudessa.”

Lisäksi hintataso on huomattavasti Lontoota edullisempi. ”Kaikki kohteeni Liverpoolista ovat tähän mennessä olleet alle 100 000 puntaa, joten hintataso on todellakin Lontooseen verrattuna edullinen.” Niina jatkaa: ”Lisäksi Liverpoolissa kohteet ovat olleet helppo saada vuokralle, hyvällä tuotolla.”

Eroavaisuuksia Englannin ja Suomen käytännöissä

Lainat

Suurin osa asuntosijoittajista hyödyntää pankkien myöntämiä interest only -lainoja, jotka ovat laina-ajoiltaan pitkiä ja nimensä mukaisesti niissä maksetaan vain korko-osuutta. Lainaa itsessään ei siis lyhennetä.

Pankit myöntävät tällaisia lainoja siksi, että luotto etenkin hyvien alueiden asuntojen arvonsäilymiseen ja -nousuun on vahva. Asuntojen hinnat ovat olleet hyvässä kasvussa, keskimäärin noin 2,5% vuodessa. Toisaalta pankit myöntävät pienempiä lainoja kuin Suomessa. Yli 75%:n lainoja ei käytännössä pysty saamaan ja loput on katettava käsirahalla.

Sijoittajien intressit

Monen brittiläisen asuntosijoittajan tavoitteena on saada mahdollisimman hyvää kassavirtaa ja kasvattaa sellainen portfolio, että vuokratulojen rinnalle ei tarvitsisi päivätyötä. Englantilaisten pankkien myöntämät lainat tukevat hyvin tähän tavoitteeseen pääsyä.

Ostoprosessi

Asunnon ostoprosessi Englannissa on raskas ja byrokraattinen. Siinä missä Suomessa asunnon voi ostaa parhaimmillaan muutamassa päivässä, Englannissa tarjouksen jättämisestä kauppojen syntymiseen saattaa kestää jopa 3-4 kuukautta.

”Kun ostaja jättää jostain kohteesta tarjouksen ja myyjä hyväksyy sen, ollaan vielä kaukana kaupanteosta. Tämä vaihe vastaa enemmänkin aiesopimusta.”

”Kun myyjä hyväksyy tarjouksen, aloittaa ostajan oman ’due diligence’ prosessin. Tähän kuuluu mm. arvontarkastajan lähettäminen asuntoon ja mahdollisesti myös rakennustarkastajan käyttäminen perusteellisempaa kuntotutkimusta varten.”

Sekä ostaja että myyjä käyttävät prosessin läpiviennin ajan omaa lakimiestään, joiden tehtävänä on mm. käydä talon paperit hyvin tarkkaan läpi. ”Asunnon papereista voi löytyä jotain, mikä esimerkiksi estää asunnon käyttämisen sijoitustarkoitukseen tai sieltä voi löytyä jokin merkintä jopa vuosikymmenten takaa, joka tuottaa jollain tapaa riskiä joko asunnon käytölle tai lainaa myöntävälle pankille. Tällaiset asiat voisivat jäädä huomaamatta ilman lakimiesten apua.”

Houkuttelevalta kuulostava ’interest only’ -laina tarkoittaa myös sitä, että pankki tutkii todella tarkkaan, kenelle on lainaa myöntämässä. ”Lainansaantiprosessiin kuuluu usein, että omaa talouttaan pitää todistaa jopa 12 kuukautta taaksepäin. Ostaja saattaa joutua tekemään liiketoimintasuunnitelman, nettovarallisuuslaskelman, selvityksen muista omistuksessa olevista asunnoistaan ja ison kasan muuta paperityötä.”

Koska ostoprosessissa on mukana paljon asiantuntijoita, syntyy tästä luonnollisesti paljon kuluja. ”Minä varaan yleensä 3000-5000€ ylimääräisiä kuluja kauppahinnan päälle. Nämä kulut on tottakai otettu huomioon kannattavuuslaskelmissa”, toteaa Niina.

Ostoprosessiin liittyy vielä molemminpuolinen epävarmuustekijä, sillä ennen varsinaista kauppapäivää, jota kutsutaan ’exchange dayksi’, kumpi tahansa osapuoli voi vetäytyä kaupasta. Toisaalta tämä tarkoittaa sitä, että prosessiin käytetty aika ja raha voivat mennä hukkaan, mutta toisaalta se antaa myös hyvän suojan ostajalle, tämän voidessa vetäytyä kaupoista, jos vastaan tulee jotain epäilyttävää.

Sijoitusmuotona ’rent-to-rent’

Vaikka Niina sijoittaa Englannissa pääasiassa BRRRR-strategialla, yksi Niinan asuntosijoituskohteista on ollut Englannissa suositulla mallilla hankittu rent-to-rent-asunto. Tämä tarkoittaa sitä, että asuntosijoittaja vuokraa jonkin kohteen alle markkinavuokran, tekee mahdollisesti pientä pintaremontointia ja kaluston päivitystä asunnolle ja vuokraa sen sitten eteenpäin kovemmalla vuokralla, kuin mitä itse maksaa.

”Tämä strategia toimii etenkin isommissa kohteissa, joita voi vuokrata eteenpäin soluna. Tyypillisesti huoneiston omistaja haluaa itse päästä mahdollisimman helpolla ja siksi hänelle on kannattavampaa vuokrata koko kohde yhdelle henkilölle hieman edullisemmin, kuin hallinnoida viittä eri vuokralaista solussa. Näin toinen sijoittaja, jolla on käytössään enemmän resursseja, voi tehdä itselleen hyvää tuottoa näkemällä enemmän vaivaa. Tämä on yleinen strategia Englannissa.”

Rent-to-rent-strategian toimivuutta parantaa se, että soluasuminen on huomattavasti yleisempää Englannissa kuin Suomessa. Siinä missä suomalaiset jakavat asunnon kavereiden kesken usein vain opiskeluiden aikana, jos silloinkaan, Englannissa on melko yleistä, että aikuiset työssäkäyvät asuvat kimppakämpässä.

”Oma rent-to-rent kohteeni oli iso monikerroksinen talo, jonka freesasin maalaamalla seinät,sisustin ja vuokrasin sitten huoneittain eteenpäin.” Niina kertoo.

Hyvä vuokratapa ei ole vain toivottava etiketti

Vuokranantajalle Englanti on todella säännelty. Vuokranantajalle tämä tarkoittaa enemmän työtä, mutta vuokralaiselle se tuo paljon turvaa. Englanti haluaa osaltaan kitkeä markkinoilta pois sellaisia vuokranantajia, jotka eivät pidä asunnosta tai vuokralaisesta hyvää huolta. Tämä tapahtuu tarkan sääntelyn kautta.

”Esimerkiksi paloturvallisuus on tarkkaan säänneltyä. Soluasunnon paloturvallisuus tulee olla sertifioitu, asunnosta tulee löytyä palo- ja häkähälyttimet sekä palo-ovet ja huonekalujen tulee olla paloturvallisia.” Kertoo Niina.

Yksityinen rahoitus

Englannissa asuntosijoittajat hyödyntävät paljon yksityistä rahoitusta. Kun pankki myöntää maksimissaan 75 % lainaa, hankitaan loput 25% usein lähipiiristä tai muulta enkelisijoittajalta. Yksityistä rahaa hyödynnetään myös remontointiin. Enkelisijoittaja hyötyy saamalla sijoitukselleen korkeampaa korkoa kuin säästötililtä tai useimmista sijoituksista.

”Enkelisijoittamisen hyödyntämistä tukee se, että BRRRR-strategiaa hyödyntävä asuntosijoittaja voi ulosmitata asunnon arvonnousun rahana pankista. Eli siinä missä Suomessa tuon arvonnousun voi hyödyntää vakuutena, saa Englannissa rahan konkreettisesti ulos pankista. Näin asuntosijoittajan on helppo maksaa laina enkelisijoittajalle takaisin.”

”Olen myös itse hyödyntänyt yksityistä rahaa ja se mahdollistaakin vauhdikkaamman kasvun, kuin pelkästään turvautumalla omiin varoihin.”

Kannattaako asuntosijoitustoimintaa pyörittää itse vai Oy:n kautta?

Niina sijoittaa Englannissa osakeyhtiönsä kautta. ”Tämä ei ole välttämätöntä, mutta omalla kohdallani se on ehdottomasti järkevämpi vaihtoehto. Englannissa ei ole erikseen ansio- ja pääomatulon verotusta, vaan kaikki menee yhdellä veroprosentilla. Verotus on proggressiivinen, joten ansiotulojen ohella tehty asuntosijoittaminen olisi nostanut veroprosenttini todella korkeaksi. Siksi minun oli järkevämpi perustaa osakeyhtiö, jolloin sen veroprosentti on 19 %.”

Suosittelisitko Englantia asuntosijoituskohteena?

”Voin kyllä suositella! Englannissa on paljon mielenkiintoisia kaupunkeja, joissa on paljon otettavaa. Uskon vahvasti monen alueen arvonnousuun ja tietenkin hyvä kassavirta on iso plussa.”

”Mutta soitellen ei kannata lähteä sotaan. Jälleen korostan opiskelun merkitystä. Mikäli Englannin asuntomarkkina ja toimintatavat eivät ole lainkaan tuttuja, vaatii alkuun pääsy paljon opiskelua ja perehtymistä. Yksin en myöskään lähtisi hommaan, hyvän mentorin sekä muun verkoston merkitys on ensiarvoisen tärkeää.”

Niina onkin rakentanut itselleen vuosien varrella hyvin toimivan “voimatiimin”, kuten hän sitä itse kutsuu. Koska Niina on ulkoistanut toiminnasta kaikki ne osat, jotka on mahdollista ulkoistaa, kuuluu ulkoistettuun tiimiin mm. lakimies, kiinteistölainan välittäjä (mortgage broker), vuokralaisten ja asuntojen hallintaa hoitava taho, projektipäällikkö remontteihin, kirjanpitäjä sekä henkilö, joka käy katsomassa kohteita Niinan puolesta. ”Ilman tällaisia kontakteja olisi aika vaikea edetä”, Niina toteaa.

Mistä kannattaa lähteä liikkeelle, jos nyt halua aloittaa asuntosijoittamisen Englannissa?

”Suosittelen vahvasti jonkin paikallisen koulutuksen käymistä. Vaihtoehtoja löytyy runsaasti ja niitä pääsee vertailemaan netissä. Kannattaa hyödyntää myös ilmaisia resursseja, joita niitäkin on paljon. Voin suositella esimerkiksi sellaista kuin The Proberty Hub, joka on kahden kokeneen asuntosijoittajan ylläpitämä sivusta, josta löytyy niin podcasteja, artikkeleita kuin muutakin opiskelumateriaalia.”

”Kannattaa liittyä myös erilaisiin Facebook-ryhmiin verkostoitumismielessä. Niitäkin löytyy paljon.”

Korona on vaikuttanut sekä Niinan toimintaan että koko asuntomarkkinaan

Nyt, Niinan muutettua takaisin Suomeen ja koronapandemian rajoittaessa matkustamista, naisen kaipuu Englannin asuntomarkkinoille on kova. ”En ole pitkään aikaan päässyt paikan päälle asuntonäyttöihin, joten koko toiminta tuntuu paljon kaukaisemmalta ja vastuu on entistä enemmän yhteistyökumppaneillani. Muistelen lämmöllä niitä viikonloppuja, kun olen saattanut käydä ystäväni ja mentorini kanssa jopa 20 asuntonäytöllä saman viikonlopun aikana! Toivottavasti pääsisimme pian takaisin normaaliin maailman menoon ja matkustaminen olisi taas mahdollista.” Niina toivoo kaiholla.

Lisäksi korona pandemia on vaikeuttanut toimintaa tänä vuonna. ”Korona on vaikuttanut mielenkiintoisella tavalla Englannin asuntomarkkinoihin. Tänä syksynä kriteereihini sopivaa, kohtuuhintaista kohdetta on ollut todella hankala löytää, sillä markkinoille on tullut paljon uusia toimijoita, jotka maksavat mielestäni ylihintaa asunnoista. Liikkeellä on paljon amatöörisijoittajia, jotka ovat tyytyväisiä huonompiin tuottoihin. Markkinat ovat tällä hetkellä todella villit. Olen hävinnyt kaupat monesta hyvästä kohteesta, koska hinta on noussut liian korkeaksi.”

Innostuitko?

Mikäli kiinnostuksesi Englannin asuntomarkkinoita kohtaan heräsi tai kasvoi tämän tekstin myötä ja haluat keskustella Niinan kanssa aiheesta lisää, voit lähettää hänelle viestiä Kasvussa Instagram kanavan kautta. Niina juttelee aiheesta mielellään!