Sijoitusasunnon hallinnoinnin ulkoistaminen

Sijoitusasunnon hallinnoinnin ulkoistaminen – miten ja miksi?

Pörssikurssien noustua vuosikymmenen ajan putkeen, ovat monet alkaneet nähdä tummia pilviä taivaalla. Saman muutoksen voi nyt lukea pörssikursseista: kuukaudessa on lasketeltu noin kymmenen prosenttia. Myös asuntosijoittajat ovat käyneet varovaisemmiksi, mutta toisaalta asuntomarkkinaa pidetään yhä paljon stabiilimpana sijoituskohteena kuin pörssiosakkeita. Esimerkiksi 2007-2008 finanssikriisin aikana yksiöiden hinnat pysyivät lähes paikallaan tai laskivat erittäin maltillisesti. Samaan aikaan pörssikurssit laskivat enimmillään 60 %. Tästä johtuen useampi sijoittaja on kiinnostunut hajauttamaan sijoituksiaan asuntomarkkinoille, joilla houkuttavat tasainen kassavirta sekä maltilliset arvonmuutokset.

Kuitenkin asuntosijoittamisen kenties merkittävin haittapuoli pörssiosakkeisiin verrattuna on se, että asuntosijoittaminen vaatii ainakin jossain määrin aktiivista työtä. Pörssiin sijoittavan ei tarvitse paljon muuta tehdä kuin yrittää antaa jatkuvasti päivittyvän hintatiedon ja uutisvirran olla vaikuttamatta itseensä liikaa.

Asuntosijoittaja taas muuttuu samalla myös vuokranantajaksi, jonka olisi järkevää nähdä toiminta enemmän liiketoimintana kuin sijoittamisena. Liiketoiminnalla on asiakas, jota tulee palvella. Sijoituskohde on asiakkaasi koti, joka herättää tunteita, ja jota pitää hoitaa ja ylläpitää. Jääkaapin hajotessa ei voi odottaa vaan siihen on reagoitava nopeasti. Samoin allaskaappiin tiputtava hana on korjattava välittömästi lisävahinkojen ehkäisemiseksi.

Mitä sijoitusasunnon hallinnointiin kuuluu?

Vuositasolla sijoitusasunnon vaatima huomio voidaan jakaa karkeasti kolmeen kategoriaan:

  • Vuokrasuhteeseen liittyvät asiat, kuten vuokralaisen arjen tarpeet ja niiden muutokset (pikku korjaukset, myöhässä maksetut vuokrat, muuttunut autopaikan tarve jne.).
  • Sijoituskohteeseen liittyvät asiat, kuten sijoitusasunnon hankinta ja rahoitus, yhtiökokoukset, taloyhtiöremontit.
  • Vuokrasuhteen alkamiseen ja päättymiseen liittyvät asiat, kuten lopputarkastus, uuden vuokralaisen haku ja avainten luovutukset.

Näissäkin asioissa voi kehittyä ja oppia jatkuvasti uutta, ja opiskelemalla vuokranantajuutta sijoittajat voivat kasvattaa sijoituksistaan saamaansa tuottoa. Hävettää melkoisesti, kun nyt jälkikäteen mietin, minkälaisia virheitä tein reipas 12 vuotta sitten ensimmäistä asuntoani vuokratessa (sähköpostit ovat yhä tallessa). Sittemmin olen enemmän tai vähemmän täysipäiväisesti opiskellut alaa mm. suorittamalla LKV-tutkinnon, sisäistämällä uusimman Hyvä vuokratavan ja Hyvän vuokravälitystavan, perehtymällä tuoreisiin oikeuden päätöksiin, seuraamalla alan keskustelua somessa sekä Suomen Vuokranantajien tilaisuuksissa.

Mistä sijoitusasunnon hallinnoinnin ulkoistamisessa on kyse?

Ymmärrettävästi kovinkaan monella sijoittajalla ei ole aikaa, halua tai osaamista ottaa hoidettavakseen sijoitusasunnon tuomaa työtaakkaa. Jos resurssit eivät riitä hallinnointiin tai se ei tunnu omalta vahvuudelta, voi hallinnoinnin myös ulkoistaa.

Hallinnointipalvelua käyttämällä sijoittaja saa hallinnointiin ammattilaisen apua, jolloin myös tuotto pitkällä aikavälillä voi parantua. Hallinnointipalvelun avulla asuntosijoittaja voi ulkoistaa kaikki sijoitusasuntoon liittyvät velvollisuudet. Tärkeimmät lisäarvotekijät ovat:

  • vuokranmaksun valvonta
  • vuokrankorotuksista huolehtiminen
  • vuokralaisen yhteydenottopyyntöihin vastaaminen nopeasti
  • irtisanomisilmoitusten vastaanotto ja käsittely
  • uudelleenvuokraus
  • asunnon remonttitarpeiden selvitys
  • vuokratulojen yhteenveto verottajaa varten

Vuokrasuhteesta riippuen tyypillisesti eniten työtä aiheuttaa vuokranmaksun myöhästely ja siitä huomauttaminen, asunnon pienet ja yllättävät korjaustarpeet sekä luonnollisesti uudelleen vuokraus. Kun nämä asiat hoidetaan ammattimaisesti, paranee vuokrasuhteen laatu ja todennäköisesti myös vuokratuotto pidempien vuokrasuhteiden ja vähempien korjaustarpeiden kautta.

Milloin hallinnoinnin ulkoistaminen kannattaa?

Asiaa kannattaa miettiä omien tarpeiden sekä käytettävissä olevien resurssien mukaan. Onko sinulla aikaa hoitaa nämä askareet? Tämä on toki täysin tapauskohtaista. Yksi vuokrasuhde on erittäin aikaa vaativa ja toisen eteen ei tarvitse tehdä mitään. Tyypillisesti kuitenkin jokainen asunto vaatii keskimäärin ainakin muutaman tunnin työtä kuukaudessa, jolloin ulkoistamisen kannattavuutta voi arvioida oman ajan tuntihinnan kautta.

Toinen näkökulma on hallinnointiin vaadittava osaaminen. Kuinka hyvin olet perillä Hyvän vuokratavan periaatteista sekä hyvästä vuokranantajuudesta? Lakipykäliä ei sinällään tarvitse opetella, mutta tuntemalla pääperiaatteet, voi välttää joitakin sudenkuoppia.

Kolmas näkökulma on taloudellinen kannattavuus. Tätä voi peilata omaan osaamiseen suhteessa ammattilaiseen, eli onko mahdollista, että ammattilainen voisi hoitaa hommat niin paljon tehokkaammin, että ulkoistaminen kannattaa pelkästään sen vuoksi? Konkreettinen esimerkki kannattavuudesta on vuokrankorotuksista huolehtiminen. Erään asiakkaan asunnoissa vuokrat olivat noin 50-100 euroa alle markkinahinnan. Otettuani hallinnoinnin vastaan tein hänelle ehdotuksen vuokrankorotuksista ja päädyimme korottamaan vuokria 25-75 euroa. Tämän toimenpiteen ansiosta hän katsoo saavansa hallinnoinnin “ilmaiseksi”.

Neljäs näkökulma, mikä on joillekin asiakkaille ylivoimaisesti tärkein on se, että ulkoistamalla hallinnoinnin saavat he sparraajan. Henkilön, jonka kanssa voi vaihtaa ajatuksia parhaista käytännöistä. Heidän tarkoitus on siis oppia olemaan parempi vuokranantaja, ja tämän saavutettuaan he päättävät palvelun ostamisen ja ottavat langat omiin käsiinsä.

Hallinnoinin ulkoistamisen haittapuoli on siitä aiheutuva kulu. Vaikka se onkin verovähennyskelpoinen kulu, niin se on silti suoraan pois vuokratuotosta.Toinen haittapuoli voi olla se, että hallinnoinnin ulkoistamisen jälkeen ei välttämättä itse enää ole niin perillä, mitä vuokrasuhteelle kuuluu. Toisaalta mikään ei estä sopimasta vaikkapa puolivuosittaista tilannepäivitystä. 

Mitä pidempään olen asuntosijoittamista harjoittanut, sitä tiedostavammaksi olen tullut oman aikani arvosta. Tämän vuoksi itse ulkoistan nykyään yhä useamman työn, koska koen saavani siitä enemmän arvoa kuin jos tekisin sen itse. Toisaalta aikani ei edes riittäisi kaikkeen. Vuokranantajilla on keskimäärin 1,5 asuntoa, joiden hoitaminen onnistuu useimmilta oman työn ohessa. Mutta mikäli oma aika, halu tai osaaminen ei riitä niin vuokra-asunnon hallinnoinnin ulkoistaminen voi olla järkevä vaihtoehto.