Sijoitusasunnon alivuokraus

Sijoitusasunnon alivuokraus – 7 tärkeintä huomiota

Alivuokraus, eli vuokrasuhde, jossa osa huoneistosta luovutetaan kolmannen osapuolen käytettäväksi ensisijaisen vuokralaisen toimesta, voi päävuokranantajan näkökulmasta tuntua haastavalta tilanteelta, mikäli vuokraustilanteiden eroavaisuudet eivät ole täysin tuttuja.

Mitä sijoitusasunnon alivuokrauksessa tulee muistaa?

Alivuokrauksessa asunnon omistajan kannattaa ottaa huomioon tiettyjä vain alivuokrausta koskevia huomioita, jotta sekä vuokralaiset että päävuokranantaja välttyvät yllätyksiltä vuokrasuhteissa.

1. Alivuokraus on enintään puolen huoneiston luovuttamista käyttöön vuokraa vastaan

Huoneistosta solmittava tavallinen vuokrasopimus koskee päävuokranantajaa ja sopimuksen allekirjoittanutta päävuokralaista, mutta myös päävuokralaisella on mahdollisuus vuokrata huoneiston osa kolmannelle osapuolelle, jolloin kyseessä on alivuokrasopimus. Päävuokralaista kutsutaan tällöin myös alivuokranantajaksi.

Heti alkuun on tärkeää huomioida, että vuokralaisella on laillisesti oikeus alivuokrata enintään puolet huoneistosta – myös ilman vuokranantajan erillistä lupaa, mikäli vuokrauksesta ei aiheudu asunnon omistajalle haittaa. Vuokranantajan onkin siis hyvä tietää, että alivuokrausta ei voida kieltää vuokrasopimuksessa, mutta alivuokrauksesta voidaan puhua vain, kun huoneistosta vuokrataan enintään puolet.

Kuten aiemmin Alivuokraus, jälleenvuokraus ja väliaikainen luovutus -artikkelissa kävimme läpi, alivuokraus ja jälleenvuokraus tulee erottaa toisistaan. Jälleenvuokraukseksi katsotaan tilanne, jossa huoneistosta vuokrataan eteenpäin yli puolet, mihin tarvitaan alivuokrasopimusta vastoin aina vuokranantajan lupa.

2. Päävuokranantaja ei ole alivuokralaisen vuokranantaja

Alivuokrasopimus syntyy alivuokranantajan ja alivuokralaisen välille, ja päävuokralainen voi siis ottaa osaan huoneistoa uuden asukkaan vastiketta eli vuokraa vastaan ilman  vuokranantajan lupaa.

Päävuokranantaja ole missään vaiheessa alivuokrasopimuksen osapuoli eikä vuokranantaja voi siis estää alivuokrasopimuksen tekoa. Edes vuokrasopimuksessa mainitty kielto alivuokrauksesta ei ole pätevä. Vain jos päävuokranantaja pystyy näyttämään, että alivuokrauksesta on koitunut hänelle huomattavaa haittaa, alivuokrausta voidaan vastustaa.

Hyvän tavan mukaista on toki kuitenkin, että päävuokralainen ilmoittaa asunnon omistajalle alivuokralaisesta, vaikkei tätä vaadita.

3. Alivuokranantaja on vastuussa myös alivuokrattavasta osasta huoneistoa

Alivukokranantajan kannattaa  olla erittäin huolellinen alivuokralaisen ja alivuokrasopimuksen kanssa. Vaikka alivuokrasopimuksen myötä alivuokranantaja ja alivuokralainen jakavat huoneiston hallinnan, viime kädessä päävuokralainen on korvausvastuussa huoneistosta. Esimerkiksi huoneiston vahingoista vastaa edelleen päävuokralainen, vaikka vahingot aiheuttaisikin alivuokralainen.  

4. Alivuokralaisen vuokraoikeus on kytketty ensisijaisen vuokralaisen vuokraoikeuteen

Alivuokralaisen vuokraoikeus perustuu suoraan päävuokralaisen, eli alivuokranantajan, vuokraoikeuteen, joten alivuokralainen ei esimerkiksi pysty itse aina vaikuttamaan vuokrasuhteensa jatkoon. Eli esimerkiksi, jos päävuokralaisen vuokrasopimus irtisanotaan tai puretaan, myös alivuokralaisen sopimus purkautuu. On alivuokranantajan velvollisuus ilmoittaa alivuokralaiselle sopimuksen irtisanomisesta tai purkautumisesta välittömästi.

5. Kimppakämpän vuokrasopimuksien vastuista kannattaa olla tarkkana

Jos asuntoa vuokrataan esimerkiksi kaveriporukalle, voi asuntoa vuokraava sijoittaja tehdä päävuokrasopimuksen yhden asukkaan kanssa, joka taas edelleen tekee alivuokrasopimukset muiden asukkaiden kanssa. Tässä tapauksessa päävuokralaisella on kokonaisvastuu vuokrasta, mutta jokainen asukas on kuitenkin esimerkiksi oikeutettu oman vuokraosuutensa perusteella KELAn asumistukeen tai opintotukien asumislisään.

Kimppakämpän tapauksessa päävuokralaiselle kannattaa painottaa, että hän vastaa vuokranantajalle kokonaisvuokrasta ja asunnon kunnosta myös siinä tilanteessa, jos alivuokralainen irtisanoutuu.

6. Alivuokrasopimus on laadittava kirjallisesti ja alivuokranantajan on ilmoitettava uudesta asukkaasta taloyhtiölle

Alivuokrasopimuksen laatiminen on  alivuokranantajan vastuulla. Kuten vuokrasopimus, myös alivuokrasopimus on tehtävä kirjallisesti,, ja se sisältää lähtökohtaisesti samat asiat kuin tavallisen vuokrasuhteeen sopimus, eli osapuolten henkilötiedot, vuokrakohteen tiedot, vuokra-aika, vakuus, sekä vuokran suuruus ja sen korottamisen ehdot. Myös alivuokrasopimuksen alivuokranantaja voi laatia itse, mutta väärinymmärrysten ja epäselvyyksien välttämiseksi kannattaa aina käyttää ammattilaisen laatimaa valmista pohjaa. Sijoitusoven ilmaisen vuokrasopimuspohjan löydät täältä.

Asuntoa alivuokraavan vuokralaisen muistilistalla tulee myös olla, että alivuokralaisesta on ilmoitettava taloyhtiölle, sillä taloyhtiön asukaslista pidetään ajan tasalla esimerkiksi huoltoyhtiölle unohtuneiden avainten tapauksessa oven avausta varten.

7. Alivuokrasopimuksen irtisanominen riippuu sopimuksesta

Toistaiseksi voimassa olevan alivuokrasopimuksen irtisanomisaika riippuu vuokrasopimuksen voimassaoloajasta. Irtisanomisaika on 3 kuukautta, jos alivuokrasopimus on ollut voimassa vähintään vuoden, ja 1 kuukausi, jos sopimus on ollut voimassa alle vuoden. Irtisanomisaika alivuokralaisen puolelta on aina 14 vuorokautta. Kuten aiemmin totesimme, jos päävuokranantaja irtisanoo päävuokralaisen, myös alivuokrasopimus päättyy ensisijaisen vuokrasopimuksen irtisanomisajan mukaan.

Asuntosijoittaja, muista hyvä vuokrasuhde!

Myös asuntosijoittajan tulee olla tarkkana, mikä tilanne kulloinkin on kyseessä. On hyvä keskustella aina vuokralaisen kanssa avoimesti ja varmistaa, että hän ymmärtää toimintatavat ja vastuut kussakin tilanteessa. Ota siis aina huomioon, että jokaisessa tilanteessa menetellään asuinhuoneiston vuokralain sekä hyvän vuokratavan mukaisesti.