Asuntosijoittaja nauttii tuottoa kahden komponentin kautta:
- Arvonnousu
- Vuokratuotto
Muuttotappiopaikkakunnalla ensimmäinen komponentti on todennäköisesti negatiivinen ja jälkimmäinen reippaasti positiivinen. Mitä lähemmäs kasvukeskuksen ydintä mennään, sitä enemmän komponentit kääntyvät toisin päin: arvonnousu on suurempaa tai ainakin todennäköisempää ja vuokratuotto vuorostaan pienempää.
Tämä on helppo ymmärtää kun katsoo sijoittajan, tai oikeastaan kenen tahansa asunnon ostajan logiikkaa. Koska yhä useampi haluaa asua hyvällä sijainnilla, eli on siitä halukas maksamaan, nousee näillä alueilla sijaitsevien asuntojen arvo. Ja sama pätee kääntäen alueilla, joissa yhä harvempi haluaa asua. Hinta on siis mittari alueen haluttavuudelle.
Koska arvonnousua tällaisella sijainnilla voidaan pitää todennäköisempänä, voidaan vuorostaan tyytyä pienempään vuokratuottoon. Toisaalta, molempiin tekijöihin vaikuttaa ihmisten maksukyky. Mitä enemmän maksukykyä asunnon ostajalla on, sitä enemmän asuntojen hinnat voivat nousta. Mitä enemmän vuokralainen voi maksaa vuokraa, sitä enemmän vuokrat nousevat.
Koska vuokralaisen maksukyvyn katto on viime vuosina tullut vastaan ennemmin kuin ostajan maksukyky, ovat asuntojen vuokratuotot laskeneet myös tätä kautta.
Arvonnousuun asunnon omistaja voi vaikuttaa järkevillä remonteilla ja asunnon hyvällä ylläpidolla, mutta markkinahintojen muutoksiin hänellä ei ole vaikutusmahdollisuutta.
Vuokratuottoon hän sen sijaan voi vaikuttaa paljonkin.
Vuokraus on asuntosijoittajan leipälaji
Ensinnäkin on hyvä ymmärtää mitä tarkoittaa vuokrausaste (vastaavia termejä ovat mm. käyttöaste, vajaakäyttö). Normaalisti se määritellään vuokrattujen kuukausien suhteena kahteentoista kuukauteen. Jos vuokralaisen vaihtumisen vuoksi asunto oli tyhjänä yhden kuukauden, on vuokrausaste ollut 11/12 = 91,7 %.
Kannattaa silti huomata, että tällä laskutavalla voi huijata itseään. Ei ole konsti eikä mikään saada asuntoon aina ja varmasti 100 % vuokrausaste jos hinnoittelee vuokran 20 % alle markkinahinnan. Tällöin asunto ei kuitenkaan tuota lähellekään teoreettista maksimiaan.
Oikea mittari on taloudellinen vuokrausaste. Tämä ottaa huomioon asunnosta potentiaalisesti saatavan vuokratulon, johon sitten verrataan asunnosta saatua vuokratuloa. Erittäin moni vuokranantaja todellisuudessa siis kuvittelee nauttivansa 100 % vuokrausasteesta, vaikka todellisuudessa luku lienee lähempänä 90 %.
Huippuvuokraa ei tietenkään kannata periä, sillä se lisää vaihtuvuutta ja asunnon kulumista, mitkä puolestaan heikentävät tuottoa. Ideaali vuokrataso lienee noin 1-5 % alle huippuhinnan. Markkinahinnan määrittely puolestaan ei ole helppoa asuntoaan satunnaisesti vuokraavalle.
Katsotaan taloudellista vuokrausastetta vielä lyhyesti esimerkin kautta:
- Markkinavuokra 880 €/kk
- Pyydetty vuokra 820 €/kk
- Ei tyhjäkäyntiä
Markkinavuokralla vuoden vuokratulo olisi 12 * 880 = 10 560 €. Nyt nautittu vuokratulo on 9 840 €. Taloudellinen vuokrausaste on siis 10 560 / 9 840 = 93,2 %. Tämä on sama asia kuin että asunto olisi ollut 25 päivää vuodesta tyhjäkäynnillä.
Vuokrauksen ulkoistaminen
Se taho, joka varsinaisen vuokrauksen hoitaa, on parhaiten kartalla siitä mitä kentällä tapahtuu. Kun vuokranantaja vuokraa asuntoaan kerran 1-3 vuodessa, kannattaa hänen tehdä hieman markkinatutkimusta hintatasosta. Vuokravälittäjä luonnollisesti elää markkinan hermolla ja tietää tarkkaan missä mennään kysynnän ja tarjonnan sekä markkinahintojen suhteen.
Käytännön vuokrauksen tekevä taho on lähellä asiakasta, vuokralaista, sekä lähellä arjen asioita, joita vuokrasuhteesta seuraa.
Asuntorahaston hoitaja sen sijaan on varsin kaukana näistä. Hänelle vuokrauksen ulkoistaminen on luonnollista jo pelkästään siksi, että asunnot yleensä sijaitsevat kaukana toisistaan. Hänenkin kannattaa silti miettiä, ulkoistaako hän koko vuokrausprosessin vai pelkästään kentällä tapahtuvan työn.
Tavallisen vuokranantajan kannalta vuokrauksen ulkoistaminen on perusteltua esimerkiksi seuraavista kolmesta syystä:
- Osaamisen puute
- Ajan puute
- Markkinatuntemuksen puute
Tärkeintä tällöin onkin haastaa vuokravälittäjää vuokrapyynnin asettamisen kanssa. Välittäjälle yleensä on tärkeintä nopea kiertonopeus eli alhainen vuokrataso. Toisin sanoen välittäjälle on kannattavaa käyttää toimeksiantoon vain muutama työtunti ja ottaa sillä hitusen pienempi palkkio kuin käyttää paljon työtunteja vain hieman isompaa palkkiota vastaan. Tässä oiva kirjoitus oman ajan käytöstä.
Kun oma asuntosalkkuni on kasvanut, olen välillä kipuillut säilyttää kiinnostus vuokraustoiminnan arkeen. Välillä huomaan käyttäväni aiempaa enemmän aikaa rahoituksen optimointiin ja varmistamiseen, strategiseen suunnitteluun ja kohteiden analysointiin. Nämä ovat luonnollisesti tarpeellisia asioita, mutta samalla ne osaltaan etäännyttävät asuntosijoittajaa vuokralaisen ja vuokramarkkinan arjesta.
Toisaalta vuokravälitysyrittäjänä toimiminen pitää minut vankasti kiinni vuokrauksen arjessa. Mutta mikäli asuntosijoittaja tekee muuta päivätyötä ohella, tämä riski, että ei ole täysin “hands on” vuokraustoiminnan arjessa, kannattaa tiedostaa.
Eli jos katsoo missä vuokranantajana toimimisen lisäarvo syntyy, niin se on käytännössä vuokraustoiminnassa. Markkinahintojen muutoksiin ei voi vaikuttaa. Kannattaa siis miettiä, miten vuokratuottokomponentin saa maksimoitua oman ajankäytön kannalta.
Vaihtuvuuden merkitys vuokratuottoon
Viimeistään silloin kun tekee vuokravälitystä työkseen, ymmärtää mikä arvo omalla ajalla on. Vuokralaiseni irtisanouduttua ja uuden vuokralaisen löydettyäni tajuankin, etten voi lähettää kenellekään 500 € laskua, kuten normaalisti asiakkaille teen.
Mikäli vuokralaiseni ei olisi vaihtunut, olisin voinut tehdä yhden asiakastoimeksiannon enemmän ja minulla olisi nyt taskussa 403,23 € alvin jälkeen. Tai no, saattaa tuosta mennä veroja ja kulujakin vielä.
Näin ollen oma strategiani nojaa yhä enemmän hyvään ja pitkään vuokrasuhteeseen.
Tehdään taas pieni laskuharjoitus:
- Vuokra 880 €
- Hoitovastike 190 €
- Nettotuotto vuodessa 8 280 €
Vuokralaisen vaihtuessa käytetään markkinahintaista vuokravälittäjää eli maksetaan 1,24 kuukauden vuokraa vastaava palkkio = 880 * 1,24 = 1 091,20 €. Lisäksi joka toisen vuokralaisen vaihtuessa asuntoon tehdään fiksailua 500 eurolla.
Jos vuokralainen vaihtuu 10 vuoden periodilla yhden kerran, tulee vuokranantajalle kuluja 1 091,20 € + 500 € = 1 591,20 €.
Hänen lopullinen tuottonsa on siis (8 280 € * 10) – 1 591,20 € = 81 208,80 €, joka on 98,1 % teoreettisesta maksimista.
Jos taas vuokralainen vaihtuu kerran vuodessa eli yhteensä kymmenen kertaa, maksaa vuokranantaja välittäjälle 10 * 1 091,20 € = 10 912 €, fiksailuja 5 * 500 € = 2 500 € sekä kärsii vaikkapa kaksi tyhjää kuukautta eli 1 760 €.
Tällöin hänen lopullinen tuottonsa on (8 280 € * 10) – 10 912 € – 2 500 € – 1 760 € = 67 628 €, joka on 81,7 % teoreettisesta maksimista.
Näin ollen ensimmäisen sijoittajan tuotto on 20 % korkeampi. Aika merkittävä ero vuoden välein vaihtuvasta vuokralaisesta, mikä ei toisaalta ole erityisen poikkeuksellinen rytmi pienessä yksiössä. Tämä laskelma myös osoittaa, että kuluilla on suuri merkitys.
Asuntosijoittaminen ei ole osta ja unohda -sijoittamista
Osta ja unohda -strategialla sekä arvonnousu- että vuokratuottokomponentit kärsivät ajan myötä asunnon laadun heikentyessä. Huonokuntoisen asunnon vuokratuotto laskee, tai ainakin jää jälkeen markkinatasosta samoin kuin isot remontit heikentävät arvonnousukomponenttia. Toisin sanoen liian pitkään siirretty julkisivuremontti maksaa enemmän kuin ajallaan tehtynä. Tällöin kohteen markkina-arvo laskee.
Asuntosijoittaminen on siis aktiivista sijoittamista. Tässä jotkut sijoittajat menevät vipuun (heh), olettaessaan että asunto hoitaa itse itsensä.
Sijoittaja, jolla on sormet vuokramarkkinan arjessa sekä kysynnän, markkinahintojen että korjausten osalta, menestyy. Ennen pitkää asuntoon ilmaantuu pieniä korjaustarpeita, jotka voidaan tehdä edullisesti tai kalliisti. Portfolion kasvaessa tämä korostuu, sillä tietyn rajan jälkeen aina on joku asunto korjausta vailla. Jos tämä funktio hoidetaan tehottamasti, voi nettovuokratuotto hyvinkin laskea prosentin verran, eli toisin sanoen 5 % vuokratuotto voi laskea 20 %.
Jos vaihtoehtoina on keskittyä excelin pyörittämiseen ja vuokra-asunnon käytännön osaamisen kehittämisen välillä, valitsisin jälkimmäisen. Suhteellisen tehokkaat markkinat pitävät kuitenkin siitä huolen, että alle markkinahinnan ostaminen on hyvin vaikeaa. Todellista lisäarvoa eli tehokkuutta sen sijaan voi saavuttaa vuokrasuhdetta ja vuokra-asuntoa hyvin hoitamalla.
Kirjoitus on saanut inspiraatiota Petri Roinisen kirjasta Asunto – elämäsi tärkein sijoitus. Artikkeli löytyy myös osoitteesta www.asuntopehtoori.fi.
