Hintataso asuntosijoitusten mittarina asuntomarkkinoilla

Miksi hintataso on huono mittari asuntomarkkinoilla?

Asuntomarkkinat ovat hitaat. Tämä tarkoittaa sitä, että asuntomarkkinat reagoivat viiveellä markkinaolosuhteiden muutoksiin.

Asuntomarkkinoiden kolme tärkeintä mittaria ovat:

  • Myyntiaika (d)
  • Kauppamäärä (kpl)
  • Hintataso (€)

Asuntojen hinnat päivittyvät viiveellä

Kun markkinaolosuhteet muuttuvat, muuttuu yleensä ensimmäisenä myyntiaika ja kauppamäärä. Esimerkiksi kun tietty maantieteellinen alue kohtaa positiivisen kysyntäpiikin (lisääntynyt palvelutarjonta, parantunut saavutettavuus, työpaikkojen lisäys), piristyy alueen asuntokauppa. Myyntiajat lyhenevät ja kauppamäärät kasvavat. Myyjien hintapyynnöt mukautuvat uuteen kysyntätasoon ostohalukkuuden parantumista hitaammin.

Tutkimuksen mukaan raitiotien rakentaminen nostaa alueen asuntojen hintoja noin 4 % enemmän kuin muualla. Tästä ylimääräisestä noususta noin 50 % tulee rakentamispäätöksen ja raitiotien valmistumisen välisenä aikana ja toinen 50 % tulee kun raitiotie otetaan käyttöön. Tämä on hyvä esimerkki siitä, että vaikka kaikki tieto on markkinoilla, eivät asuntojen hinnat reagoi vastaamaan sitä kuin vasta viiveellä.

Yllä mainitussa tilanteessa hinnat ovat siis alempana kuin uusi tasapainohintataso on. Tästä johtuen ostohalukkuus tällä (vanhalla) hintatasolla on korkea, mistä johtuen myyntiajat lyhenevät ja kauppamäärät kasvavat, kunnes myyjät alkavat nostaa hintojaan. Tämän seurauksena hintataso lähestyy taas kohti (uutta) normaalia tasapainotasoa.

Vastaavasti jos alue kohtaa negatiivisen kysyntäpiikin, eli esimerkiksi merkittävä työnantaja poistuu alueelta, käy asuntomarkkina saman prosessin läpi käänteisessä järjestyksessä kunnes uusi tasapainotaso on löytynyt.

Positiivisen kysyntäpiikin tilanteessa asunnon saa siis joko a) kaupaksi nopeammin entisellä hinnalla tai b) siitä saa korkeamman myyntihinnan entisellä myyntiajalla. Tästä johtuen on äärimmäisen tärkeää osata tulkita asuntojen vertailukauppahintatilastoja oikein. Onhan täysin eri asia, onko asunto myyty hintaan X viikossa vai kymmenessä viikossa. Viikossa myyty kertoo todennäköisesti liian alhaisesta hinnasta kun taas kymmenen viikon myyntiaika kertoo liian korkeasta hinnasta.

Välittäjän tulisikin ensin myyjän kanssa pyrkiä määrittelemään mikä on kyseisen alueen “normaali” myyntiaika, ja peilata toteutuneita kauppahintoja tähän normaaliin. Luonnollisesti muuttujia on lukuisia, eikä niitä voi mallintaa matemaattisesti, minkä vuoksi puhutaankin välittäjän ammattitaidosta eli kyvystä tulkita monia muuttujia painottaen niitä oikein.

Tämä myyntiajan merkitys kannattaa myös pitää mielessä kun tulkitaan asuntojen hintatilastoja. Niistähän nähdään yleensä vain toteutuneet keskiarvohinnat, mutta ei myyntiaikoja. Jälleen, markkina on jo saattanut kääntyä alamäkeen vaikka tilastot raportoivat huippuhintoja (jotka on saatu erittäin pitkillä myyntiajoilla, jotka eivät näy tilastossa).

Varsinkin siis asuntosijoittajan kannattaa pitää tämä mielessä, koska hintatilastot saattavat tämän vuoksi vähätellä riskiä. Likviditeetillä on merkitystä, jos ei sijoittajalle niin ainakin hänen rahoittajalleen, mikä vuorostaan vaikuttaa rahoituksen saatavuuteen ja hintaan.

Ovatko kauppamäärät ja myyntiajat parempi mittari kuin hintatilastot?

Jos kerran hintataso reagoi hitaasti muutoksiin, niin onko sillä sen enempää merkitystä asuntosijoittajan päätöksenteossa kuin vahvistaa jo tapahtunutta? Olisiko mielekkäämpää tutkia alueen kauppamääriä ja myyntihintoja? Niistähän pitäisi pystyä aika hyvin päättelemään mitä hintatasolle on tapahtumassa lähitulevaisuudessa.

Oheinen kuva on kirjasta Kiinteistösijoittaminen (Kaleva, Oikarinen & Soutamo) ja se havainnollistaa hyvin yllä olevia pointteja.

Hintataso mittarina asuntomarkkinoilla

Ensimmäisenä siis reagoi kauppamäärä, toisena hinnat ja kolmantena uudistuotanto. Selvimmiten tämä näkyy 1980-luvun lopulla, jolloin asuntomarkkinoiden ylikuumenemisen johdosta kauppamäärät olivat huipussaan alkuvuonna 1988 ja hintahuippu saavutettiin alkuvuonna 1989. Uudistuotannon huippu saavutettiin vasta kesällä 1990. Eli jos tuolloin osasi tulkita markkinoita tämän logiikan avulla, oli mitä mainioin aika myydä asunto kun kauppamäärien huippu oli ohitettu. Markkinoille palaamisen optimiajankohta oli puolestaan pari vuotta sen jälkeen kauppamäärät olivat taas kääntyneet kasvuun.

Mutta koska markkinat tehostuvat koko ajan, nämä samat konstit eivät toimi nykyään, ainakaan yhtä hyvin. Tieto liikkuu nopeammin Internetin ansiosta ja rakennusliikkeet ovat oppineet reagoimaan markkinatilanteiden muutoksiin nopeammin. Tämä näkyy hyvin vuoden 2009 laskussa, jolloin uudistuotanto seurasi kauppamäärien ja hintojen laskua varsin nopeasti.

Nämä ovat sikäli positiivisia seikkoja, koska ne vähentävät asuntohintojen syklisyyttä. Voikin olla, että asuntomarkkinoilla ei enää nähdä samanlaisia nousuja ja laskuja kuin mitä nähtiin 1980- ja 1990-luvuilla.

Jos näin on, ei ajoittaminen kannata asuntomarkkinoillakaan. Vaan asunto kannattaa ostaa heti kun siihen on mahdollisuus ja sopiva kohde löytyy.