Arvo vai vuokra sijoitusasunnossa

Kumpi oli ensin: asunnon arvo vai vuokra?

Kumpi oli ensin, asunnon arvo vai sen vuokra? Eli kumpi seuraa kumpaa?

Lyhyt vastaus:

Vuokra, koska asunnon arvo määräytyy siitä saatavan nettotuottovaatimuksen kautta, joka tulee suoraan vuokrasta.

Pitkä vastaus:

Sijoittajan nettotuottovaatimus on ikään kuin luonnonlaki. Sijoittaja haluaa aina tietyn tuoton ottamalleen riskille.

Sijoittajan tuottovaatimus vaihtelee sijoitusinstrumentin riskisyyden mukaan, ja tämän vuoksi osakemarkkinoilta vaaditaan korkeampaa tuottoa koska riski on korkeampi ja samoin korkomarkkinoilla tyydytään pienempään tuottoon.

Sijoitusinstrumentin sisällä tuottovaade pysyy melko stabiilina. Esimerkiksi asuntosijoittajan nettotuottovaatimus on pysynyt kokolailla samana läpi vuosikymmenten. Lopullinen tuotto vaihtelee riippuen mm. maantieteellisestä alueesta, verotuksesta, rahan saatavuudesta ja sen hinnasta.

Nettotuottovaatimus siis heiluu hieman, mutta aina pitkällä aikavälillä hakeutuu kohti keskimääräistä tasoaan, kuten alla olevasta graafista nähdään. Vuokrat ovat melko stabiilin nousevat ja asuntojen hinnat heiluvat vuokratason molemmin puolin.

Asuntojen vuokrat nousseet hintoja nopeammin

Esimerkkilaskelma

Jos esimerkin vuoksi oletetaan, että asuntosijoittajan nettotuottovaatimus on 3,5 %, niin vuokratuoton, eli toisin sanoen vuokran, tulee nousta jos esimerkiksi verotus kiristyy:

  • Vuokratuotto 100 000 euron investoinnille kulujen jälkeen, ennen veroja 5 000 euroa vuodessa
  • Vero 30 %
  • Nettovuokratuotto (5000/100 000)*0,7 = 3,5 %

Jos verotusta kiristetään vaikkapa kaksi prosenttiyksikköä eli pääomatulovero olisi 32 %, laskisi nettovuokratuotto (5000/100 000)*0,68 = 3,4 prosenttiin.

Jotta sijoittajan nettovuokratuottovaatimus täyttyisi, tulisi hänen saada vuodessa vuokraa 5148 euroa eli toisin sanoen hänen tulee tehdä 12,33 euron korotus kuukausivuokraan.

Ennen vuokralle muuttamista asukas teki vertailun vuokra-asumisen ja omistusasumisen kannattavuudesta ja totesi vuokra-asumisen olevan hänelle kannattavampaa, joten hän muutti vuokralle. Nyt kun vuokra nousee 12,33 €/kk, hän tekee saman tarkastelun uudestaan. n:nnen vuokrankorotuksen jälkeen omistusasuminen muuttuu vuokra-asumista kannattavammaksi.

Ja kun yhä useampi vuokralainen tekee tämän pohdinnan vuokrankorotuksen yhteydessä, alkavat asuntojen arvot päivittyä.

Kun vuokra on noussut tarpeeksi ja omistusasuminen muuttunut kannattavammaksi, ostaa asukas oman asunnon. Kun useampi henkilö on päätynyt samaan lopputulokseen ja ostaneet oman asunnon, huomaavat asuntojen myyjät kysynnän kasvaneen ja nostavat hintoja. Tässä muuten huomataan taas, että asuntomarkkinat ovat hitaat.

Näin siis vuokrankorotukset pikku hiljaa siirtyvät asuntojen hintoihin. Ja tämän vuoksi voidaan todeta, että vuokra oli ennen hintaa.

Asunnon arvottamisen malleja

Asunnon arvoa voi mallintaa eri tavoilla. Yllä on kuvattu tapaa, jossa verrataan asunnon hintaa siitä saatavaan (tai siitä maksettavaan) vuokraan. Toinen tapa on verrata asunnon hintaa suhteessa asukkaan tulotasoon ja kolmas on tilastollinen tapa verrata asuntojen hintoja keskeisiin fundamentteihin pitkällä aikavälillä.

Neljäs, kenties vähiten tunnettu tapa on ns. ei-arbitraasisuhde, jota haluan avata hieman lisää.

Arbitraasi tarkoittaa tilannetta, jossa voidaan saada voittoa ilman riskiä. Esimerkiksi kun saman yrityksen osake on listattuna kahdessa eri pörssissä, voi tulla vastaan tilanne, jossa valuuttakurssimuutos huomioituna samaa osaketta voi ostaa halvemmalla toisesta pörssistä kuin toisesta. Tällöin on kannattavaa ostaa osaketta halvasta pörssistä ja myydä ne pois kalliissa pörssissä.

Ei-arbitraasisuhde asunnoissa tarkoittaa tilannetta, jossa asunnon vuokraus on yhtä kannattavaa kuin sen omistaminen. Tällöin ei siis ole saatavilla arbitraasia, eli voittoa ilman riskiä (suurien transaktiokulujen vuoksi varsinkin lyhyen aikavälin arbitraasitilanteet ovat lähes mahdottomia asuntomarkkinoilla).

Markkina siis korjaa koko ajan itseään. Mikäli asuntojen hinnat nousevat, on ihmisten kannattavampaa siirtyä vuokralle, mikä nostaa vuokria, kunnes ne ovat taas pitkän aikavälin tasapainossa ja arbitraasi poistuu.

Asunnon arvoa voi miettiä myös suoraan vuokran kautta. Mitä korkeampi vuokra on, sitä korkeampi on asunnon arvo, sillä asuessaan omassa asunnossa säästää asukas tämän korkean vuokran verran.

Toisaalta asunnon arvoa laskee sen korkeat ylläpitokulut. Mikäli hoitovastike nousee, on asunnon omistaminen vähemmän kannattavaa ja ostokysyntä sitä kohden vähenee eli sen arvo laskee. Kasvava hoitovastike myös laskee vuokratuottoa ja koska nettotuottovaade on suurinpiirtein vakio, ei asunnosta voi maksaa aiempaa korkeaa hintaa saadakseen vaaditun nettotuoton. (Tämä on itseasiassa seikka, minkä hinnoittelussa markkinat ovat varsin tehottomat. Alhainen hoitovastike ei reflektoidu asunnon hintaan aina täysimääräisesti, jolloin voi tehdä hyviä ostoksia.)

Omistusasumisen ja vuokraasumisen kannattavuus onkin Suomessa hieman kallellaan omistusasumisen puolelle sen saaman veroedun vuoksi. Omistusasujan ei tarvitse maksaa veroa asumistulostaan kun taas vuokranantaja maksaa vähintään 30 % veroa siitä. Ne eivät siis ole keskenään veroneutraalit.

Yhteenveto

Näistä eri tavoista mitata asunnon arvoa paras on hinta-vuokrasuhde. Sitä on helppo seurata Tilastokeskuksen uusittujen raporttien avulla.

Jutun alussa olevasta graafista nähdään, että vuonna 2002 asuntojen hinnat olivat noin 15 % alle vuokratason. Koska vuokrataso on kankeampi liikkumaan, alkoi asuntojen hinnat korjata tätä ja tyypilliseen tapaan korjausliike meni hieman yli niin että vuonna 2007 asuntojen hinnat olivat jo yli vuokratason. Sittemmin asuntojen hintojen heiluriliike on jatkunut, mutta maltillisempana.

Tämä onkin oiva tapa tutkia asuntomarkkinoiden hintatasoja. Mikäli asuntojen hinnat suhteessa vuokriin ovat reilusti alle pitkän aikavälin tason, voi korjausliike ylöspäin olla odotettavissa. Jos haluaisi ottaa näkemystä asuntojen hinnoilla, tämä voisi olla yksi työkalu siihen.

Tekstiin on saatu inspiraatiota Kalevan, Oikarisen ja Soutamon kirjasta Kiinteistösijoittaminen.