isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistus asuntosijoittajalle – miten tulkitset

Asuntokaupassa, vuokrauksessa ja lainaa haettaessa tarvitaan isännöitsijäntodistus, josta ilmenee taloyhtiön ja kyseisen huoneiston keskeisimmät tiedot. Isännöitsijä on vastuussa tietojen paikkansapitävyydestä, eli jos todistuksessa on virheitä esimerkiksi huoneiston lainaosuudessa, voidaan isännöitsijältä vaatia korvauksia. Tästä syystä todistuksen laatimisessa menee usein aikaa.

Isännöitsijäntodistus on maksullinen, mutta hintaan vaikuttaa todistuksen käyttötarkoitus. Ilman liitteitä isännöitsijäntodistusta tarvitsee esimerkiksi lainan uudelleenrahoittamiseen ja ilman liitteitä isännöitsijäntodistus on yleensä edullisempi. Isännöitsijäntodistuksen liitteisiin kuuluvat yhtiöjärjestys, toimintakertomus, tuloslaskelma ja tase, tilintarkastajan lausunto, talousarvio, energiatodistus ja kunnossapitotarveselvitys.

Isännöitsijäntodistus jakautuu karkeasti katsottuna kahteen osaan: tietoihin yhtiöstä ja tietoihin huoneistosta.

Isännöitsijäntodistus on voimassa kolme kuukautta, joten ostotilanteessa kannattaa tarkistaa todistuksen antopäivämäärä. Isännöitsijäntodistuksen sisällöstä määrätään asunto-osakeyhtiölaissa sekä asetuksessa osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta. Isännöitsijäntodistuksen tulee sisältää tiedot seuraavista asioista:

  • Yhtiön taloudellinen tila
  • Tiedot yhtiön rakennuksista ja niiden kuntoon liittyvistä, tiedossa olevista, seikoista
  • Maa-alueen omistussuhteet
  • Onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke
  • Tiedot osakehuoneiston kunnosta, siltä osin kuin ne ovat yhtiön tiedossa
  • Osakeryhmän osakeluetteloon merkityn omistajan nimi
  • Osakeluetteloon merkitty osakkeisiin tai huoneiston hallintaan kohdistuva käyttö- tai luovutusrajoitus
  • Päätös osakehuoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan ja hallinnan kestoaika
  • Osakkeenomistajan erääntyneet, maksamatta olevat yhtiövastikkeet
  • Selvitys lainavastuista, mikäli vastuu yhtiön lainoista kohdistuu eri tavoin eri osakkeenomistajiin
  • Tieto yhtiöjärjestyksen kohtuullistamista koskevasta kanteesta, ja yhtiöjärjestyksen kohta, jota kohtuullistamiskanne koskee
  • Tieto voimassaolevasta osakeantivaltuutuksesta ja voimassaolevasta valtuutuksesta optio-oikeuksien tai muiden osakkeisiin oikeuttavien oikeuksien antamisesta
  • Tiedot yhtiön osakkeiden ja osakeryhmän kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin
  • Muut lain nojalla isännöitsijäntodistukseen merkittävät tiedot esimerkiksi kiinteistöhoito, isännöinti, energiatodistus, tupakointikielto, järjestyssäännöt tai asbestikartoitukset

Isännöitsijäntodistus on voimassa kolme kuukautta, joten ostotilanteessa kannattaa tarkistaa todistuksen antopäivämäärä.

Näiden tietojen lisäksi isännöitsijäntodistukseen voidaan merkitä muita taloyhtiön tärkeäksi katsomia tietoja. Isännöitsijäntodistus jakautuu karkeasti katsottuna kahteen osaan: tietoihin yhtiöstä ja tietoihin huoneistosta.

Yhtiön tiedot vaikuttavat olennaisesti sijoitukseen

Yhtiötiedot -kohdasta löytyy yhtiön yhteystiedot. Jos sieltä löytyy isännöitsijän ja hallituksen puheenjohtajan yhteystiedot, voi näihin tahoihin olla yhteydessä ja kysyä lisätietoa tai tarkennuksia yhtiöstä. Isännöitsijäntodistuksessa ei kerrota kaikkea ja saattaa olla aiheellista kysyä lisätietoja. Kaikki ”normaalista” poikkeava on potentiaalisesti sellaista, josta tulee ylimääräisiä kustannuksia tai harmia, mutta kun selvittää kirjatut tiedot, voi tehdä tietoisen päätöksen siitä, millaiseen yhtiöön on sijoittamassa.

Esimerkiksi isännöitsijäntodistuksessa voi olla merkintä, että kiinteistöhuolto tehdään talkoovoimin. Tällöin kannattaa selvittää, mitä tämä käytännössä tarkoittaa ja miten asia on järjestetty asuntojen osalta, joissa on vuokralaisia, kun vuokrasopimuksessa ei voi velvoittaa tekemään lumitöitä.

Tonttitiedoista kannattaa tarkistaa, onko tontti oma, lunastettavissa vai vuokralla? Jos tontti on vuokratontti, on syytä kiinnittää huomiota, milloin vuokrasopimus päättyy, kuka vuokranantaja on ja mikä vuokrantarkistusperiaate on. Vuokranantajana vaikka kaupunki tai tonttirahasto voivat olla hyvinkin erilaisia, joten mahdollista vuokrasopimusta kannattaa pyytää näytille tai vähintään tiedustella vuokraehdoista.

Vakuutukset kohdasta on syytä katsoa, että yhtiöllä on kiinteistövakuutus, eikä pelkästään esimerkiksi palovakuutusta. Vakuutukset ovat väärä paikka säästökohde taloyhtiöissä, ja näitä tulee yleensä vastaan vain pienissä tai oto-isännöinnissä olevissa yhtiöissä.

Suoritetut perusparannukset ja korjaukset -kohdassa kerrotaan taloyhtiön korjaushistoriasta. Jos korjaukset on tehty säännöllisesti ja järkevinä kokonaisuuksina, on se huomattavasti parempi kuin hyvin suppea korjaushistoria. Mitä laajemmin ja tarkemmin korjaushistoria on kirjattu, sitä parempi. Täytyy kuitenkin muistaa, että tietovaatimukset vuosia sitten olivat hyvin erilaiset kuin nykypäivänä, mutta jos tiedot puuttuvat kokonaan, kannattaa kysyä lisätietoja. Tilanne voi olla sellainen, ettei mitään ole korjattu tai tiedot ovat hävinneet esimerkiksi isännöitsijää vaihdettaessa.

Lähivuosien aikana tiedossa olevat korjaukset ja perusparannukset tms. -kohdassa kerrotaan suunnitteilla olevista korjauksista. Tiedot näihin tulevat 5-vuotiskunnossapitotarveselvityksestä ja monesti kohdassa lukeekin, että katso kunnossapitotarveselvitys, ja siihen on syytä tutustua huolellisesti. Hyvin hoidetussa yhtiössä selvitys kattaa paljon pidemmän aikavälin kuin viisi vuotta ja siellä on hahmoteltu ajankohtia ja kustannuksia korjauksille. Kannattaa kuitenkin muistaa, että selvitys on hallituksen selvitys, joka pelkästään esitetään yhtiökokouksessa, ei hyväksytä. Yhtiökokouksessa hyväksytyt korjaukset ja perusparannukset listataan isännöitsijäntodistuksessa.

Tietoa lainoista löytyy kahdesta kohtaa: yhtiön taloustiedoista ja huoneistokohtaisista tiedoista. Lainoista on hyvä katsoa, montako lainaa taloyhtiöllä on, mihin ne kohdistuvat, kohdistuvatko ne huoneistoon ja paljonko pääomavastike on. Lisäksi tärkeää on tieto lainaosuuden poismaksamisen mahdollisuudesta. Kattavasti laaditussa isännöitsijäntodistuksessa voi olla myös tiedot lainan päättymisajankohdasta, marginaalista ja viitekorosta, jolloin osakas voi laskea, onko järkevämpää maksaa lainaosuus pois ja ottaa henkilökohtaista sijoitusasuntolainaa, joka on joustavampi kuin taloyhtiölaina. Muistaen tietenkin mahdollisen tulouttamisen hyödyt jne.

Huoneistotiedot paljastavat tehdyt korjaukset

Huoneiston tiedoista lainaosuuksien lisäksi kannattaa katsoa erityisesti huoneistoselitelmä. Jos huoneistoselitelmästä vaikka puuttuu kylpyhuone tai sauna, voi olla kyseessä vanha yhtiö, jossa niitä ei ole alun perin ollut. Jos huoneistossa kuitenkin on vaikka kylpyhuone, saattaa olla, että se on rakennettu jälkikäteen osakkeenomistajan toimesta, ja siten ei kuulu yhtiön kunnossapitovastuulle. Näissä tilanteissa kannattaa ottaa yhteyttä taloyhtiön hallintoon ja tiedustella, miten tilanne yhtiössä käytännössä on mennyt. Lisäksi mahdollisten pihojen ja autopaikkojen hallintavastuut kannattaa tarkistaa, kuuluvatko ne huoneistolle vai yhtiölle.

Erityisen tarkasti kannattaa lukea kohta tiedot huoneiston kunnosta. Kyseissä kohdassa on listattu yhtiön tiedossa olevat huomattavat viat ja puutteet, kunnossapitovastuuta koskevat yhtiöjärjestysmääräykset ja yhtiökokouspäätökset sekä yhtiön tiedossa olevat muutostyöt tms. asunto-osakeyhtiölaista tai yhtiöjärjestyksestä poikkeavat sopimukset tai käytännöt. Näistä yleensä löytyy ne kohdat, joista seuraa päänvaivaa jatkossa, kun taloyhtiö on yrittänyt siirtää vastuuta osakkaille tai on huomattu jotain poikkeavaa. Erityisesti muiden kuin huoneiston muutostöiden osalta kannattaa kysyä tarkennuksia yhtiön hallinnosta, koska kirjaukset ovat monesti tulkinnanvaraisia. Huoneiston muutostöiden osalta kannattaa muistaa, että siihen on kirjattu 1.7.2010 jälkeen tehnyt muutostyöt, aiemmin ei ollut ilmoitusvelvollisuutta taloyhtiölle muutostöistä.

Harjoitus tekee mestarin

Isännöitsijäntodistus voi tuntua ensikertalaisesta hankalalta, eikä kysymysten esittämistä kiinteistövälittäjälle/myyjälle ja taloyhtiön hallintoon kannata jättää tekemättä, jos jokin asia on epäselvä. Ostoa harkitsevalla on täysi oikeus pyytää Isännöitsijäntodistus itselleen nähtäväksi, koska se sisältää olennaista tietoa, jota ilman ei voi tehdä tarjousta.   Kun etsii ensimmäistä sijoituskohdettaan, kannattaa jo harjoituksen vuoksi pyytää mielenkiintoisista kohteista taloyhtiön paperit näytille. Mitä enemmän niitä lukee, sitä kattavampi kuva erilaisista kirjauksista syntyy. Samalla karttuu tieto taloyhtiöiden eroista, vaikka ne eivät myyntihinnoissa välttämättä näy.

Jaa:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on pinterest
Pinterest
Share on linkedin
LinkedIn

Viisastuminen jatkuu somessa

Ilmoittaudu jäseneksi

Liittymällä Sijoitusoven jäseneksi, saat maksutta enemmän luettavaa ja tiedon uusista myyntiin tulevista kohteista ensimmäisten joukossa.

Suosituimmat

Asuntosijoittajan apuna

Asuntosijoittaminen aiheittain