inflaatio

Inflaatio kiihtyy – mitä se asuntosijoittajan näkökulmasta tarkoittaa? 

Kun inflaatiosta puhutaan, maalaillaan joskus mielikuvia nousevista koroista, pankkitalletusten arvon dramaattisesta laskusta ja asuntokuplista. Todellisuudessa Suomessa ja muualla Euroopassa tilanne ei ole kovin dramaattinen: Tilastokeskuksen mukaan kuluttajahintojen vuosimuutos oli elokuussa Suomessa 2,2 % ja euroalueella 3 %; samaan aikaan USA:ssa inflaatio on kiihtynyt jo yli viiteen prosenttiin. Lisäksi monen asiantuntijan näkemys on, että kasvu ja inflaatio palaavat euroalueella maltilliselle uralleen hetken pyrähdyksen jälkeen. 

Viime aikoina erityisesti energian hinnan ja rakennuskustannusten nousu on puhuttanut, ja kumpikin niistä vaikuttaa olennaisesti asuntotuotantoon ja asuntosijoittamiseen. Toisaalta yhtä aikaa keskustelua on käyty vuokrien nousun hidastumisesta. Mitä siis asuntosijoittajan kannattaa tilanteesta ajatella, ja onko tilanne verrattavissa “tavanomaiseen” inflaatioon?

Kulutuskysyntä on kasvanut globaalisti pandemian hellittäessä

Inflaatio tarkoittaa rahan arvon heikkenemistä: kuluttajahinnat nousevat ja rahan ostovoima laskee.  Euroopan keskuspankin tavoitteena on huolehtia euroalueen hintavakaudesta. Sen pyrkimys on pitää inflaation euroalueella keskipitkällä aikavälillä kahdessa prosentissa kesällä päivitetyn strategian mukaisesti. Tällä pyritään tukemaan talouden vakaata ja tasaista kehitystä. 

Sekä liian nopeaan että hitaaseen inflaatiovauhtiin liittyy ongelmia. Nopea ja poukkoileva inflaatio luo epävarmuutta markkinoille, mikä haittaa taloudellista toimeliaisuutta ja hidastaa kasvua. Liian pieni inflaatio taas lisää deflaatioriskiä eli kuluttajahintojen kääntymistä pidempiaikaisesti laskuun. Tällöin talous uhkaisi pysähtyä eri toimijoiden lykätessä osto- ja investointipäätöksiään.  

Inflaatio oli Suomessa ja euroalueella pitkään heikkoa, ja koronapandemia vähensi taloudellista toimintaa ja hidasti inflaatiota voimakkaasti. Tämänhetkinen voimakkaampi talouskasvu ja sen myötä inflaatio ovatkin seurausta siitä, että taloudet ovat toipumassa globaalista pandemiasta ja kulutuskysyntä on voimistunut. 

“Talous on lähtenyt hyvin voimakkaasti kasvuun, kun koronapandemian hellittäessä kulutuskysyntä vahvistuu samanaikaisesti ympäri maailmaa. Sen seurauksena esimerkiksi energian ja monien tuotantopanosten hinta on noussut”, Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen avaa.

Olennaista on se, onko inflaation kiihtyminen väliaikaista vai pysyvämpi ilmiö

Merkittävin kysymys on, onko inflaation kiihtyminen väliaikaista vai kestävämpi ilmiö. Koska euroalueella pohjainflaatio on edelleen alle kahden prosentin, hintojen laajaa nousupainetta ei Suomen Pankin mukaan ole odotettavissa. Inflaation ennustetaan asettuvan kasvupyrähdyksen jälkeen taas 1,5 prosenttiin.

“Täytyy muistaa, että Euroopassa talouden kasvuvauhti on eri luokkaa verrattuna esimerkiksi USA:han. Tähän on monia syitä, kuten esimerkiksi se, että toisin kuin Yhdysvalloissa, monessa Euroopan maassa työikäinen väestö supistuu. Euroopassa riski on ennemminkin kasvun hidastuminen kuin liiallinen kuumentuminen lähivuosina. Viimeaikaisen talouskasvun ja inflaation kiihtymisen taustalla on ennen kaikkea palautuminen koronakuopasta”, Rokkanen painottaa.

Euroopan keskuspankilla ei näin ollen ole vastaavaa painetta kiristää korkopolitiikkaa kuin esimerkiksi USA:n keskuspankilla tai Norjan keskuspankilla. Rokkasen mukaan EKP:lta voineekin ensi alkuun odottaa liikkeitä arvopaperiostojen supistamisen suhteen ja vasta sen jälkeen sitä, että keskuspankki arvioi korkojen nousun tarvetta. 

Asuntosijoittaja hyötyy positiivisesta talouskehityksestä

1970-luvulla voimakas inflaatio söi monen suomalaisen asuntovelallisen lainataakkaa merkittävästi. Vastaavaa tilannetta ei voi enää syntyä samassa mittakaavassa eikä “lainoja maksattaa inflaatiolla”, koska sittemmin asuntolainojen korkosääntelystä on luovuttu. Vaikka inflaatio itsessään ei näin ollen välttämättä hyödytä asuntosijoittajaa, asuntosijoittajakin hyötyy positiivisesta talouskehityksestä.

“Tyypillisesti kiihtyvä inflaatio on seurausta vauhdittuneesta talouskehityksestä. Tämä heijastuu positiivisesti myös asuntojen hinta- ja vuokrakehitykseen. Toisaalta inflaatio voi näkyä kustannuksissa: esimerkiksi hoitovastike voi nousta, jos energian hinta nousee. Lisäksi inflaatio voi aiheuttaa painetta korkojen nousulle, jolloin myös lainanhoitokulut nousevat, ellei korkoja ole sidottu kiinteään korkoon”, Rokkanen muistuttaa.

Inflaatio syö myös sijoituksesta saatavaa reaalituottoa. Jos esimerkiksi asuntosijoittajan kokonaistuotto eli vuokratuotto ja arvokehitys asunnosta ovat vuodessa viisi prosenttia ja inflaatio on kaksi prosenttia, jää reaalituotoksi kolme prosenttia. Eniten inflaatio iskee kuitenkin niihin, jotka säilyttävät rahojaan säästötilillä tai patjan välissä. Rokkasen mukaan sijoittaminen onkin paras keino turvata omaa varallisuutta inflaatiolta.

”On tärkeä kuitenkin muistaa, että esimerkiksi omaksi ostettu koti ei aina tarjoa suojaa inflaatiolta. Asunnon tulisi sijaita alueella, jossa arvokehitys kulkisi vähintään inflaation kanssa käsi kädessä. Tyypillisesti näin tapahtuu alueilla, joiden väestön ennakoidaan kasvavan tai vähintään pysyvän ennallaan”, Rokkanen toteaa.

Nousevatko kustannukset vuokria nopeammin?

Tämänhetkinen tilanne on asuntosijoittajan näkökulmasta sikäli mielenkiintoinen, että samalla kun inflaatio on kiihtynyt, vuokrakehitys on hidastunut jopa suurimmissa kasvukeskuksissa. Toinen asuntosijoittajan näkökulmasta merkittävä seikka on se, että nousupainetta on ollut erityisesti energian hinnassa ja rakentamisen kustannuksissa. Rokkanen korostaakin tällä hetkellä remonttien ajankohdan huolellista arviointia. 

“Rakennuskustannukset ja työvoiman hinta ovat nousseet merkittävästi lyhyessä ajassa, mikä on nostanut urakkahintoja. Todennäköisesti tilanne tasoittuu jossain määrin jo lähitulevaisuudessa, joten jos remontin lykkääminen on mahdollista, sitä kannattaa harkita.” 

Rokkasen mukaan myös vuokrakehitys todennäköisesti vauhdittuu jälleen yhteiskunnan avautuessa, rokotekattavuuden kasvaessa ja työllisyyden parantuessa. Pitkittynyt korona iski erityisesti moneen tyypilliseen vuokra-asujaan, kuten opiskelijoihin ja palvelualojen työntekijöihin. Korona ei kuitenkaan hidastanut rakentamista, joten kasvanut asuntotarjonta todennäköisesti pitää vuokrakehityksen koko maan tasolla inflaatiota hitaampana tänä ja ensi vuonna.

Vaikka euroalueella korkojen nousu ei todennäköisesti ole Yhdysvaltojen tavoin vielä nurkan takana, Rokkanen kannustaa asuntosijoittajaa laskemaan, miten korkotason nousu vaikuttaisi omaan kassavirtaan. Mikäli salkku on isompi ja se kääntyisi pienenkin korkojen nousun seurauksena kassavirraltaan negatiiviseksi tai mikäli tahtoo omalle mielelleen muuten rauhaa, voi olla syytä harkita pankkien tarjoamia korkosuojauksia esimerkiksi osaan lainoista. 

Seuraavassa artikkelissa käsittelemme pankkien tarjoamia vaihtoehtoja lainan korkojen suojaamiseen. Asiantuntijana on Nooa Säästöpankin toimitusjohtaja Esa Jäntti.

Jaa:

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on pinterest
Pinterest
Share on linkedin
LinkedIn

Viisastuminen jatkuu somessa

Ilmoittaudu jäseneksi

Liittymällä Sijoitusoven jäseneksi, saat maksutta enemmän luettavaa ja tiedon uusista myyntiin tulevista kohteista ensimmäisten joukossa.

Suosituimmat

Asuntosijoittajan apuna

Asuntosijoittaminen aiheittain