Asuntosijoittaminen ei ole rakettitiedettä, mutta siihen liittyy useita riskejä ja haasteita – myös vuonna 2020. Tiedostamalla ja ymmärtämällä nämä haasteet voi kuitenkin tänäkin vuonna sijoittaa asuntoihin tuottavasti. Aiemmin listaamamme riskit ovat edelleen ajankohtaisia, joten suosittelemme perehtymään niihin ensin, ellet sitä ole jo tehnyt.
Haastattelimme kuitenkin vielä aiheeseen liittyen Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtajaa, Sanna Hughesia, joka korosti muutamia riskejä ja huomioita erityisesti vuodelle 2020. Hughes tuo seuraavaksi esille haasteita niin asuntoon, vuokralaiseen kuin rahoitukseenkin liittyen, mutta tarjoaa myös oivia keinoja niiden ratkaisemiseksi.
Asuntoon liittyvät riskit
1. Kaupungistumisen ja väestönmuutosten seurauksena asuntosijoittaja ei voi enää joka puolella Suomea laskea asunnon arvonnousun varaan. Päinvastoin, monin paikoin asunnon arvo saattaa jopa laskea. Nyt myös mikrosijainnilla esimerkiksi kaupungin sisällä on entistä enemmän merkitystä. On hyvä huomioida, että tietyillä alueilla asunnon arvon lisäksi myös asunnosta saatava vuokra voi laskea tai eteen voi herkemmin tulla tyhjiä kuukausia.
➡️ Ota markkinat haltuun jo ennen asunnon ostamista.
➡️ Hanki asunto hyvältä sijainnilta. Kiinnitä huomiota paitsi alueen kehitysnäkymiin ja vuokrauspotentiaaliin myös liikenneyhteyksiin, palveluihin ja oppilaitoksiin asunnon lähellä.
➡️ Selvitä markkinoiden hintataso ennen tarjousten tekemistä.
➡️ Selvitä alueen realistinen vuokrataso ja varaudu sen muutoksiin sekä mahdollisiin tyhjiin kuukausiin riittävällä kassavirralla.
2. Taloyhtiön talous ja mahdollinen korjausvelka vaikuttavat olennaisesti sijoituksen arvoon. Nousevat vastikkeet ja yllättävät remontit voivat vaikuttaa merkittävästi sijoituksen kannattavuuteen.
➡️ Tutustu huolellisesti taloyhtiön talouteen sekä tehtyihin että tulossa oleviin remontteihin ennen asunnon hankkimista. Arvioi, onko yhtiössä peritty vastike riittävällä tasolla. Vertaa korjaushistoriaa ja kunnossapitotarveselvitystä taloyhtiön rakennusvuoteen ja arvioi, onko riittävät remontit tehty tai suunnitelmissa.
➡️ Laske sijoituksiisi riittävä remonttivara.
3. Myös asunnon kunnolla voi olla merkitystä asuntosijoituksen kannattavuuteen. Jos asunto on huonossa kunnossa, sen vuokrattavuus on heikompi ja vuokralaisten vaihtuvuus todennäköisesti suurempi.
➡️ Arvioi asunnon remonttitarve realistisesti ja varaudu remontteihin taloudellisesti. Kiinnitä huomiota erityisesti keittiön ja kylpyhuoneen kuntoon.
Vuokralaiseen ja vuokrasopimukseen liittyvät riskit
1. Vuokralaisen valintaan liittyy riskejä, jos valintaa ei tehdä riittävän huolellisesti. Vuokralainen voi olla kyvytön maksamaan vuokraa tai huolehtimaan asunnosta.
➡️ Tarkista vuokralaisen taustat (luottotiedot, vuokranmaksukyky).
➡️ Haastattele vuokralaista ja tarvittaessa pyydä lupaa olla yhteydessä edelliseen vuokranantajaan.
➡️ Jos vaadit vuokralaiselta vakuutta, varmista että olet saanut vakuuden ennen kuin luovutat avaimet asuntoon.
2. Vuokralaisen vaihtuminen usein voi olla riski vuokranantajalle. Vuokralaisen vaihtumisesta tulee aina kustannuksia ja riski vuokrasuhteiden väliin jäävistä tyhjistä kuukausista kasvaa.
➡️ Ole hyvä vuokranantaja ja panosta vuokralaisesi viihtyvyyteen. Tyytyväinen vuokralainen viihtyy asunnossa pitkään ja pitää hyvää huolta asunnostasi.
3. Vuokrasopimus on vuokrasuhteen tärkein asiakirja ja erityisen tärkeä etenkin silloin, jos jokin menee pieleen.
➡️ Laadi selkeä ja lainmukainen vuokrasopimus. Varmista, että molemmat osapuolet ymmärtävät sopimuksen sisällön ja käy sisältö läpi vuokralaisen kanssa.
Rahoitukseen ja lainsäädäntöön liittyvät riskit
1. Korkojen nousulla on merkittävä vaikutus asuntosijoitukseen erityisesti, jos käytetty velkavipu on suuri.
➡️ Suunnittele ja laske asuntosijoituksesi niin, että olet varautunut myös korkojen nousuun esimerkiksi kiinteällä korolla, korkosuojauksella tai riittävällä puskurilla.
➡️ Käytä velkavipua maltillisesti.
2. Lainansaanti asuntosijoittamiseen voi jatkossa vaikeutua, erityisesti jos kotitalouksien velkaantumista koskevan työryhmän ehdotukset toimeenpannaan ehdotetussa muodossa.
➡️ Suunnittele asuntosijoitustesi rahoitus huolellisesti ja realistisesti.
➡️ Käytä velkavipua maltillisesti.
➡️ Tee laskelmat lainahakemustesi tueksi.
➡️ Panosta hyvään pankkisuhteeseen.
3. Lainsäädännön muutoksilla voi olla merkittävä vaikutus asuntosijoittamisen kannattavuuteen. Tällä hetkellä on esimerkiksi vielä epävarmaa, realisoituuko ja jos, niin millä tavalla, hallitusohjelman kirjaus ”Selvitetään mahdollisuuttauudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että laissa rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta”.
➡️ Seuraa poliittista keskustelua.
➡️ Varaa riittävä puskuri talouteen myös lainsäädännön muutosten varalle.
➡️ Liity jäseneksi vuokranantajien etuja ajavaan järjestöön.
Perehdy ja varaudu
Kaiken kaikkiaan suurin riski asuntosijoittamisessa on usein sijoittaja itse. Kuten missä tahansa muussakin sijoitustoiminnassa, myös asuntosijoittamisessa pitää ymmärtää toiminnan riskit ja varautua niihin. Moneen yllä olevista riskeistä voi vaikuttaa ottamalla itse asioista selvää ja tutustumalla sekä markkinoihin että vuokrausta koskevaan lainsäädäntöön etukäteen.
