Asuntoihin voi sijoittaa paitsi ostamalla asuntoja itse myös asuntorahastojen kautta. Mitä etuja ja heikkouksia on kummassakin, entä kumpaan kannattaa ryhtyä, jos kiinnostus on vasta orastavaa? Asuntosalkun ja Asuntoturvan toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa avasi aikaisemmin podcastissamme, mitä asuntorahastot ovat, miten asuntorahasto toimii ja miten asuntorahastoihin sijoittaminen eroaa suorasta asuntosijoittamisesta. 

Miten asuntorahasto toimii?

Asuntorahasto on yleisesti käytetty termi kaikille kiinteistöihin sijoittaville rahastoille, ja sijoituksen kohteena voivat asuntojen lisäksi olla esimerkiksi toimitilat, lomamökit, autotallit ja varastotilat. Asuntorahastoa hoitava yhtiö kartoittaa huoneistoja tai suurempia kiinteistöjä, joita se ostaa ja vuokraa sekä myy eteenpäin. Asuntorahastojen tuotto tulee käytännössä kahdesta lähteestä: vuokratuloista ja asuntojen myynnistä, joista vuokratulot ovat tyypillisesti merkittävämpi tulonlähde. 

Rahastoihin vaadittava pääoma vaihtelee suuresti asuntorahastojen välillä. Nykyään on asuntorahastoja, joihin pääsee mukaan esimerkiksi muutamalla sadalla eurolla. Rahastot perivät kuitenkin myös hallinnointipalkkiota, merkintäpalkkioita ja kaupankäyntipalkkioita, jotka luonnollisesti syövät osan sijoittajan tuotosta. Rahastosijoittaminen on näin ollen verrattain vaivatonta ja tuotot kulujen jälkeen sen mukaisia, ja voikin ajatella, että asuntorahastoon sijoittaminen ennemminkin säästämistä kuin sijoittamista. 

Mikäli päättää sijoittaa asuntorahastoihin, kannattaa ensin ottaa selvää muutamasta asiasta: mihin asuntorahasto sijoittaa, mistä tuotto koostuu, miten kyseinen asuntorahasto käytännössä asioita hoitaa, milloin osuuksia voi merkitä ja lunastaa sekä mitä kuluja kyseiseen rahastoon sijoittaminen synnyttää. Rahastoja on hyvä vertailla keskenään ja valita niistä se, joka sopii omaan sijoituspääomaan ja -strategiaan parhaiten. Täältä voit lukea tarkemmin muun muassa siitä, miten osuuksien osto käy.

Asuntorahasto – plussat ja miinukset

Plussat

• Säästää aikaa ja vaivaa, kun käytännön työtä ei tarvitse tehdä itse
• Asuntorahastoja hallinnoivat ja hoitavat ammattilaiset
• Sijoitusten hajautus tulee automaattisesti, mikä pienentää riskiä
• Omaa tietoa ja osaamista ei tarvita yhtä lailla kuin suorassa asuntosijoittamisessa
• Tuotto on keskimäärin vakaa
• Sijoitettava pääoma voi olla verrattain pieni, eli alkuun pääsee vähemmällä kuin suorassa asuntosijoittamisessa

Miinukset

• Rahastojen palkkiot ovat melko suuria ja syövät osan tuotoista
• Osuuksia ei välttämättä pysty ostamaan ja myymään juuri silloin kuin haluaa
• Jotkut rahastot vaativat suuren pääoman, johon voi olla vaikeampi saada lainaa kuin suoraan asuntosijoittamiseen (toisaalta rahastoissa on jo velkaa sisällä)
• Rahastoissa on eroa: rahastosijoittaminenkin vaatii perehtymistä ja vaihtoehtojen vertailua
• Tuottoon ei voi vaikuttaa itse

Suoran asuntosijoittamisen plussat ja miinukset

Plussat

• Tuottoihin voi vaikuttaa itse merkittävästi omalla työllään (ostohinta, taloyhtiövalinta ja taloyhtiössä vaikuttaminen, vuokralaisvalinta)
• Velkavivun hyödyntäminen on mahdollista
• Valittavana on useita vaihtoehtoisia strategioita
• Jos asunnossa asuu itse kaksi vuotta, sen voi myydä maksamatta myyntivoitosta veroa
• Vaikka asunnon ostaisi velkavivulla, asunto on jossain vaiheessa oma ja velaton – todellinen varallisuuden karttuminen on toki kiinni muun muassa inflaatiosta ja arvonnoususta

Miinukset

• On usein työlästä, ellei joitakin toimia ulkoista
• Jos on mahdollista ostaa vain yksi tai muutama asunto, sijoituksia ei voi hajauttaa
• Teoriassa asunnon voi myydä koska haluaa, mutta asunnosta ja sijainnista riippuen myyminen voi olla vaikeaa ja hidasta
• Riskit ovat omalla vastuulla

Riski-tuottosuhteesta ja hajauttamisesta

Jaakko Sinnemaa muistuttaa pohtimaan ja arvioimaan sijoituksen riski-tuottosuhdetta. Talousteorian mukaan riski ja tuotto kulkevat käsi kädessä: suuri tuotto-odotus merkitsee usein suurta riskiä ja päinvastoin. Riskien tunnistaminen ja arvioiminen sekä käytännössä niiden hallinta voi olla haastavaa, ja ihmisten riskinottokyky ja -halu vaihtelee. 

Sinnemaa korostaa, että sijoitti asuntomarkkinoille sitten rahastojen kautta tai suoraan, on hyvä muistaa, ettei kaikkia varojaan kannata laittaa yksinomaan asuntomarkkinoille. Sinnemaa painottaakin hajautusta, niin ajallista ja maantieteellistä kuin hajautusta omaisuusluokkien välillä. Hajautus on hänen sanojensa mukaan sijoittamisen graalin malja – avain riskien hallintaan ja sitä kautta sijoittamisessa menestymiseen. 

Jaakko Sinnemaan podcast-jakson voit kuunnella täältä tai katsoa täältä.