Yleisesti ottaen kannattaa tehdä sitä mistä tykkää, koska silloin työn jälki on parempaa eikä pala loppuun. Keskinkertaisella strategialla, josta pystyy pitämään kiinni kymmeniä vuosia, pärjää paremmin kuin erinomaisella strategialla, jota jaksaa noudattaa muutaman vuoden ajan.
Suomalainen asuntosijoittaja yleensä miettii painottaako kassavirtaa vai arvonnousua sijoituspäätöksessään. Lähempänä yrittäjyyttä toimivat flippaajat taas tuottavat lisäarvoa laadukkaalla remontoinnilla. Sen sijaan ammattimainen kiinteistösijoittaminen jaetaan yleensä kolmeen kategoriaan:
- Core
- Value Add
- Opportunistic
Käydään seuraavaksi tarkemmin läpi nämä ammattisijoittajan strategiavaihtoehdot. Yritän samalla hieman kääntää niitä suomalaiselle asuntosijoittajalle tuttuun ympäristöön ja sanastoon.
Ammattisijoittajat esimerkiksi laskevat internal rate of return eli IRR:ää tavallisen vuosituoton, ROI:n sijaan. Kiinteistösijoittaja voi IRR-laskelman kautta laskea esimerkiksi kannattaako vapaa pääoma käyttää vanhan kohteen remontointiin vai uuden kohteen omarahoitusosuuteen.
Core
Core on näistä kolmesta strategiasta vähäriskisin. Coressa hankintahinta on korkeahko, jolloin sijoittaja ei juuri odota arvonnousua kohteelle, vaan tärkeämpää on tasainen ja tyydyttävä kassavirta sekä vähäinen työvaade omistajalta.
Toisinsanoen sijoituskohde pyörii lähes itsestään ilman, että omistajan aktiivista osallistumista tarvitaan. Sijoittajalle on tärkeämpää pääoman turvaaminen kuin sen kasvattaminen. Vuokralaiset ovat laadukkaita ja vähäriskisiä.
Kohteen maantieteellisen sijainnin vuoksi sijoituksen likviditeetti on kohtuullinen (kiinteistösijoitukseksi) ja tuotto-odotus hieman korkeampi kuin bondeilla ja korkosijoituksilla. Velkavipu on maltillinen, yleensä korkeintaan 40 %.
Tällainen sijoituskohde voisi olla esimerkiksi uudiskohde hyvällä sijainnilla PK-seudulla tai Tampereella. Core-strategiaa voi verrata sijoittamista pörssissä tasaista osinkoa tuottavaan osakkeeseen, hankintahinta on korkea mutta volatiliteetti matalaa ja arvon säilyminen melko varmaa. Aikajänne on käytännössä ääretön.
Joskus puhutaan myös Core Plus -strategiasta, joka on piirun verran riskaabelimpi Coreen verrattuna.
Käytännössä tällöin mukaan tulee hieman omistajan aktiivista osallistumista esimerkiksi kohteen hallinnoinnin (isännöinti/hallitustyöskentely) kehittämisen muodossa, pieniä parannustöitä itse kohteessa (asunnon seinien maalausta, listojen uusiminen) tai vuokralaisaineksen parantaminen ja/tai aktiivisempi vuokrien korotus.
Core Plussassa sijoituskohde voi olla esim. 10-15 vuotta vanha kohde, johon on tulossa pienempiä yhtiökorjauksia (esim. parkkipaikka, rappukäytävien maalaus). Velkavipu on yleensä 40-60 % haarukassa. Tuotto-odotus riippuu täysin sijoituskohteesta, mutta suomalainen Core-asuntosijoittaja saa noin 2-4 % ja Core-plus noin 4-6 % vuosituottoa.
Value Add
Tässä strategiassa sijoittaja hakee aktiivisemmin arvonnousua ja sitä voikin verrata pörssissä kasvuosakkeeseen sijoittamiseen.
Nimensä mukaisesti sijoittaja siis pyrkii luomaan lisäarvoa. Se voi tapahtua esimerkiksi:
- Ostamalla kohde alle markkinahinnan, jolloin hänen arvonlisä syntyy välittömästi.
- Tekemällä kohteeseen parannuksia, esimerkiksi pintaremontilla tai hallitustyöskentelyn kautta teettämällä kustannustehokkaan julkisivuremontin tai kilpailuttamalla taloyhtiön palveluita edullisemmiksi.
- Parantamalla kohteen vuokra-astetta sekä nostamalla vuokria, mitkä molemmat lisäävät kohteen kokonaisvuokratuottoa.
Arvonlisä vaatii aikaa muutamista kuukausista muutamiin vuosiin ja sen saa yleensä realisoitua myymällä kohteen, tai mahdollisesti uudelleen rahoittamalla.
Velkavipu Value Add -strategiassa on tyypillisesti 60-75 % haarukassa. Suomalainen Value Add -asuntosijoittaja saa noin 10-15 % vuosituottoa.
Opportunistic
Jos Value Add -strategia vastaa pörssin kasvuosakkeeseen sijoittamista niin Opportunistic-strategia on lähempänä start uppiin sijoittamista tuotto-odotuksen (ja mahdollisesti myös sijoittajan työmäärän) näkökulmasta. Tällöin kyseessä on enemmänkin kiinteistön kehityshanke kuin asuntosijoittaminen.
Sijoittajan suurin arvonlisä tulee tontin hankintatyöstä, kohteen suunnittelusta ja rakennusliikkeiden kilpailuttamisesta sekä koko projektin organisoinnista. Aikajänne on tyypillisesti useampi vuosi.
Kassavirta on heikko, mahdollisesti negatiivinen ja projektin keston vuoksi arvonnousu realisoituu vasta useamman vuoden päästä. Arvonnousu voi realisoitua joko myyntivoittona, tai runsaana kassavirtana tulevaisuudessa.
Esimerkiksi sijoittaja voi rakennuttaa KVR-hankkeena asuinkerrostalon, jolloin hänen vastuulleen jää mm. rahoituksen järjestäminen, rakennusliikkeen valinta sekä tärkeimpänä, itse tontin hankinta. Riippuen vastuunjaosta sijoittajalle voi jäädä kohteen 10 vuoden korjausvastuu, varsinkin jos asuntoja myydään kuluttajilla.
Mikäli hän pitää asunnot omassa taseessaan, ja riippuen rahoitussopimuksesta, voi kohteen kassavirta olla erinomainen jo alusta alkaen. Kun taas yksittäisiä asuntoja eteenpäin myymällä hän voi vähentää omaa riskiään ja kasvattaa oman pääoman määrää.
Velan määrä on hankkeesta riippuen 50-100 % ja IRR vuosituotto on korkea.
Mieti, mikä näistä strategioista (tai niiden johdannaisista) sopii sinulle parhaiten nyt ja tulevaisuudessa. Mitä strategiaa voit noudattaa pidemmän päälle? Onko sinulla tulevaisuudessakin yhtä paljon aikaa käytettäväksi asuntojen remontointiin kuin nyt? Hankittuaan kalliit työkalut, flipattuan muutaman asunnon ja myytyään työkalut, häviää varmasti tuotossa sijoittajalle, joka ostaa ”keskinkertaisen” markkinahintaisen asunnon ja istuu sen päällä 30 vuotta.
Tee sitä, mistä tykkäät.
Artikkeli löytyy myös osoitteesta www.asuntopehtoori.fi.
