Vuokran tarkistaminen ja korotus

Vuokran tarkistaminen ja korottaminen – miten toimia oikein?

Vuokran tarkistamisesta sopiminen vapaarahoitteisissa vuokrasuhteissa on tärkeää sekä vuokranantajan että vuokralaisen oikeuksien näkökulmasta. Vuokranantajalle on tärkeää pysyä markkinavuokran tasolla ja vuokralaisen taas tulee voida varmistua siitä, ettei vuokranantaja yritä yksipuolisesti ehtoja rikkomalla saada vuokrankorotusta läpi. Huolehdi siis sekä vuokrasuhteestasi että sijoituksesi tuottavuudesta, ja lue mitä vuokran tarkistamisessa tulee ottaa huomioon.

Miksi vuokraa tarkistetaan?

Vuokran tarkistaminen on asuntosijoittajalle järkevää sijoituksen tuottavuuden kannalta, sillä joskus vuokra voi jäädä selvästi markkinavuokraa alemmaksi. Varsinkin pitkäaikaisen vuokralaisen kanssa on voinut käydä niin, että asunnon vuokra on jäänyt huomattavasti alhaisemmaksi kuin alueen vastaavissa asunnoissa, jolloin tuotto luonnollisesti ei ole täydessä potentiaalissaan.

Vuokran tarkistamiseen liittyy kuitenkin laissa ja Hyvässä vuokratavassa määriteltyjä ehtoja, joten korottaminen ei onnistu noin vain yksipuolisella päätöksellä.

Miten vuokraa tarkistetaan?

Vuokranantajan lähtökohta on tietää, että yksipuolinen päätös vuokran korottamisesta ei ole mahdollista, joten vuokran tarkistamisesta kannattaa sopia jo vuokrasopimuksessa. Sopimuksessa tulee olla selkeästi esitetty peruste sekä ajankohta vuokran korottamiselle.

Tarkastamisvaihtoehtoja on useita, ja on hyvä huomata, että hyväksyttävä sopimukseen kirjattava ehto ei ole esimerkiksi yleisen vuokratason nousu. Vuokrasopimuksessa tarkastamista voidaan perustella esimerkiksi prosenttikorotuksella, indeksikorotuksella, tasokorotuksella tai vaikkapa hoitovastikkeen korottumisella. Yleisimmät korotustavat ovat indeksiehtoon sidottu korotus ja prosenttikorotus.

Indeksiehto

Yleisimmin käytetty tarkastusehto on elinkustannusindeksiin sidottu vuokra. Vuokrasopimukseen kirjataan perusindeksi yhdeltä kuulta, jonka pistelukua käytetään tarkistusindeksinä, kun vuokra tarkistetaan kerran vuodessa. Vuokrasopimuksessa määritellään se aika vuodesta, kun vuokra tarkistetaan: esimerkiksi vuokra tarkistetaan vuosittain aina kesäkuussa.

Uusi vuokra lasketaan kaavalla uusi pisteluku / vanha pisteluku * alkuperäisen vuokran määrä = uusi vuokra. Indeksit löytyvät Tilastokeskuksen sivuilta.

Vuokranantajan on hyvä muistaa, että indeksiehtoa käyttäessä vuokran on myös mahdollista laskea, joten jos vuokran ei toivota laskevan, kannattaa vuokrasopimuksessa puhua vuokrankorottamisesta vuokran tarkistamisen sijaan.

Prosenttikorotus

Vuokrasopimuksessa määritellään maksimiprosentti vuosittaiselle vuokrankorotukselle. Sopimukseen voidaan kirjata esimerkiksi enintään 4 prosentin korotus, jolloin vuokraa voidaan korottaa 0-4 prosenttia vuodessa.

Mitä tehdä, jos sopimukseen ei ole kirjattu vuokrantarkistamista?

Vuokraa voidaan joissakin tilanteissa korottaa myös muilla kuin sopimukseen kirjatuilla ehdoilla, mutta silloin neuvottelut tulee aloittaa Hyvän vuokratavan mukaisesti ainakin 6 kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa, ja korotuksen tulee olla kohtuullinen.

Esimerkiksi, jos vuokrasopimukseen ei ole kirjattu mainintaa vuokran korottamisesta, vuokraan voidaan tehdä niin sanottu tasokorotus. Korotus voi olla maksimissaan 15 prosenttia, paitsi erityisissä poikkeustapauksissa, eli esimerkiksi silloin, jos asunnossa tehdään vaikkapa vuokratasoa huomattavasti kohottavia korjauksia.

Mikäli tarkistamisesta ei ole sovittu sopimuksessa, sopimuksen osapuolet voivat myös neuvotella ja sopia siitä keskenään erillisellä sopimuksella, mutta korotuksesta täytyy olla yhteinen päätös. Jos vuokrankorottaminen ei onnistu neuvottelujenkaan tuloksena, on viimeinen mahdollisuus irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ja samalla ilmoittaa vuokra, jolla sopimus voisi jatkossa jatkua sekä päivämäärä, jolloin uusi vuokra tulisi voimaan ja irtisanominen raukeaisi.

Miten vuokralaiselle ilmoitetetaan vuokrankorotuksesta?

Jos vuokraa korotetaan sellaisilla ehdoilla, joiden perusteella pelkästään vuokranantaja pystyy laskemaan korotuksen, on vuokranantajan ilmoitettava vuokralaiselle korotuksesta kirjallisesti. Ilmoitus suositellaan lähetettäväksi ainakin kuukautta ennen korotuksen voimaantulopäivää. Vaikka korotus olisikin ehtojen perusteella myös vuokralaisen laskettavissa, on vuokranantajan silti suositeltavaa ilmoittaa vuokralaiselle korotuksesta hyvissä ajoin.

Mikälo jonakin vuonna päätät olla korottamatta vuokraa, siitäkin kannattaa ilmoittaa vuokralaiselle, mikä vahvistaa Hyvän vuokratavan mukaista avointa viestintää.

Vuokranantaja, harkitse korotusta tarkkaan

Vuokran korottamista kannattaa punnita huolellisesti vaikka pienelle korotukselle olisikin paineita. Vuokramarkkinoihin kannattaa tutustua huolellisesti, ja varmistaa, että vuokra vastaa hyvin yleistä tasoa, sillä liian suuri nousu voi helposti johtaa tyhjiin kuukausiin, joka on asuntosijoittajalle huomattavasti haitallisempi tilanne kuin muutamaa euroa pienempi kuukausivuokra pitkäaikaisen vuokralaisen maksamana.

Lue lisää vinkkejä vuokran määrittämiseen artikkelistamme Vuokra – määrittäminen, korottaminen, alennukset.