mistä sijoitusasuntoja löytyy

Mistä sijoitusasuntoja löytyy – ostotoimeksianto kiinteistönvälittäjälle

Asuntomyyntiportaalit Etuovi ja Oikotie alkavat olla jokaisen sijoitusasuntoa etsivän tiedossa ja ahkerassa käytössä. Ne eivät kuitenkaan ole ainoa keino löytää sopiva asunto. Ostotoimeksianto kiinteistönvälittäjälle voi olla väylä saada näppinsä kiinni asuntoon, joka ei ole vielä edes myynnissä.

Ostotoimeksiannossa ostaja kertoo välittäjälle, millaista asuntoa hän etsii, ja asiasta tehdään toimeksiantosopimus. Välittäjä käyttää omia keinojaan löytääkseen ”piilossa” olevia mahdollisia halukkaita myyjiä. Jos ostajan haluama asunto löytyy ja siitä tehdään kaupat, ostaja maksaa toimeksiannosta palvelumaksun.

Koronaviruspandemia on laittanut asuntokauppojen määrän hienoiseen laskuun. Ihmisten tarve vaihtaa asuntoa esimerkiksi elämäntilanteiden muuttuessa ei kuitenkaan poistu, joten myytäviä kohteita on edelleen hyvät mahdollisuudet löytää. Ostotoimeksianto on tähän hyvä keino. Kovin monella ei välttämättä ole ostohousut jalassa, joten nyt voi olla hyvä oston paikka.

Toimeksiannolla voi välttää tarjouskilpailun

Sijoitusasunnon osto kiinteistönvälittäjältä ostotoimeksiannolla voi olla viisasta siksi, että siinä pääsee määrittämään haluamansa asunnon kriteerit hyvin tarkasti – asunnon voi löytää jopa juuri tietystä taloyhtiöstä. Ostotoimeksiannolla syntyneessä kaupassa on myös omat taloudelliset etunsa.

”Ostotoimeksiannon kautta löytynyt asunto ei ole kalliimpi kuin muut asunnot. Kannattaa huomioida, että ostotoimeksiannolla voi löytää asunnon, joka ei ole laisinkaan yleisillä markkinoilla. Silloin ei joudu tarjouskilpailuun muiden ostajien kanssa”, muistuttaa Huoneistokeskuksen liiketoimintajohtaja Anu-Elina Hintsa.

”Toinen harhainen mielikuva ostotoimeksiannosta on, että siinä maksetaan välittäjälle tuplasti – sekä myyjä että  ostaja joutuisivat kaivamaan  kuvettaan. Tämä ei pidä paikkansa.”, hän jatkaa.

Hintsa kertoo, että tilanteessa, jossa ostotoimeksiannon saaneella välittäjällä sattuisi olemaan ostajalle sopiva asunto myynnissä ja tästä syntyisi kaupat, vain toinen osapuoli – Huoneistokeskuksella myyjä – joutuisi maksamaan välityspalkkion.

Kriteereinä asunnon mikrosijainti ja erityispiirteet

Hintsa arvioi, että alle 10 prosenttia asuntokaupoista solmitaan ostotoimeksiannon johdosta. Määrä on siis pieni, vaikka toimintatapa on ollut Suomessa kiinteistönvälitysalalla käytössä vuosikymmeniä.

”Toki ostotoimeksiannon perusteella tehtyjen kauppojen määrä vaihtelee alue-, välittäjä- ja välitystoimistokohtaisesti. Ostajat eivät tätä keinoa kieltämättä tunne niin hyvin. Kiinteistönvälitysala ei ole markkinoinut ostotoimeksiantoja voimakkaasti ja nettiportaalit ovat dominoineet parin viime vuosikymmenen aikana asuntokauppaa”, Hintsa pohtii.

Ostotoimeksianto sopii varsinkin sellaisten asuntojen etsimiseen, joilla on tiettyjä erityispiirteitä tai joita on muuten hankala löytää. Ostaja voi määritellä tarkkaan haluamansa asunnon mikrosijainnin kadun tai taloyhtiön perusteella. Haluttu erityisominaisuus voi olla esimerkiksi parveke, oma sauna tai autopaikka, tyylisuunta tai tietty maksimietäisyys koulusta, päiväkodista tai joukkoliikenneyhteyksistä. ”Esimerkki vaikeasti löydettävästä kohteesta ovat perheasunnot Helsingin Töölössä”, Hintsa kertoo.

Asuntosijoittajaa ostotoimeksianto palvelee erityisesti silloin, jos ostoslistalla on useamman asunnon rypäs.

”Jos ostaja haluaa hankkia könttänä usean asunnon samalta myyjältä mutta eri puolelta Suomea, tällaisessa tilanteessa voidaan mahdollisesti tarkastella kokonaishintaa ns. paljousalennuksen näkökulmasta. Myyjät ovat varsin tietoisia alueensa hintatasosta, joten isoja alennuksia ei yleensä löydy tälläkään tavalla.”

Välityspalkkio on tapauskohtainen

Hintsa kertoo, että välityspalkkio räätälöidään aina toimeksiantokohtaisesti eikä suoraa vastausta sen suuruuteen voida antaa. Moni välityspalkkio eli palvelumaksu asettuu noin 2,5-4 prosentin haarukkaan.

”Vaikeasti löydettävän harvinaisen kohteen palkkio voi olla suurempi ja helpomman toimeksiannon palkkio pienempi. Sekin vaikuttaa, minkälaisia markkinointikeinoja ostaja haluaa käytettävän”, Hintsa sanoo.

Miten kiinteistönvälittäjät sitten onnistuvat löytämään asuntoja, joiden omistajat eivät ole missään ilmoitelleet myyntihaluistaan?

Hintsa kertoo, että kiinteistönvälitystoimistoilla on asiakaskontakteja jopa kymmenien vuosien ajalta, joita voidaan hyödyntää.

”Vanhoille asiakkaille voidaan soitella ja tiedustella tilannetta. Meillä on myös taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksiä, joista selviää, minkälaisia asuntoja yhtiöissä on. Lisäksi perinteinen laputus eli lappujen jakaminen halutuilla alueilla postilaatikkoihin on yksi keino löytää asuntoja.”

Näiden lisäksi ostotoimeksiantoon kirjataan kriteerit asunnon talotyypistä, koosta ja makuuhuoneiden määrästä, vapautumisesta, hintaluokasta, maksuehdoista sekä siitä, tulisiko tontin olla oma vai vuokralla.

”Välittäjä toivoo, että varsinkin sijainti on tarkkaan rajattu”, Hintsa toteaa.