Kaikkeen sijoitustoimintaan liittyy aina riskejä, eikä asuntosijoittaminen ole tämän suhteen poikkeus. Asuntosijoittamisen riskit tulee tiedostaa – se on osa onnistunutta sijoitustoimintaa ja vähintään yhtä tärkeää kuin tuoton määrittäminen.
Rahoitusteoriassa puhutaan systemaattisesta ja epäsystemaattisesta riskistä. Näistä ensimmäinen tarkoittaa sellaista riskiä, jolle jokainen asuntosijoittaja altistuu enemmän tai vähemmän. Tällaisia ovat tyypillisesti koko markkinaan vaikuttavat tapahtumat, kuten työttömyyden vaihtelu tai korkotasojen muutos. Epäsystemaattinen riski puolestaan kohdistuu asuntosijoittamisessa vain yksittäiseen sijoitukseen ja se voidaan minimoida hajauttamalla. Tällaisia ovat mm. alla käsitellyt tyhjien kuukausien riski ja vuokralaisvalintaan liittyvä riski.
Tämä artikkeli täydentää aiemmin julkaisemaamme juttua 8 asuntosijoittamisen riskiä – ja vinkkejä niiden hallintaan.
Tyhjien kuukausien riski
Asuntosijoittajat puhuvat usein vuokrausasteesta ja tyhjiin kuukausiin varautumisesta. 100%:n vuokrausaste tarkoittaa sitä, että vuoden aikana ei tule lainkaan tyhjiä kuukausia. Tyhjiä kuukausia voi tulla esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa, mikäli asuntoon ei heti löydy uutta vuokralaista. Tyhjiä kuukausia voi aiheuttaa myös jotkin remontit, joiden aikana asunnossa ei voi asua. Toisaalta tyhjäksi kuukaudeksi lasketaan myös tilanne, kun asunnossa on kyllä vuokralainen, mutta hän jättää vuokran maksamatta. Tyhjiin kuukausiin kannattaa varautua jo kannattavuuslaskelmia tehdessä.
Minimoi tyhjien kuukausien riski
Tyhjien kuukausien määrään voi vaikuttaa mm. siten, että hankkii asunnon sellaiselta alueelta, jossa vuokra-asuntojen kysyntä on korkea nyt ja oletettavasti myös tulevaisuudessa. Huomiota kannattaa kiinnittää myös siihen, minkälaisille vuokra-asunnoille alueella on kysyntää, eli minkä kokoinen ja kuntoinen asunnon kannattaa olla. Lisäksi huolellisesti laaditulla vuokrausilmoituksella ja markkinatasoon sopivalla vuokralla parannat mahdollisuuksia löytää vuokralainen nopeasti.
Vuokravalvonta kannattaa olla aktiivista ja säännöllistä, jotta maksamatta jäänyt vuokra tulee huomatuksi mahdollisimman nopeasti. Nopea reagointi myöhästyneeseen maksuun kannattaa, jotta selviää, onko kyse vain yksittäisestä unohduksesta vai maksuvaikeuksista. Toisinaan tarjoamalla maksuvaikeuksiin joutuneelle vuokralaiselle joustavaa maksusuunnitelmaa, saattaa vuokrasuhde jatkua vielä pitkään. Jos kyse on tilapäisestä maksukyvyn heikkenemisestä, voi vuokranantajalta tullut jousto saada vuokralaisen haluamaan jäädä asuntoon sen sijaan, että hän etsisi heti edullisemman.
Vuokralaisvalintaan liittyvä riski
Vuokralaisvalintaan liittyvällä riskillä tarkoitetaan vuokralaisen aiheuttamia vahinkoja tai sopimuksen muuta laiminlyöntiä. Ehdottomasti suurin osa vuokralaisista ei aiheuta vuokrasuhteen aikana minkäänlaista harmia, mutta toisinaan kohdalle voi sattua ikävä poikkeus. Tämä on riski, johon kannattaa varautua ja johon asuntosijoittaja voi itse vaikuttaa.
Minimoi vuokralaisvalintaan liittyvä riski
Vuokralaisvalinta kannattaa tehdä huolella. Huolelliseen valintaan kuuluu mm. luottotietojen tarkistus sekä vuokralaisehdokkaaseen tutustuminen. Tämä hoituu helpoiten, jos pidät esimerkiksi yksityisnäyttöjä, käytät hakulomaketta tai keskustelet puhelimitse hakijoiden kanssa. Vuokranantajan kannattaa kysellä hieman hakijoiden elämäntilanteesta ja tarvittaessa olla yhteydessä entiseen vuokranantajaan, toki hakijan luvalla.
Lisäksi vuokrasopimuksen laatiminen huolella sekä vakuuden käyttö pienentävät riskiä.
Markkinoihin kohdistuva riski
Markkinoihin kohdistuvalla riskillä tarkoitetaan sitä, että makrotaloudellisten muutosten myötä asuntojen tai vuokrien hinnoissa tapahtuu muutoksia. Tämä on systemaattinen riski. Kevään 2020 koronapandemia on ollut omiaan luomaan olosuhteet tällaisille riskeille, vaikka ainakaan tähän mennessä asuntojen hinnoissa tai vuokrissa ei olla nähty suuria muutoksia.
Minimoi markkinoihin kohdistuva riski
Yksi merkittävimpiä kriteereitä (tämänkin) riskin minimoimisessa on asunnon sijainti. Keskittyminen sellaisiin alueisiin ja toisaalta myös asuntotyyppeihin, joiden kysyntä on odotettavasti hyvä vielä pitkän ajan kuluttuakin, minimoi riskiä hintojen ja vuokrien laskun suhteen.
Ennen asunnon ostoa on syytä olla perillä alueen hintatasosta. Mikäli asunnon saa ostettua esimerkiksi 5% alle markkinahinnan, saa sillä suojattua itsensä 5%:n hintojen laskua vastaan. Toisaalta pitkän tähtäimen osta ja pidä -asuntosijoittajaa ei akuutisti hintojen heilahtelu koske, sillä muutos konkretisoituu vasta asunnon myyntihetkellä. Siksipä omassa, pitkän tähtäimen suunnitelmassaan kannattaa pysyä heilahteluista huolimatta ja hätiköityjä ratkaisuja kannattaa välttää.
Talouden indikaattoreita on syytä seurata säännöllisesti ja tutkia niiden vaikutuksia asuntomarkkinaan.
Likviditeettiriski
Likviditeettiriski tarkoittaa sitä, että asunto ei mene kaupaksi asuntosijoittajan haluamaan ajankohtaan, halutulla hinnalla. Asunnot ovat tyypillisesti epälikvidimpiä kuin osakkeet. Usein tämä riski konkretisoituu, mikäli asunnon myynnillä on kiire. Silloin myyntihinta voi jäädä toivottua matalammaksi.
Minimoi likviditeettiriski
Jälleen kerran voidaan palata sijainnin ja asuntotyypin merkitykseen riksien hallinnassa. Kasvukeskuksen keskustassa sijaitseva yksiö on todennäköisesti helpompi myydä kuin muuttotappiopaikkakunnalla sijaitseva suuri asunto.
Myös tässä tapauksessa asunnon ostohinnalla on merkitystä. Mikäli olet saanut ostettua asunnon 5% markkinahintaa edullisemmin, myyntihetkellä hinnoittelussa on hieman enemmän joustovaraa.
Myyntiaika ja -hinta korreloivat usein siten, että edullisemmalla pyyntihinnalla voi pienentää myyntiaikaa, kun taas markkinahintoihin nähden korkea pyyntihinta pidentää myyntiaikaa.
