korona ja suomen asuntomarkkinat

Koronaepidemia ja Suomen asuntomarkkinat

Koronavirus on koko maailman yllättänyt musta joutsen. Hyvin lyhyessä ajassa pörssikurssit ovat romahtaneet, yli sata tuhatta ihmistä on sairastunut, maailman lentoliikenne on hiljentynyt ja talous on taantunut. Miten koronaepidemia voi vaikuttaa Suomen asuntomarkkinaan? Kristallipallon puuttuessa haastattelimme alan asiantuntijoita, Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdejohtajaa Tuomas Viljamaata sekä Vuokraturvan toimitusjohtajaa Timo Metsolaa.

Tässä jutussa pohdimme, mitä seurauksia koronaepidemialla voi olla Suomen asuntomarkkinaan asuntosijoittajan näkökulmasta ja voimmeko oppia jotain 2000-luvun aikaisemmista talouskriiseistä. Lisäksi pohdimme, onko kaiken tämän epävarmuuden ja huolen keskeltä löydettävissä myös jotain positiivista.

Koronan vaikutusten laajuutta arvioitaessa oleellisin kysymys on, kuinka pitkään tällainen poikkeustilanne tulee jatkumaan.

Tuomas Viljamaan mukaan akuutein vaikutus on käyttäytymisen muutoksella mm. kontaktien välttämisen vuoksi. ”Mikäli muuttoprojekti on päätetty laittaa käyntiin jo aikaisemmin, se varmasti viedään loppuun. Voimassa olevat rajoitukset ja kontaktien välttäminen vaikuttavat luonnollisesti toteutustapaan, mutta näytöt ja kaupanteko sekä vuokrasopimukset pystytään hoitamaan tilanteen vaatimalla tavalla. Nyt kuitenkin elämää suunnitellaan eteenpäin uudella tavalla, ihmiset eivät liiku tai muuta. Jos asunto on tällä hetkellä myytävänä tai vuokrattavana, edessä on melko varmasti haasteita.”

Sekä Viljamaa että Metsola ovat yhtä mieltä siitä, että vaikutukset ja ongelmat ovat alueriippuvaisia. ”Siellä missä markkina on ollut suurissa vaikeuksissa jo ennen tätä, tulee tämä huonontamaan tilannetta entisestään”, toteaa Metsola. ”Alueilla, missä kauppa on käynyt vilkkaana, vaikutukset saattavat olla hyvinkin vähäisiä”, Viljamaa muistuttaa.

Tulot muuttuvat, kulutus muuttuu

Asuntomarkkinoilla kaksi tekijää vaikuttavat voimakkaasti – väestön määrä ja ihmisten tulot. Väestön määrään vallitsevalla tilanteella ei ole merkittävää vaikutusta, vaikka korona aiheuttaa väistämättä myös kuolemia. Ymmärrettävästi suurempi vaikutus on ihmisten tulojen muutoksella. ”Jos talous pysähtyy, tarkoittaa se työpaikkojen menetystä. Talouden on ennustettu hidastuvan tänä vuonna 4%, hurjimmissa ennusteissa jopa 10%, mikä vaikuttaa väistämättä ihmisten tuloihin. Tulojen vähentyessä myös asuntojen kysyntä vähenee”, summaa Viljamaa.

”Kysymys on siitä, kuinka pitkään tämä poikkeuksellinen tilanne jatkuu. Positiivisessa ennusteessa tilanne olisi kesään mennessä ohi ja talous pääsee toipumaan. Tämä voisi tarkoittaa sitä, että jo syksyllä nähtäisiin rekyylivastareaktio, jolloin kysyntä tulisi voimakkaana takaisin. Tällöin vaikutukset asuntomarkkinoilla jäisivät pieneksi.” Viljamaa arvio.

”Mikäli tilanne pitkittyy, vaikutukset kertaantuvat ja seuraukset ovat silloin dramaattisia kaikilla osa-alueilla mitattuna. Markkinan toipumisessa takaisin lähtötilanteeseen menee joka tapauksessa pitkä aika.”

Hiipuneessa markkinatilanteessa kulutuskäyttäytyminen muuttuu ja monesta menosta karsitaan. Asuminen ei kuitenkaan ole ensimmäinen karsimisen kohde, jokaisen tulee edelleen asua jossain. Tässä valossa koronaepidemian vaikutukset etenkin vuokra-asuntojen kysyntään, on todennäköisesti suhteellisen pieni.

Miten yksityisen vuokranantajan tulisi nyt toimia?

Yksityisten asuntosijoittajien määrä on kasvanut Suomessa vauhdilla ja asuntosijoittamisesta on tullut ”kansallisurheilua”, kuten Metsola asian ilmaisee. Liikkeellä on paljon henkilöitä, joilla on korkea velkavipu ja vähän kokemusta. Tässä tilanteessa ratkaisevaa on, miten pankit suhtautuvat heidän tilanteeseen ja miten he itse ovat varautuneet. ”Merkittävää on, miten asuntosijoittajan omat puskurit ovat kunnossa, onko tällaiseen tilanteeseen varauduttu ja miten oma talous kestää muuttuneen tilanteen”, Viljamaa tiivistää osuvasti. Myös Metsola on samaa mieltä: ”Vahvoilla ovat ne asuntosijoittajat, jotka ovat kokeneet jonkin vastaavanlaisen kriisitilanteen aikaisemmin ja ovat osanneet sen pohjalta varautua ikäviin käänteisiin”.

Viljamaa neuvoo kaikkia asuntosijoittajia pysymään kaikesta huolimatta rauhallisina: ”Järkevintä on olla nyt pää kylmänä ja mennä oman pitkäjänteisen suunnitelman mukaan”. Metsola vertaa tilannetta suosikkiharrastukseensa veneilyyn: ”Näkyvyys koko tilanteeseen on nyt todella heikko. Vesillä sankassa sumussa toimintamalli on pysyä paikallaan ja odottaa että näkyvyys paranee. Vasta sen jälkeen voi tehdä päätöksiä, miten kannattaa edetä”.

Yhteys rahoittajaan ja vuokralaiseen

Mikäli asuntosijoittajan oma taloudellinen tilanne vaatii uudelleenjärjestelyitä, on syytä ottaa yhteyttä rahoittajaan, yleensä siis omaan pankkiin. Eri ratkaisuista kannattaa keskustella ajoissa.

Vuokranantajan kannattaa ottaa yhteyttä myös vuokralaiseen. Mikäli vuokralaisen maksukyky heikkenee tilanteen vuoksi, on hyvä tehdä suunnitelma jo ajoissa. ”Nyt korostuu varmasti hyvien vuokrasuhteiden merkitys – jo ennestään hyvät välit auttavat varmasti molempia osapuolia tässä tilanteessa. Mikäli vuokrasuhteessa on ollut ongelmia jo aikaisemmin, saattavat nekin valitettavasti kertautua hankalina aikoina”, Viljamaa toteaa.

Voimmeko oppia jotain aikaisemmista talouskriisestä?

90-luvun lama, teknokuplan puhkeaminen 2000-luvun taitteessa, 2008 finanssikriisi ja nyt korona. Mitä on tapahtunut asuntomarkkinoilla asuntosijoittajan näkökulmasta ja voimmeko oppia jotain aikaisemmista talouskriisestä? Kysyimme asiaa Timo Metsolalta:

”90-luvun alussa asuntosijoittaminen oli vielä todella harvinaista Suomessa. Suurena syynä tähän oli vuokrasääntely. Korkojen ollessa todella korkealla ja vuokrien ollessa matalat, vuokratulot eivät mitenkään riittäneet menojen kattamiseen. 90-luvun lama oli totaalinen katastrofi asuntomarkkinoilla, aiheuttaessaan asuntojen hintojen romahduksen. Suurimmat ongelmat ihmisillä tuli omien asuntolainojensa kanssa. Matalat hinnat saivat aikaan kuitenkin ostajan markkinat. Tällöin jotkut, minä mukaan lukien, ryhtyivät asuntosijoittajiksi.”

Vuokrasääntelyn poistuminen vuonna 1995 nosti hitaasti asuntosijoittamisen suosiota.

”Vielä 90-luvulla asuntosijoittajille kuitenkin pääasiassa naureskeltiin, siinä ei nähty todellista potentiaalia. Teknokuplan puhkeamisen myötä korkoympäristö muuttui ja tämän seurauksena asuntosijoittaminen alkoikin näyttämään kiinnostavalta yhä useammille. Mitään suurta käännettä ei kuitenkaan tapahtunut.”

Vuonna 2008 finanssikriisin aikaan asuntokauppa hyytyi ja kiinteistönvälittäjillä oli edessään yt-neuvotteluita. Samaan aikaan vuokra-asuntojen kysyntä kasvoi. Ihmisiä ajautui kahden asunnon loukkuun, mutta nyt vaihtoehtona oli toisen asunnon laittaminen vuokralle. Edulliset korot ja vuokrasäätelyn poistamisen myötä nousseet vuokrat mahdollistivat asuntosijoittamisen kannattavuuden. ”Vuokranantajan näkökulmasta tilanne oli hyvä, kun asuntojen kysynnän laskemisen myötä kysyntä siirtyi vuokra-asuntomarkkinoille”, Metsola toteaa.

”Finanssikriisin aikaan alkuvuosi 2009 oli asuntosijoittamisen kannalta ratkaiseva. Silloin euriborit tippuivat ohjauskorkojen perässä ja halvat asuntolainat saapuivat Suomeen. Keskellä tätä maailmanlaajuista kriisiä Suomessa asuntojen hinnat nousivat voimakkaasti, vaikka bruttokansantuote romahti. Asuntolainojen korkojen putoaminen 6%:n tuntumasta 2%:n luokkaan synnytti vaikutelman siitä, että taantuma ei vaikuta asuntomarkkinaan ja että asuntosijoittaminen on jonkinlainen turvasatama.”

”Tämä johti osittain sellaisen harhakuvan syntymiseen, että asuntosijoittaminen olisi riskitöntä. Oli pakko alkaa puhumaan myös asuntosijoittamisen riskeistä, jotta todellisuus ei unohtuisi. Mikään sijoitustoiminta ei ole riskitöntä”, Metsola muistuttaa.

”Moni siis ajattelee, että asuntojen hinnat selvisivät hyvin edellisestä kriisistä. Ja sinänsä tämä on totta, koska korot tippuivat matalalle ja asuntojen hinnat nousivat. Myös nyt näyttää siltä, että asuntolainojen korot pysyvät matalalla hamaan tulevaisuuteen asti, mikä tukee asuntojen hintoja. On kuitenkin ymmärrettävä, että samanlaista buustia ei ole tulossa korkojen pysyessä alhaalla, kuin silloin kun korot laskivat reippaasti.”

”Voidaan ajatella, että 2000-luvulla asuntomarkkinat ovat selvinneet hyvin talouskriiseitä. On mahdollista, että niin selviävät nytkin. Mutta on huomioitava, että sellaisia suojaavia tekijöitä, joita meillä on aikaisemmissa tilanteissa ollut, ei ole nyt. Helpolla selviäminen on kaikkea muuta kuin varmaa, aivan kuten koronan aiheuttama tilanne ylipäätään. On selvää, että maailmanlaajuinen poikkeustila tulee vaikuttamaan tavalla tai toisella.”

Ei mitään niin pahaa, ettei jotain hyvääkin

Suomen Vuokranantajien vuosittain teettämän kyselytutkimuksen tuloksista voidaan onneksi huomata, että yksityisten asuntosijoittajien suunnitelmallinen toiminta ja vaikeuksiin varautuminen ovat yleistyneet. Mitä paremmin tilanteiden vaihteluun on varautunut, sitä vahvemmalla pysyy myös kriisin hetkellä.

Viljamaa näkee positiivisena sen, että tilanne osaltaan vauhdittaa uusien toimintatapojen ja -mallien käyttöönottoa ja digitaalisten palveluiden hyödyntämistä. Esimerkiksi monella taloyhtiöllä on nyt korkea intressi järjestää yhtiökokous etäyhteyksin. Tämä käytäntö jäädessään helpottaa jatkossa toisella paikkakunnalla asuvien osakkeenomistajien osallistumista kokouksiin.