vuokratuotto vai arvonnousu

Vuokratuotto vai arvonnousu?

Kuten 6 mainiota syytä aloittaa asuntosijoittaminen – artikkelissa totesimme, asuntosijoittajan tuotto voi tulla kahdesta lähteestä; vuokratulon ja/tai asunnon arvonnousun kautta. Asuntosijoittaja voi siis päästä nauttimaan molemmista, mutta moni myös pohtii, kumpaan tulisi panostaa ja tähdätä. Käymmekin seuraavaksi läpi yksityiskohtaisesti molempia tekijöitä, jotta voit muodostaa oman tuottavan strategiasi.

Vuokratuotto

Vuokratuotto on tuottoprosentti, jolla mitataan vuokrattavan sijoitusasunnon tuottavuutta. Vuokratuottoa ei siis tarvitse ennustaa, vaan sen voi laskea hyvinkin tarkkaan. Vuokratuoton laskemisesta olemmekin puhuneet jo useampaan otteeseen ja laskukaavan voit kerrata vielä Vuokratuoton laskeminen – artikkelista. Vuokratuottoon vaikuttavat useat tekijät, kuten ostohinta, lainanlyhennykset, remontit, vastikkeiden suuruus sekä vuokra.

Vuokratuottoon keskittyminen on pitkän matkan laji, jossa painopisteenä on tasainen kassavirta. Kassavirralla viitataan kaikkien tulojen ja menojen erotukseen. Asuntoja vuokraava asuntosijoittaja saa siis kuukausittain vuokratuloa, josta käteen voi (ja olisi hyvä) kaikkien menojen jälkeen jäädä käteen lisätuloa, jonka voi kuluttaa, säästää tai sijoittaa eteenpäin. Asuntoja vuokraavat usein keräävätkin suurempia voittoja pitkällä aikavälillä.

Tyypillisenä vuokratuottona voi pitää 5-7 %, mutta kasvukeskuksissa ja arvokkaissa asunnoissa tuotto jää usein huomattavasti matalammaksi, kun taas kauempana keskustasta tuotto voi olla suurempi. Tuottoon kuitenkin vaikuttavat myös korkotaso, vuokrattavuus ja remontit, joten laskelmia on syytä tehdä tarkkaan useilla eri skenaariolla esimerkiksi tyhjät kuukaudet ja korkotason nousu huomioiden. Asuntoja vuokraavan sijoittajan ei siis kannata lähteä tinkimään vuokratuotosta matalien korkojen tai odotetun arvonnousun takia, vaan jokainen sijoituskohde on laskettava riittävän tuottavaksi muuttuvat olosuhteet huomioiden.

Arvonnousu

Arvonnousu on toinen tuoton lähde asuntosijoittamisessa. Arvonnousuun vaikuttavat myös monet tekijät, kuten sijainti, alueen kehitys, liikenneyhteydet, palvelut sekä asunnon ja taloyhtiön kunto. Arvonnousu on kuitenkin spekulatiivinen siihen asti, kunnes asunto myydään. Sen varaan on näin ollen huomattavasti vaikeampaa laskea, sillä markkinatilanne aina lopulta määrittää asunnon todellisen arvon.

Asuntojen hinnat ovat nousseet tasaisesti jo reilun 20 vuotta, mutta nousu ei välttämättä jatku yhtä vakaana enää seuraavaa 20 vuotta. Lisäksi kaikissa kaupungeissa ja kunnissa sekä kaikilla alueilla arvonnousua ei voi odottaa. Suomen asuntomarkkinat ovat alkaneet jakautua kasvukeskusten ja muuttotappiollisten kuntien välillä, joten joillakin asuntosijoittajalla voi olla asuntoa myydessä edessään myös mahdollinen arvonlasku.

Arvonnousu on epävarmaa ja mahdollisesti realisoituu vasta asuntoa myytäessä.

Asuntosijoittaja voi kuitenkin myös itse vaikuttaa asunnon arvoon esimerkiksi remonteilla. Sijoittaja voi saada hyviä tuottoja keskittymällä remontteihin ns. flippaus-tekniikalla (osta, remontoi, myy). Lisäksi, jos onnistuu löytämään kohteita alle markkinahinnan, voi asunnon myydessä päästä nauttimaan arvonnoususta. Arvonnousulla voi siis saada sijoituksille tuottoa ja sitä on hyvä tavoitella, mutta siihen liiaksi luottaminen voi tuottaa pettymyksiä.

Kumpi siis on parempi?

Valtavirta asuntosijoittajista vannoo vuokratuoton nimeen. On kuitenkin paljon sijoittajia, jotka hakevat tuottoa myös arvonnousulla tai jopa pelkästään arvonnousulla. Huomioitava kuitenkin on, että arvonnousuun nojaava sijoittaja, kuten esimerkiksi flippaaja ei saa jatkuvaa kassavirtaa, vaan rahan tulo loppuu siihen, kun työteko eli asuntojen remontointi ja myynti loppuu. Asuntoja vuokraava sijoittaja sen sijaan saa kuukausittain vuokratuloa, niin kauan kuin omistaa ja vuokraa asuntoja sekä lisäksi mahdollisesti hyötyy arvonnoususta.

Jokaisen asuntosijoittajan onkin mietittävä omiin tavoitteisiin sopiva strategia. Mikäli tarkoitus on tehdä nopeita voittoja, voi arvonnousun hakeminen eri tavoin olla toimiva vaihtoehto. Jos taas tarkoituksena on esimerkiksi luoda eläketurvaa tai -säästöä, on vuokratuottoon keskittyminen parempi vaihtoehto ja mahdollinen arvonnousu toivottavaa bonusta. Moni asuntosijoittaja myös yhdistelee strategioita ostamalla hyvällä sijainnilla olevia remontoitavia kohteita, remontoi ne uuteen uskoon ja myy voitolla, jotta saa pääomaa ostaa uusia vuokrattavia sijoituskohteita. Vaihtoehtoja on siis monia. Mieti tarkkaan omia tavoitteitasi ja laadi toimiva strategia tavoitteidesi tueksi.