Vuokrasopimuksen irtisanominen ja purkaminen

Vuokrasopimuksen irtisanominen vai purkaminen?

Vuokranantajan ja vuokralaisen välinen sopimus voi päättyä parilla eri tavalla. Kuten Vuokrauksen sudenkuopat-tiivistelmässä mainitsimme, vuokrasopimus voidaan joko irtisanoa tai purkaa. Nämä eivät kuitenkaan suinkaan tarkoita samaa, vaan niiden välillä on huomattavia eroja. Monella vuokranantajalla menevätkin vuokrasopimuksen purkaminen ja irtisanominen sekaisin, joten päätimme hieman avata niiden merkityksiä ja eroja.

Irtisanominen

Ehkä se yleisin tapa päättää vuokrasuhde on irtisanominen. Tuolloin vuokrasuhde ei pääty heti, vaan tietyn laissa määritetyn irtisanomisajan jälkeen. On kuitenkin tärkeää muistaa, että irtisanomisen ehdot ovat erilaiset toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen ja määräaikaisen sopimuksen välillä. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen voi irtisanoa sekä vuokranantaja että vuokralainen tietyin ehdoin, kun taas määräaikaista sopimusta ei lähtökohtaisesti voi irtisanoa kumpikaan osapuoli.

Toistaiseksi voimassa oleva sopimus

Vuokranantajana sinulla tulee aina olla hyvän tavan mukainen peruste toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomiseen ja peruste on aina ilmoitettava vuokralaiselle. Riittäviä perusteita ovat esimerkiksi asunnon myyminen, lähisukulaiselle vuokraaminen tai jopa huoneiston laaja peruskorjaaminen. Vuokralaisella ei tule olla erityistä syytä eikä hänen tarvitse perustella irtisanomistaan. Molempien osapuolten on kuitenkin tehtävä irtisanominen kirjallisesti ja toimitettava irtisanomisilmoitus toiselle osapuolelle todistettavasti.

Vaikka vuokranantaja ja vuokralainen voivat irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen, irtisanomisajoissakin on huomattavia eroja. Vuokranantajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta, kun suhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden, ja kolme kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden. Vuokralaisella irtisanomisaika taas on yksi kuukausi riippumatta siitä, kuinka kauan vuokrasuhde on kestänyt. Ellei toisin sovita, irtisanomisaika lasketaan aina sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu. Toisin sanoen, jos irtisanominen suoritetaan 12. huhtikuuta, sopimus päättyy 31. toukokuuta.

Määräaikainen sopimus

Kuten mainittu, määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen ei ole kummallekaan osapuolelle periaatteessa mahdollista. On kuitenkin tiettyjä erityisiä tilanteita, joissa tuomioistuin voi sallia irtisanomisen. Tuolloin kuitenkin tyypillisesti toinen osapuoli on oikeutettu korvaukseen aiheutuneesta vahingosta. Vuokralaisen voidaan antaa irtisanoa sopimus esimerkiksi sairauden vuoksi. Vuokralainen voi myös irtisanoa sopimuksen, jos hän oman tai puolison opiskelujen tai työn takia muuttaa toiselle paikkakunnalle. Vuokranantajana voit saada irtisanomisoikeuden, mikäli tarvitset asunnon omaan tai perheenjäsenesi käyttöön odottamattomasta syystä.

Suomessa on kuitenkin sopimusvapaus eli näistäkin tilanteista voit luonnollisesti sopia ilman tuomioistuinta ja yrittää löytää molempia miellyttävän ratkaisun. Esimerkiksi, jos vuokralainen haluaa irtisanoa määräaikaisen sopimuksen ja uskot saavasi siihen uuden vuokralaisen saman tien, voit hyvin sopia tästä vuokralaisen kanssa. Jotkut vuokranantajat sakottavat esimerkiksi yhden kuukauden vuokran, mutta jotkut saattavat vain sopia vuokralaisen kanssa, että kunhan hän järjestää uuden (kunnollisen ja luottotietoisen) vuokralaisen, niin asia on selvä.

Purkaminen

Vuokrasopimuksen purkaminen eroaa irtisanomisesta paitsi ehtojensa vuoksi myös siksi, että suhde päättyy purkamisen johdosta välittömästi. Toisin kuin irtisanottaessa, sekä toistaiseksi voimassa olevan että määräaikaisen vuokrasopimuksen voi purkaa samoilla ehdoilla.

Vuokralaisella on oikeus purkaa sopimus tiettyjen ehtojen täyttyessä. Ensinnäkin, jos huoneiston hallinnan luovutus viivästyy olennaisesti tai vuokralaisen terveydelle aiheutuu haittaa asumisesta, hän voi purkaa sopimuksen. Lisäksi vuokralainen voi purkaa sopimuksen, mikäli huoneiston kunto on puutteellinen, vuokranantaja laiminlyö olennaisen puutteen korjaamisen tai vuokranantaja aloittaa mittavat korjaustyöt.

Vuokranantajalla purkamisperuste on olemassa, kun vuokralainen laiminlyö velvollisuuksiaan. Vuokranmaksu on vuokralaisen tärkein velvollisuus, joten 2-3 kuukauden vuokrien maksamatta jättäminen on riittävä purkuperuste. Lisäksi voit purkaa sopimuksen, jos vuokralainen antaa huoneiston toisen henkilön hallintaan vastoin säännöksiä, käyttää huoneistoa muuhun tarkoitukseen kuin sopimuksessa on edellytetty, hoitaa huoneistoa huonosti, viettää häiritsevää elämää tai ei toimita vakuutta sovittuna ajankohtana.

On kuitenkin hyvä huomioida, että tiettyjen perusteiden kohdalla on ensin toimitettava vuokralaiselle kirjallinen varoitus ja näin annettava vuokralaiselle mahdollisuus oikaista toimiaan. Mikäli varoituksesta huolimatta vuokralainen jatkaa laiminlyöntiä, vuokrasopimus voidaan purkaa. Ainoastaan silloin, kun purkuperusteena on maksamattomat vuokrat, vuokraoikeuden luvaton siirto tai huoneiston hallinnan luvaton luovutus, voidaan sopimus purkaa ilman erillistä varoitusta.

Molempien osapuolien on ilmoitettava myös vuokrasuhteen purkamisesta kirjallisesti ja toimittaa ilmoitus todistettavasti. Sopimus puretaan välittömästi, kun ilmoitus on annettu tiedoksi ja toinen osapuoli on sen todistetusti vastaanottanut. Kun itse irtisanot sopimuksen, vuokralaiselle annetaan tyypillisesti tietty muuttoaika. Mikäli vuokralainen ei muuta vaadittuna ajankohtana, voit hakea häätöä. Lue täältä lisää, kuinka häätö tehdään.

Muista nämä asiat vuokrasopimuksen päättämisestä:

  • Ota huomioon irtisanomisehtojen erot toistaiseksi voimassa olevan ja määräaikaisen sopimuksen välillä
  • Selvitä peruste: onko kyseessä vuokrasopimuksen irtisanominen vai vuokrasopimuksen purkaminen?
  • Muista laissa määrätyt irtisanomisperusteet ja irtisanomisajat
  • Ilmoita irtisanomisesta aina kirjallisesti
  • Muista laissa määrätyt purkuperusteet
  • Toimita purkuilmoitus aina todistetusti
  • Purkutilanteessa muista kirjallinen varoitus tilanteissa, joissa se vaaditaan