vuokranantajan verotus - vinkkejä veroilmoituksen täyttämiseen

Vuokranantajan verotus – 8 huomiota veroilmoituksen täyttämiseen

Olet todennäköisesti jo saanut verottajalta esitäytetyn veroilmoituksen, joka täytyy lisäyksineen ja korjauksineen palauttaa huhti-toukokuun aikana. Vuonna 2017 palautuspäivät ovat 3.4., 9.5. tai 16.5. Oman palautuspäivän näet esitäytetyn veroilmoituksen ensimmäiseltä sivulta. Asuntosijoittajana sinun on ilmoitettava vuokratulot sekä vuokraustoiminnasta kertyvät menot verotuksessa itse, sillä ne eivät siirry valmiiksi veroilmoituksellesi verokortilta tai ennakkoverojen perusteella. Osakehuoneistojen tiedot ilmoitetaan verohallintoon lomakkeella 7H ja kiinteistöjen tiedot lomakkeella 7K, mutta veroilmoituksen voi täyttää näppärämmin verkossa esimerkiksi verkkopankkitunnusten avulla.

Vuokranantajan verotus sekä etenkin veroilmoituksen täyttö voivat tuntua välillä hankalalta, joten listasimme avuksesi kahdeksan tärkeää huomiota veroilmoitukseen liittyen.

1. Pidä kirjaa jokaisen sijoitusasunnon tuloista ja menoista

Kannattaa pitää itse kirjaa kaikkien kohteiden tuloista ja menoista esimerkiksi Excelillä, jotta voit helpommin täyttää veroilmoituksen ja tarvittaessa myös esittää tiedot verottajalle. Jokaisen sijoituskohteen tulot ja menot on aina ilmoitettava erikseen, joten omat muistiinpanosi helpottavat huomattavasti veroilmoituksen tekemistä. Samalla pysyt itsekin paremmin kärryillä sijoitusasuntojesi toiminnasta. Jos et tällaista seurantaa ole vielä rakentanut, sen kokoaminen jälkikäteen voi olla hieman työlästä, mutta säästää varmasti aikaasi pitkällä tähtäimellä.

2. Muista ilmoittaa kaikki vuokratulosi

Vuokratuloa ovat vuokran lisäksi kaikki vuokralaiselta saamasi maksut, kuten vesimaksu, saunavuoro tai autopaikka. Lisäksi esimerkiksi mahdollisesti perimäsi muistutusmaksut, viivästyskorot, sopimussakot tai vakuudesta pidättämäsi maksut katsotaan vuokratuloksi. Muista ilmoittaa vain oma osuutesi vuokratuloista, jos sijoitat asuntoihin kimpassa jonkun kanssa.

3. Muista vähentää kaikki kulut

Verovähennykset ovat oleellinen osa vuokranantajan verotusta, jotka voivat joillekin asuntosijoittajille tuntua jo päivänselvältä. Monella vuokranantajalla jää kuitenkin useita vähennyksiä tekemättä. Lista vähennyskelpoisista kuluista on pitkä, mutta yleisesti ottaen voit vähentää vuokratulosta kaikki tulonhankkimisesta aiheutuneet kulut. Tällaisia kuluja ovat esimerkiksi hoitovastike, tuloutettu rahoitusvastike, lainan korot ja lainanhoitokulut, vesi-, sähkö-, ja lämmityskulut, vakuutusmaksut, vuosikorjauskulut, välittäjien palkkiot, vuokrailmoitukset, luottotietojen tarkistusmaksut sekä matkakulut asunnolle. Jos sijoitat asuntoihin yhdessä jonkun kanssa, muista vähentää vain oma osuutesi kuluista.

Lisäksi voit vähentää pääomatuloista muita tulonhankkimiskuluja, jotka eivät kohdistu suoraan yksittäiseen kohteeseen. Voit vähentää esimerkiksi asuntosijoittamiseen keskittyvän kirjallisuuden sekä mahdollisesti myös puhelin- ja atk-kuluja, jos sinulla on useampia asuntoja. Voit lukea lisää Verohallinnon sivulta.

4. Ota huomioon vuokratulon verovuosi

Vuokratulo verotetaan sen vuoden tulona, jona vuokra on sinulle maksettu. Jos siis esimerkiksi vuokralainen on maksanut vuoden 2016 joulukuun vuokransa myöhässä vasta tammikuussa 2017, kyseinen vuokratulo otetaan huomioon vasta vuoden 2017 verotuksessa.

5. Tarkista ja tarvittaessa korjaa lainojen käyttötarkoitukset

Pankit saattavat ilmoittaa sijoituslainasi verottajalle virheellisesti asuntolainana tai muuna lainana, jolloin korkojen vähennykset eivät mene oikein. Esimerkiksi vuoden 2016 verotuksessa asuntolainan koroista voi vähentää 55 %, kun tulonhankkimistarkoitukseen otetun lainan korot voi vähentää kokonaisuudessaan. Tarkista siis aina, että lainasi käyttötarkoitus on nimetty oikein ja korjaa mahdolliset virheellisesti merkityt lainat Veroilmoitus verkossa – palvelussa tai esitäytetyn veroilmoituksen kohdassa “Tulonhankkimisvelan korot”.

On myös hyvä muistaa, että korkoja ei vähennetä bruttovuokratulosta vastikkeiden ja muiden kulujen kanssa, vaan erikseen omassa kohdassaan.

6. Huomioi hankintamenot vasta myyntitilanteessa

Osakehuoneiston hankintahinta ei ole vähennyskelpoinen vuokratulon verotuksessa. Hankintamenot huomioidaan vasta asuntoa myytäessä, jolloin luovutusvoittoa laskettaessa hinnasta vähennetään hankintahinta, varainsiirtovero sekä mahdollisesti muita kuluja, kuten rahastoidut vastikkeet.

On hyvä huomata, että kiinteistöjen kohdalla tilanne on toinen eli hankintamenon voi vähentää vuokratulosta vuotuisina poistoina. Lue lisää Verohallinnon sivuilta.

7. Ole tarkkana remonttikustannuksissa

Remontin luonne vaikuttaa siihen, voitko vähentää kulut kerralla saman vuoden verotuksessa vai vähennetäänkö kustannukset 10 vuoden tasapoistoin. Vuosikorjauskulut voi vähentää kerralla, kun taas perusparannuskulut vähennetään erissä 10 vuoden aikana. Verottaja ei tee poistoja automaattisesti puolestasi, vaan sinun on itse muistettava vähentää summa ja säilyttää kuitit.

Käytännössä lähes kaikki itse tekemäsi remontit ovat vuosikorjausta, jotka voi vähentää täysimääräisenä saman vuoden verotuksessa. Seinien maalaus, keittiön kaappien tai kodinkoneiden uusiminen ovat kaikki vuosikorjausta. Toisaalta esimerkiksi parvekelasien asentaminen on perusparannusta, jonka kulut jaksotetaan 10 vuodelle tasapoistoiksi. Olennaista on muistaa, että remonttikulut voi vähentää vain, jos asunto on jo vuokrauskäytössä. Asunto kannattaa siis remontoida oston jälkeen vasta kun asuntoon on saatu vuokralainen. Toinen vaihtoehto on remontoida asunto vuokralaisen vaihtuessa, jolloin kulut voi myös vähentää.

Taloyhtiön remonttien verovähennyskelpoisuus määräytyy taloyhtiön kirjanpidon perusteella. Mikäli osakkaiden maksusuoritukset korjaushankkeiden yhteydessä rahastoidaan, ne lisätään hankintamenoon eli voit ottaa kulut huomioon vasta asuntoa myytäessä. Jos suoritukset tuloutetaan, voit vähentää ne vuokratulon verotuksessa. Voit lukea lisää tuloutuksesta ja rahastoinnista täältä.

8. Säilytä tositteet ja kuitit kuusi vuotta

Vuokraustoimintaan liittyviä alkuperäisiä asiakirjoja, tositteita ja kuitteja ei tule liittää veroilmoitukseen, vaan ne täytyy säilyttää itsellä ja toimittaa verottajalle pyydettäessä. Verottaja kehottaakin vuokranantajia pitämään vuokraustoiminnasta muistiinpanoja, joihin sisältyvät verotuksessa vaadittavat tiedot ja tositteet. Tee itsellesi esimerkiksi kansio, jossa on jaettu jokaisen asunnon kuitit ja tositteet omaan osioonsa vuosittain. Näin löydät tarpeen tullen oikeat kuitit nopeasti.

Lisää aiheesta: