Kuinka vuokra määräytyy eri tilanteissa?

Vuokra – määrittäminen, korottaminen, alennukset

Vapaarahoitteisten asuntojen vuokran suuruus on vapaasti sovittavissa, joten vuokran määrittäminen on vuokranantajan vastuulla. Vuokran korottamisesta ja vuokranalennuksista laissa kuitenkin määritellään tarkemmin. Vuokranantaja ei siis voi korottaa vuokraa ihan miten huvittaa ja vuokralaisella on tietyissä tilanteissa aina oikeus vuokranalennuksiin. Mikäli vuokraat sijoitusasuntojasi, ole tarkkana vuokran suhteen ja toimi tilanteissa oikein, jotta vältyt ongelmatilanteilta.

Vuokran määrittäminen

Kuten mainittu, lain mukaan vuokra on vapaasti sovittavissa. Vuokra siis määräytyy sen perusteella, mitä vuokranantaja ja vuokralainen ovat siitä keskenään sopineet. Selvää on, ettei vuokraa kannata asettaa liian alas. Toisaalta liian suuri vuokra voi puolestaan karkottaa vuokralaisehdokkaat eikä asuntoa saa vuokrattua. Vuokran määrittäminen juuri kyseisen kaupungin markkinalle sopivaksi on ensiarvoisen tärkeää.

Vuokraustoimintaa harjoittavan asuntosijoittajan on tutkittava markkinaa ja selvitettävä sopiva vuokra omalle sijoitusasunnolleen. Määrittäminen voi joskus olla vaikeaa, mutta verkosta löytyy useampia työkaluja vuokran arvioimiseen. Ensinnäkin voit selailla erilaisia asunnon vuokraukseen keskittyviä sivuja, kuten Vuokraovi.com, Oikotie.fi tai Nettiasunto.com. Näiltä sivuilta voit näppärästi tutkia, millaisia vuokria muut ovat asettaneet saman alueen samankaltaisiin asuntoihin. On hyvä huomioida myös asuntojen kunto ja arvioida miten oma sijoitusasuntosi asettuu markkinan tarjontaan.

Lisäksi Tilastokeskuksen sivulta voit tarkastaa tilastolliset neliövuokrat alueittain sekä ARA-asunnoille että vapaarahoitteisille asunnoille. Kyseisen tilaston avulla saat jo hyvin käsitystä siitä, millaisissa lukemissa vuokrat sijoituspaikkakunnallasi liikkuvat. Kannattaa muistaa, että Tilastokeskus ei kuitenkaan tarjoa kaikista tuoreimpia tietoja. Huomaa myös, että Tilastokeskuksen tilastot ovat keskiarvoja, etkä näe niistä asuntojen kuntoja. Samanlaista dataa vuokratason tutkimiseen tarjoaa ARA:n Asuntomarkkinakatsaus. Katsaus keskittyy etenkin kuntien vuokra-asuntomarkkinoiden selvittämiseen. Selvitä siis ensin mainittujen ja muiden sivustojen sekä tilastojen avulla alueesi vuokrataso, ja arvioi niiden perusteella omalle asunnollesi sopiva vuokra.

Vuokran korottaminen

Vuokran korottaminen on yksi tyypillinen kiistanaihe vuokralaisen ja vuokranantajan välillä. Vuokran korottamisesta on kuitenkin määritelty melko tarkkaan laissa sekä hyvän vuokratavan ohjeistuksessa.

Ensinnäkin vuokran korottamisen ehdot on aina kirjattava vuokrasopimukseen. Korotusperusteina voidaan käyttää esimerkiksi prosenttikorotusta, indeksiä, porrasvuokraa tai sitomista hoitokuluihin. Yksi yleisimmistä perusteista on vuokran sitominen elinkustannusindeksiin. Tuolloin sopimukseen kirjataan perusindeksi yhdeltä kuulta, jonka pistelukua käytetään tarkistusindeksinä, kun vuokra kerran vuodessa tarkistetaan. Indeksit löydät Tilastokeskuksen sivulta.

Toinen tavallisesti käytetty peruste on prosenttikorotus, jolloin sopimukseen merkitään, että vuokraa voidaan korottaa esimerkiksi enintään 4 prosentilla vuodessa. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokraa voidaan korottaa 0-4 prosentilla vuosittain. Mitä perustetta käytätkin, muista kirjata se selkeästi vuokrasopimukseen. Huomioi, että sopimuksessa tulee lukea paitsi korotusperuste myös ajankohta mahdolliselle korotukselle. Mikäli korotat vuokraa, on sinun ilmoitettava vuokralaiselle kirjallisesti uusi vuokra sekä sen voimaantulopäivä kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa.

Voit siis korottaa vuokraa vain vuokrasopimukseen kirjatuilla ehdoilla. Jos haluat korottaa vuokraa muuna aikana tai muulla perusteella kuin sopimukseen on kirjattu, on siitä aina neuvoteltava vuokralaisen kanssa. Vuokrankorotus sopimusehtojen ulkopuolella voi olla aiheellinen esimerkiksi asuntoa remontoitaessa, jolloin asunnon arvo ja taso nousevat. Sopimusehtojen ulkopuolella voidaan tehdä myös ns. tasokorotus, mikäli vuokra on selvästi jäljessä käyvästä tasosta.

Kun korotus tehdään sopimusehdoista poiketen, Hyvä vuokratapa ohjeistaa, että korotusneuvottelut on aloitettava vähintään 6 kuukautta ennen aiottua korotusta, jotta vuokralaisella on mahdollisuus valmistautua siihen. Korotusten on oltava kohtuullisia eli korkeintaan 15 prosenttia ja korotetun vuokran on vastattava asunnon vuokra-arvoa. Yli 15 prosentin korotuksia voi tehdä vain, kun kiinteistöön ja huoneistoon on tehty vuokra-arvoa merkittävästi nostavia korjauksia. Muista, että neuvottelut ja niiden tulokset kannattaa aina dokumentoida kirjallisesti.

Vuokranalennukset

Vuokranalennukset tai vapautukset ovat myös yksi yleisistä riidanaiheista vuokranantajan ja vuokralaisen välillä. Näissäkin tilanteissa kannattaa siis olla tarkkana vuokralaisen oikeuksien kanssa ja ottaa kunnolla selvää, miten kussakin tilanteessa tulee toimia.

Alennukset vuokrasta ovat ajankohtaisia aikoina, jolloin asuntoa ei voida käyttää, sitä pystyy käyttämään vain osittain tai se ei ole sovitussa kunnossa. Tyypillisesti tämä tarkoittaa remonttitilanteita, joissa vuokralaisen normaaliasuminen häiriintyy. Lain mukaan vuokralaisella on aina oikeus saada remontin ajalta kohtuullinen vuokranalennus. Vuokralaisella on oikeus alennukseen sekä vuokranantajan että taloyhtiön toteuttamien remonttien aikana. On kuitenkin hyvä muistaa, että alennusoikeutta ei ole, mikäli vuokralainen on itse aiheuttanut vahingon huoneistoon.

Asunnon ollessa remontin aikana asumiskelvoton, on vuokralaisen muutettava asunnosta remontin ajaksi pois. Jos vuokralainen ei pysty asumaan asunnossa ollenkaan, ei vuokralaisella myöskään ole velvollisuutta maksaa vuokraa. Vuokranantajalla taas ei ole velvollisuutta järjestää vuokralaiselle sijaismajoitusta remontin ajaksi, mutta Hyvän vuokratavan mukaista on, että vuokranantaja tarjoaa toista asuntoa mahdollisuuksien mukaan. Vuokralainen voi kuitenkin itse päättää muuttaako hän väliaikaisesti vuokranantajan osoittamaan asuntoon vai ei. Mikäli vuokralainen päättää muuttaa vuokranantajan tarjoamaan asuntoon, hän maksaa siitä sovittua vuokraa.

Vuokralaisella ei ole oikeutta itse päättää alennuksista tai jättää vuokraa maksamatta, vaan asiasta on aina sovittava vuokranantajan kanssa. Vuokranalennuksen suuruus riippuu aina tilanteesta ja alennus voi vaihdella 10 prosentista koko vuokrasta vapauttamiseen. Toisaalta pienet remontit sekä huoltotoimenpiteet eivät vaadi vuokranalennusta lainkaan. Esimerkiksi pienemmästä remontista, kuten seinien maalaamisen ajalta alennus on tyypillisesti 10-15 prosenttia, kun taas kylpyhuoneremonteissa, joiden aikana vettä ei saa, alennus on yli 50 prosenttia. Jos alennus on ajankohtaista, selvitä perusteellisesti mikä tilanne asunnossa on vuokralaisen kannalta ja neuvottele sopiva vuokranalennus.

Ole tarkka, mutta reilu

Kuten mainittu, vuokran suuruus on yleinen riitatilanteiden aiheuttaja vuokranantajan ja vuokralaisen välillä. Voitkin välttyä monelta ongelmatilanteelta määrittelemällä vuokran ja korotusehdot jo prosessin alussa oikein. Käy siis vuokrasopimusta kirjoittaessa korotusehdot vuokralaisen kanssa läpi ja varmista, että ehtosi ovat lain ja Hyvän vuorkatavan mukaisia. Vuokranalennuksen ollessa ajankohtainen, selvitä säännöt, mutta asetu hetkeksi myös vuokralaisen asemaan. Esimerkiksi remontin yhteydessä, kartoita millaiset vuokralaisen olosuhteet oikeasti ovat ja neuvottele alennus sen mukaan. Pitämällä vuokralaisen remontin ajan tyytyväisenä, voit säästyä paitsi tyhjiltä kuukausilta myös uuden vuokralaisen etsimiseltä. Ole siis vuokran määrittämisen, korottamisen sekä alennuksien suhteen tarkka, mutta reilu.