asuntosijoittajan yleisimmat virheet

Yleisimmät juridiset virheet asuntosijoittamisessa ja kuinka välttää ne

Verkosta löytyy erilaisia listauksia asuntosijoittajan yleisimmistä virheistä. Tyypillisinä kömmähdyksinä pidetään esimerkiksi asuntojen ostamista tunteella, epärealistisia odotuksia vuokrasta ja tuotosta tai verovähennysten unohtamista. Asuntosijoittamiseen liittyy kuitenkin myös paljon juridiikkaa ja useat asuntosijoittajien virheet liittyvätkin nimenomaan juridisiin asioihin. Haastattelimme aiheesta itsekin asunto-osakkeisiin sijoittavaa Kiinteistöliiton lakimiestä, varatuomari Joachim Lindholmia, joka listasi asuntosijoittajan yleisimpiä juridisia virheitä. Tiedostamalla nämä yleisimmät virheet jo etukäteen, voit parantaa sijoituksesi sujuvuutta ja tuottoa, välttää ongelmatilanteita sekä säästää sievoisia summia.

Virhe 1: Epäselvät sopimukset

Verkko on pulmallinen keksintö siinä mielessä, että sieltä löytyy paljon arvokasta tietoa sopimuksiin liittyen, mutta samaan aikaan paljon harhaanjohtavia fraaseja, esimerkkejä, sopimuspohjia yms. Moni asuntosijoittaja kerää näistä valmiista esimerkeistä osia ja yhdistelee ne omaksi sopimuspohjakseen tietämättä tarkkaan, mitä kaikki sopimukseen kirjattu oikeastaan tarkoittaa. Tästä luonnollisesti seuraa usein ongelmia. Epäselvällä sopimuksella voi toki pärjätä yllättävänkin pitkään, mutta mikäli sopimusta tarvitsee tulkita, on vuokranantaja yleensä pulassa. Etenkin asuinhuoneiston vuokrauksessa laki on tehty suojaamaan ns. heikompaa osapuolta eli vuokralaista, minkä vuoksi ongelmatilanteet sopimuksen suhteen eivät tyypillisesti kallistu vuokranantajan hyväksi.

Vältä virhe näin:

Tee selvät sopimukset, selkeällä kielellä ja niin yksinkertaisiksi kuin mahdollista. Käy sopimus läpi toisen osapuolen kanssa sekä varmista, että molemmat ymmärrätte kaikki kohdat ja vieläpä samalla tavalla. Pyydä mahdollisesti ammattilaisen apua, jos et itse ole varma sopimuksen sisällöstä ja selvyydestä.

Virhe 2 Käyttötarkoitukset ja vastikeperusteet jäävät tarkastamatta

Asuntosijoittajilta jää liian usein ostohetkellä selvittämättä tai tarkemmin miettimättä kaksi asiaa. Ensinnäkin ostetun huoneiston tai tilan käyttötarkoitus ja sen huomioon ottaminen joskus unohtuu sijoittajilta. Esimerkiksi, jos ostettu tila on asuinhuoneisto, sitä ei voi vuokrata tilitoimistolle, joka tekisi tilassa liiketoimintaa. Liikehuoneistossa voi sen sijaan toimia laillinen liiketoiminta laidasta laitaan, mutta myymälässä taas ei voi toimia esimerkiksi ravintola. Käyttötarkoitus siis rajaa vuokranantajan toimintaa sekä potentiaalisten vuokralaisten määrää. Tämä tulee valitettavasti monelle sijoittajalle ikävänä yllätyksenä vasta oston jälkeen.

Toinen asia, joka jää ostohetkellä sijoittajilta liian usein huomioimatta, on vastikkeet ja vastikeperusteet. Tyypillisesti vastikkeita maksetaan suoraan huoneiston pinta-alan mukaan, mutta jotkut taloyhtiöt määrittelevät vastikkeisiin kertoimia. Liikehuoneistoissa on tyypillisesti suurempi vastikekerroin, joten vanhoissa liiketiloissa, jotka on muutettu asunnoiksi voi joutua maksamaan suurempaa vastiketta. Lisäksi uudiskohteissa on yleistymässä kerroskohtaiset kertoimet, jolloin vastikkeet nousevat kerroksia ylöspäin mentäessä. Osakeryhmillä voi siis olla kertoimia, joita sovelletaan paitsi hoitovastikkeissa myös pääomavastikkeissa suurten korjaushankkeiden yhteydessä. Tämäkin asia paljastuu monelle asuntosijoittajalle vasta, kun on jo liian myöhäistä.

Vältä virhe näin:

Tarkista ostohetkellä yhtiöjärjestyksestä tilan käyttötarkoitus ja mieti potentiaalinen kohderyhmä. On ensisijaisen tärkeää miettiä jo etukäteen ennen ostoa, kenelle tila tai asunto on, ja kuinka monta potentiaalista vuokralaista oikeastaan on. Lisäksi tarkista yhtiöjärjestyksestä vastikeperusteet ja mieti tarkkaan, mitä mahdollinen kerroin tarkoittaa tulevaisuuden kassavirran ja tuoton suhteen.

Virhe 3 Hyvityksiin tarvittavat asiakirjat jää pyytämättä

Hyvityssäännös otettiin asunto-osakeyhtiölakiin vuoden 2010 lain päivityksessä. Hyvittäminen tarkoittaa sitä, että kun taloyhtiö aloittaa esimerkiksi linjasaneerauksen, huoneiston kylpyhuonetta ei tarvitse uusia, mikäli siihen on kyseinen remontti jo asianmukaisesti tehty. Haasteena tässä on se, ettei yhtiö voi tietää, onko huoneisto hyvityskelpoinen vai ei. Näin ollen hyvitystä vaativan on esitettävä näyttö siitä, että kaikki tarvittavat työt on jo tehty. Nämä asiakirjat, joilla huoneiston hyvityskelpoisuus esitetään, jäävät monelta asuntosijoittajalta asuntokaupassa pyytämättä, jolloin uusi sekä tyypillisesti kalliimpi asunto ei vältykään remontilta.

Remontoitu asunto voi tuntua esteettisesti houkuttelevalta ja ns. remonttivapaalta vaihtoehdolta, mutta se ei aina tarkoita sitä, että pinnoiltaan siisti huoneisto olisi taloteknisesti kunnossa ja korjaustöiltä oikeasti vältyttäisiin.

Vältä virhe näin:

Pyydä tarvittavat dokumentit toteutetusta remontista jo kaupantekohetkellä, jotta voit myöhemmin esittää taloyhtiölle hyvityskelpoisuuden. Hyviä asiakirjoja hyvityksen edellytyksien näyttämiseen ovat esimerkiksi muutostyöilmoitus, urakkasopimus, laskut, kuitit ja tarkat ennen/jälkeen kuvat.

Virhe 4 Korjausvastuu ja korvausvastuu menevät sekaisin

Vuokranantajalta menee joskus sekaisin korjausvastuu ja korvausvastuu. Klassinen esimerkki tästä on tilanne, jossa vuokralainen on nukahtanut suihkuun ja aiheuttanut rakennuksessa vesivahingon.

Tässä tilanteessa taloyhtiö (ei asuntosijoittaja) on asunto-osakeyhtiölain perusteella korjausvelvollinen, sillä rakenteiden kunnossapito on lain mukaan taloyhtiön vastuulla. Korjauksesta tulee tietysti taloyhtiölle lasku, mutta siitäkään ei lähtökohtaisesti vastaa asuntosijoittaja, sillä hän ei ole omalla toiminnallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttanut vahinkoa, jonka korjaamisesta lasku syntyi.

Samankaltaisia tilanteita tulee valitettavasti vastaan, joissa vuokranantajat maksavat suuria summia rahaa vahingosta, joka ei missään kohtaa ole heidän vastuullaan korvata. Monesti tällaisissa tilanteissa korvaussummat ovat jo niin suuria, että  sijoitus menettää kannattavuutensa.

Vältä virhe näin:

Älä korjaa tai maksa mitään ennen kuin selvität, kuuluuko asian korjaaminen tai korvaaminen sinulle.

Bonus virhe: Kaikki viisaus on minussa – ajattelu

Vaikka tällainen ajattelu ei olekaan suoranaisesti juridinen virhe, on tämä melko perustavanlaatuinen ja yleinen virhe asuntosijoittamisessa. Moni asia voi sujua mainiosti omasta toiminnasta ja valinnoista huolimatta, jolloin väistämättä syntyy illuusio omasta osaamisesta sekä tietotaidosta. Menestyksekästä toimintaa (oli sitten kyse sijoittamisesta tai mistä tahansa muusta) ei kuitenkaan koskaan tulisi rakentaa illuusioiden varaan, minkä vuoksi yksi vaarallisimmista virheistä on ajatella, että tietää ja osaa kaiken. Jos tähän pisteeseen on mielestään tullut, on iso riski sille, että suunta sijoitustoiminnassa on vain alaspäin.

Lisäksi koska kiinteistö-, rakennus- ja sijoitustoimintaympäristöt muuttuvat jatkuvasti, tulisi vuokranatajankin tarkistaa ja tarvittaessa päivittää toimintatapojaan vuosien varrella.

Vältä virhe näin:

Opiskele, seuraa ja havainnoi jatkuvasti. Mitä enemmän opiskelet ja opit, sitä selkeämmin huomaat, kuinka paljon vielä onkaan opittavaa. Asuntosijoittaminen vaatii jatkuvaa opiskelua ja aktiivisuutta, joten kysele ja luo kontakteja, joiden avulla sinä ja muut vuokranantajat voitte jatkossa toimia entistä paremmin.