Vinkkejä vuokranantajalle

Vuokranantajakoulun antia: Vinkkejä vuokranantajalle

Kevät tuo tullessaan paitsi yhtiökokouksia ja veroilmoituksen täyttämistä, myös Suomen Vuokranantajien vuokranantajakouluja. Viime keväänä aiheena oli vuokrauksen sudenkuopat, ja tällä kertaa saimme vinkkejä ja vastauksia muutamiin yleisiin kysymyksiin. Saat varmasti koulutuksesta eniten irti menemällä itse paikan päälle (katso tulevat koulutkset täältä), mutta halusimme helpottaa oppimistasi kokoamalla koulutuksesta tiivistelmän.

Tapaus 1: Asumistuki

Elokuun alussa opiskelijoiden asumislisän maksaminen loppuu ja opiskelijat siirtyvät yleisen asumistuen piiriin. Mikäli vuokralaisilla on yhteinen vuokrasopimus, heidän katsotaan kuuluvan samaan ruokakuntaan. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että samaan ruokakuntaan kuuluvat saavat yhteisen asumistuen ja paremmin tienaava kämppis voi estää vähemmän tienaavan tuen saannin. Todennäköistä on, että vuokralaiset vaativat jatkossa erillisiä sopimuksia tukien vuoksi.

Tärkeitä huomioita asumistukeen liittyen:

  • Yhteinen sopimus on vuokranantajan kannalta aina turvallisempi, sillä yhteisen vuokrasopimuksen päättämiseen tarvitaan aina kaikkien vuokralaisten suostumus. Näin vältyt tilanteelta, jossa esimerkiksi kolmen huoneen asunnosta yksi huone jäisi yhtäkkiä tyhjäksi.
  • Jos vuokralaiset eivät halua yhteistä sopimusta, voit erillisten sopimusten sijaan ehdottaa päävuokra – alivuokrasuhdetta. Tuolloin he saavat omat asumistuet, sillä alivuokralainen kuuluu aina eri ruokakuntaan kuin päävuokralainen. Käytännössä tämä toimii niin, että päävuokralainen tekee vuokrasopimuksen kanssasi ja lisäksi alivuokrasopimuksen muiden vuokralaisten kanssa. Päävuokralainen on vastuussa koko vuokrasta, mutta voi halutessaan pyytää alivuokralaisilta hieman korkeampaa vuokraa ja hinnoitella oman riskinsä. Tämä on kuitenkin vuokralaiselle veronalaista pääomatuloa.

Tapaus 2: Tupakointikielto

Tupakointi on lain mukaan kielletty taloyhtiön yhteisissä sekä yleisissä sisätiloissa. Lisäksi taloyhtiöt voivat halutessaan kieltää tupakoinnin hallitsemissaan yhteisissä ulkotiloissa rakennuksen sisäänkäyntien ja ilmanottoaukkojen läheisyydessä, lasten leikkialueilla sekä yhteisillä parvekkeilla. Vuoden alusta alkaen taloyhtiöillä on ollut mahdollisuus hakea kunnalta tupakointikieltoa osakashallinnassa oleville parvekkeille, huoneistojen käytössä oleviin osakaspihoihin ja jopa huoneistojen sisätiloihin. Kieltohakemuksesta päätetään yhtiökokouksessa ja kieltoa haetaan kunnan terveysviranomaiselta.

Tärkeitä huomioita tupakointikieltoon liittyen:

  • Jos haluat, että sijoitusasunnossasi ei tupakoida, lisää se vuokrasopimukseen. Mikäli kieltoa ei mainita sopimuksessa, on tupakointi sallittua sekä huoneiston sisätiloissa että parvekkeella. Muista erikseen mainita sopimuksessa kielto parvekkeella tupakoimiseen, jos haluat sen kieltää.
  • Tupakoinnista aiheutuvista ongelmista kannattaa yrittää aina ensin sopia keskustelemalla taloyhtiössä. Yleisen tupakointikiellon hakemista on syytä miettiä tarkkaan. Tupakointikiellon hakeminen on työläs ja kallis prosessi, sillä hakemusta varten on tehtävä paljon selvitystyötä. Lisäksi kielto on pysyvä, eikä sen poistaminen käy kovin helposti.

Tapaus 3: Hallintaanotto

Taloyhtiö voi ottaa osakkaan asunnon omaan hallintaansa, mikäli yhtiövastikkeen maksu on laiminlyöty, huoneistoa hoidetaan huonosti, huoneistoa käytetään muuhun kuin mihin on tarkoitus, huoneistossa vietetään häiritsevää elämää, tai järjestyssääntöjä rikotaan. Vuokranantajan kohdalla ehkä yleisin tapaus on se, että vuokralainen on viettänyt häiritsevää elämää ja tästä syystä taloyhtiö varoittaa vuokranantajaa hallintaanotosta. Mikäli vuokranantaja ryhtyy toimiin tilanteen ratkaisemiseksi, taloyhtiö tyypillisesti jättää hallintaanottoprosessin ja antaa vuokranantajan hoitaa tilanteen.

Jos taloyhtiö kuitenkin ottaa asunnon haltuun, omistajuus säilyy edelleen vuokranantajalla. Taloyhtiö voi pitää asuntoa hallinnassaan maksimissaan 3 vuotta. Yhtiö voi vuokrata asunnon eteenpäin, mutta mahdolliset tilitettävät tulee osakkaalle.

Tärkeitä huomioita varoitukseen liittyen:

  • Mikäli saat tällaisen varoituksen, ole heti yhteydessä vuokralaiseen. Selvitä, mitä on tapahtunut ja onko vuokralainen ylipäätään viettänyt häiritsevää elämää. Joskus voi olla niinkin, että varoitus on aiheeton.
  • Keskustele myös isännöitsijän sekä hallituksen puheenjohtajan kanssa ja yritä selvittää, mitä on tapahtunut. Jos vuokralainen myöntää melunneensa ja häirinneensä, tilanne on selvä. Jos taas ei, sinun on löydettävä näyttöä tapahtuneesta ja kuultava naapureita.
  • Mikäli vuokralainen on viettänyt häiritsevää elämää, sinun on lähetettävä hänelle ensin todistettavasti kirjallinen varoitus. Jos häiritsevä elämä jatkuu, voit purkaa vuokrasopimuksen. Mikäli vuokralainen ei suostu muuttamaan, voit hakea häätöä.

Tapaus 4: Osakkaan omat remontit

Vuokranantajalla on oikeus tehdä remontteja asuntoonsa myös vuokralaisen asuessa siellä. Remontteja ja korjauksia suunnitellessa on kuitenkin hyvä ottaa muutamia asioita huomioon.

Tärkeitä huomioita remontteihin liittyen:

  • Kun ostat sijoitusasunnon, kannattaa asunto remontoida vasta, kun olet saanut asuntoon vuokralaisen. Jos remontoit asunnon ennen vuokrausta, et saa vähentää remontin kustannuksia verotuksessa.
  • Sinun on ilmoitettava remonteista vuokralaiselle viimeistään kuusi kuukautta ennen remontin alkamista, mikäli remontti aiheuttaa häiriötä asumiselle (esim. kylpyhuoneremontti). Jos kyseessä on pienempi korjaus, josta ei aiheudu häiriötä (esim. ovenkahvan vaihto), sinun on ilmoitettava asiasta vuokralaiselle 14 päivää ennen korjaustyön aloittamista. Akuutit korjaukset, joita ei voi vahinkoa aiheuttamatta siirtää, voit toteuttaa saman tien.
  • Sinun on tehtävä myös taloyhtiölle muutostyöilmoitus, jossa selvitetään tarkkaan remontin suunnitelma ja aikataulu. Taloyhtiön hallitus käsittelee ilmoituksen ja pyytää mahdollisia lisäselvityksiä. Tässä vaiheessa selvitetään myös mahdolliset rakennusluvat. Lisäksi taloyhtiö nimeää remontille valvojan, jonka työstä aiheutuvat kustannukset ovat sinun vastuullasi.
  • Mikäli remontista aiheutuu haittaa asumiselle, on tärkeää keskustella vuokralaisen kanssa asumisjärjestelyistä ja vuokrasta. Jos asuminen estyy remontin aikana kokonaan, et voi periä vuokraa, vaan mahdollisesti ainoastaan pienen ns. varaston vuokran, jos vuokralainen voi jättää tavaransa asuntoon remontin ajaksi. Mikäli remontista aiheutuu haittaa, mutta asuminen ei esty kokonaan, kannattaa vuokralaisen kanssa keskustella 30-50 % vuokranalennuksesta. Samalla on hyvä keskustella vuokralaisen kanssa mahdollisesta remontin jälkeen voimaan tulevasta vuokrankorotuksesta, jos asunnon taso nousee merkittävästi remontin myötä.

Tapaus 5: Ongelmia vuokranmaksussa

Erilaiset ongelmat vuokranmaksuun liittyen ovat asuntosijoittajien yleisimpiä ongelmia. Joskus vuokraa ei tule ollenkaan, joskus se maksetaan myöhässä ja joskus se maksetaan ripotellen pienissä osissa.

Tärkeitä huomioita vuokranmaksuun liittyen:

  • Jo vuokrasopimusta kirjoittaessa käy läpi vuokranmaksun eräpäivä ja vuokranmaksun viivästymisen seuraukset. Voit esimerkiksi sopia pienestä sakosta, jonka vuokralainen joutuu maksamaan, mikäli vuokra on tietyn ajan myöhässä. Kannattaa myös kehottaa vuokralaista heti ilmoittamaan, jos vuokranmaksu jostain syystä joskus viivästyy, jotta voitte yhdessä sopia asiasta.
  • Seuraa vuokranmaksua joka kuukausi. Huomatessasi ongelmia, ota heti yhteyttä vuokralaiseen ja selvitä, miksi vuokra oli myöhässä. Jos et saa vuokralaiseen yhteyttä, voit lähettää maksumuistutuksen. Mikäli vuokranmaksuongelmat jatkuvat ja vuokranmaksu loppuu kokonaan, voit joutua perimään vuokria.
  • Et voi purkaa vuokrasopimusta, vaikka vuokralainen maksaisi vuokran myöhässä. Purkamisperusteeksi vaaditaan kahden kuukauden vuokrarästit. Vuokranmaksun toistuvat myöhästymiset riittävät kuitenkin toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen irtisanomisperusteeksi.
  • Vuokranmaksuun liittyviä ongelmia voi ennaltaehkäistä valitsemalla vuokralaisen huolella. Selvitä aina vuokralaiskandidaatin vuokranmaksukyky ja -halu sekä taidot huolehtia asunnosta. Muista aina tarkistaa luottotiedot.