velkavipu asuntosijoittamisessa

Velkavipu asuntosijoittamisessa

Kuten 6 syytä aloittaa asuntosijoittaminen – artikkelissa totesimme, mahdollisuus käyttää velkavipua on yksi asuntosijoittamisen merkittävimpiä plussia. Suurien asuntolainojen ottaminen sijoitustoimintaa varten voi tuntua joistakin hurjalta, mutta numeroita tarkastelemalla moni kuitenkin hoksaa, että velkavivun käyttö ei olekaan asuntosijoittamisessa uhka vaan mahdollisuus. Tässä artikkelissa käymmekin läpi konkreettisin esimerkein, kuinka velkavipu asuntosijoittamisessa voi olla avain suurempaan tuottoon.

Sijoittaminen velkavivulla

Sijoitusasuntoja varten on huomattavasti helpompaa saada lainaa kuin esimerkiksi osakesijoituksia varten, sillä asuntomarkkinaa pidetään yleisesti vakaampana sijoituskohteena kuin herkemmin muuttuvaa osakemarkkinaa. Lisäksi asuntoja varten otettu laina on tyypillisesti halvempaa. Asuntojen vakuusarvo on suurempi kuin osakkeilla, joten asuntoja vastaan saa myös tavallisesti enemmän lainarahaa.

Pankit antavat hieman tilanteesta riippuen asunnoille 70-80 % vakuusarvon. Käytännössä tämä siis tarkoittaa sitä, että jos aiot ostaa uuden sijoitusasunnon, joka maksaa 100 000 euroa, saat pankilta lainaa 70 000 – 80 000 euroa. Tällöin tarvitset 100 000 euron sijoitukseen omaa rahaa vain 20 000 – 30 000 euroa. Mikäli omistat muita asuntoja tai sijoituksia, voit käyttää niitä vakuutena loppuosan rahoitukseen ja saada jopa 100 % lainan. Riski on tietysti aina suurempi, mitä enemmän velkavipua käytät, joten lainarahan hyödyntämisessä on syytä olla myös varovainen.

Vuokralainen maksaa velkasi

Yllä on jo mainittu useampi syy, miksi velkavivulla sijoittaminen on asuntosijoittamisessa fiksua. Logiikkana siis on se, että asunnot ovat suhteellisen vakaita sijoituskohteita, joihin sijoittaessa voi melko mutkattomasti käyttää velkavipua. Yksi oleellinen syy tähän on paitsi se, että lainarahaa saa asuntoihin suhteellisen helposti, myös se, että vuokralainen maksaa lainanlyhennykset puolestasi.

Kun ostat sijoitusasunnon, sinun on varmistuttava siitä, että vuokra kattaa vastikkeet, verot, lainanlyhennyskustannukset sekä muutkin mahdolliset kustannukset. Luonnollisesti on myös varmistuttava siitä, että asunto on hyvällä paikalla sekä hyväkuntoinen ja näin ollen helppo vuokrata. Jos vuokranmaksu syystä tai toisesta lakkaa, on velka maksettava itse, jolloin koko kuvio muuttuu. Jo ostohetkellä on siis tehtävä huolellisia laskelmia asunnon tuottavuudesta ja tulevasta kassavirrasta useammalla eri skenaariolla, sillä arvonnousulla et voi lyhentää lainaa kuin vasta asunnon myydessäsi.

Oman pääoman tuotto

Vuokratuotto onkin yksi yleisimmistä mittareista, jolla sijoitusasunnon tuottavuutta tarkastellaan. Kävimme kohta kohdalta läpi vuokratuoton laskemisen aikaisemmassa artikkelissa Vuokratuoton laskeminen. Mutta koska kertaus on opintojen äiti, vuokratuoton voi laskea esimerkiksi näin:

Vuokratuotto siis lasketaan velattomalla hinnalla. Mikäli käytät velkavipua asuntosijoittamisessa, on oman pääomasi tuotto luonnollisesti ihan eri luku. Näin ollen jokaisen lainarahaa hyödyntävän asuntosijoittajan kannattaa laskea tuottoprosentti myös omalle pääomalle. Oman pääoman tuoton voi laskea yksinkertaisesti näin:

Esim. Jos saat kuussa 200 euron nettotuoton ja olet sijoittanut kohteeseen 14 000 euroa omaa rahaa, on oman pääomasi tuotto on (( 200 * 12 ) / 14 000 ) * 100 = 17,14 %. Laskutoimitus avaa vielä konkreettisemmin lainarahan hyödyntämisen yksinkertaista kuviota; mitä pienempi oman pääoman sijoitus, sitä suurempi mahdollisuus parempaan tuottoon.

Sopiva velan määrä

Monet asuntosijoittajat ovat rakentaneet suuriakin asuntosalkkuja 100 % lainarahalla. Kuten sanottu, suurempi velan määrä tuo kuitenkin mukanaan enemmän riskejä. Mikäli korot nousevat, voi hyvienkin sijoitusten tuotoista tulla helposti negatiivisia. Minkä verran salkusta sitten kannattaisi olla velkaa ja minkä verran omaa rahaa?

Esimerkiksi kokenut asuntosijoittaja Joonas Orava neuvoo valmistautumaan tulevaisuuteen maltillisella velkavivulla, sillä korot tulevat ennen pitkää nousemaan. Hän pitää yleisenä hyvänä sääntönä sitä, että salkun suuruudesta puolet on velkaa ja puolet omaa rahaa. Kokenut sijoittaja voi käyttää ahkeramminkin velkavipua, mutta kokonaisvelan osuutta sekä määrää on syytä seurata ja hallita.

Lisäksi Osta, vuokraa, vaurastu-blogissa pohdittiin juuri velan määrän laskemista salkussa. Velkavivun määrä salkussa on hyvä laskea kaikki omat velat sekä varat huomioiden, jotta saat paremmin selkoa kokonaistilanteestasi. Pelkän asuntosalkun velkojen ja varojen laskeminen voi antaa joko liian optimistisen tai pessimistisen kuvan.

Muista maltti ja hallitse riskit

Kiistämättä velkavipu on oiva keino saada parempaa tuottoa omalle pääomalle, mutta samalla riskit luonnollisesti kasvavat. Järkevästi käytettynä se on siis asuntosijoittajan paras ystävä, mutta heikosti hallittuna erittäin huono. Etenkin vuokratuotto, korkotaso ja velan määrä vaikuttavat merkittävästi oman pääoman tuottoon. Yksinkertaistettuna: mitä parempi vuokratuotto ja suurempi velkavipu, sitä parempi oman pääoman tuotto sekä mitä matalampi korkotaso ja suurempi velkavipu, sitä parempi oman pääoman tuotto. Mikäli taas vuokratuotto laskee ja/tai korkotaso nousee, on ahkerasti lainarahaa hyödyntävä asuntosijoittaja nopeasti pulassa.

Näistä syistä onkin tärkeää jo ostovaiheessa laskea vuokratuotto ja oman pääoman tuotto eri skenaarioilla sekä kiinnittää huomioita velan osuuteen omassa salkussa. Laskelmia on hyvä tehdä esimerkiksi eri lukuarvoilla vuokratulon suhteen (huomioi mahdolliset tyhjät kuukaudet) sekä eri korkotasoilla. Laskelmilla on varmistuttava siitä, että kuukausittainen ja vuosittainen kassavirta toimii. Tilanteen seuraaminen ja tarkan suunnitelman tekeminen ei tietenkään riitä, vaan lainarahaa hyödyntävän sijoittajan on myös varauduttava tulevaan tarpeeksi suurella puskurilla.