Asuntosijoittaja: Tunnista viisi lähitulevaisuuden riskiä

Asuntosijoittamiseen liittyy erilaisia riskejä, joista jotkut ovat muuttumattomia ja kuuluvat niin sanotusti pelin henkeen, kun taas toiset kumpuavat yhteiskunnasta ja sen muutoksista. Haastattelimme Kiinteistömaailma Ratinan Tommi Luosmalaa, joka avasi omaa lähitulevaisuuden näkymäänsä asuntosijoittamisen riskeistä. Useimmat näistä riskeistä ovat nimenomaan sekä Suomessa että maailmalla tapahtuvien muutosten seurauksia. Tässä siis Luosmalan mainitsemat asuntosijoittamisen riskit seuraavalle viidelle vuodelle sekä hänen ehdotuksensa näiden riskien hallintakeinoista.

1. Verot nousevat, palkkataso ei

Luosmalan ensimmäiseksi mainitsema uhka on verotus, sillä heikon taloustilanteen vuoksi, verotus tulee todennäköisesti lähivuosina jossain määrin kiristymään. Samaan aikaan työn yksikkökustannuksia pyritään pienentämään, joten yleinen palkkataso tuskin tulee nousemaan. Verotuksen kiristymisen ja palkkatason paikallaan junnaamisen seurauksena ostovoiman voi odottaa heikkenevän.

Ostovoiman heikkeneminen vaikuttaa tyypillisesti asuntojen hintoihin. ”Asuntojen reaalihinnat eivät enää nouse, kun ostovoima heikkenee”, Luosmala kertoo. Asuntojen hintojen on oltava ostovoiman kanssa melko samalla tasolla, jotta asuntomarkkinat pysyvät hengissä ostovoiman heikkenemisestä huolimatta. Arvonnousuun keskittyvän sijoittajan tuotot voivat siis tulevina vuosina olla odotettua heikommat. Toisaalta ostovoiman heikkeneminen saattaa tehdä vuokra-asumisesta suositumpaa, mikä on luonnollisesti hyvä uutinen vuokratuottoon keskittyvälle asuntosijoittajille.

Keskity kassavirran kerryttämiseen.

Luosmala pitääkin kassavirran kerryttämistä varmimpana keinona varautua ostovoiman heikkenemiseen. Hän arvioi vuokra-asuminen yleistyvän lähitulevaisuudessa sekä asuntojen arvonnousun todennäköisesti hidastuvan tai joillakin alueilla kääntyvän jopa laskuun. Huolellisesti hoidettuun vuokraukseen, vuokratuottoon ja kassavirtaan keskittyvä asuntosijoittaja on siis selkeästi varmemmilla vesillä lähitulevaisuudessa kuin pelkkään arvonnousuun luottava asuntosijoittaja.

2. Kaupungistumisen toinen aalto

Luosmala on huolissaan Suomessa meneillään olevasta toisesta laajasta kaupungistumisen aallosta. Maaseutu ja pienet kunnat hiljenevät, kun ihmiset muuttavat työ- ja opiskelupaikkojen perässä suurempiin kaupunkeihin. Kasvukeskusten kasvaessa entisestään, paikkakuntien väliset erot vain vahvistuvat. Kasvavia kaupunkeja kehitetään ja niihin rakennetaan, samalla kun pienemmät kaupungit kuihtuvat ja köyhtyvät. Kaupungistumisen kehitys on viime vuosina kiihtynyt, eikä vauhti ole heikossa taloudellisessa tilanteessa luultavasti hiljenemässä.

Etenkin Uudenmaan maakunta kasvaa entisestään, kun ihmiset muualta Suomesta muuttavat pääkaupunkiseudulle. Lisäksi Turun, Tampereen ja Lahden alueille on syntynyt suuri osa uusista työpaikoista viimeisen 20 vuoden aikana, minkä vuoksi näiden kaupunkien asukasmäärä on kasvanut merkittävästi ja oletettavasti kasvaa jatkossakin. Syinä muuttoliikkeeseen ovat paitsi työpaikkojen myös innovaatioiden ja tuottavuuden keskittyminen suurempiin kaupunkeihin.

Muodosta kokonaiskäsitys kaupungista.

Luosmalan mukaan kaupungistumisen voimakkaaseen aaltoon voi varautua huolellisella opiskelulla ja suunnittelulla. Asuntosijoittajan kannattaa sijoittaa vain muuttovoittoisiin kaupunkeihin, minkä vuoksi kaupungin muuttovoitto tai -tappio tulisi selvittää ennen sijoitustoiminnan aloittamista. Lisäksi asuntosijoittajan on syytä tarkastella muita kaupungin kehittymiseen liittyviä tekijöitä, kuten työttömyysaste, kaupungin rakentamis- ja kehittämissuunnitelmat sekä yritysten investoinnit. Kotikuntaansa sijoittavan kannattaa myös kriittisesti arvioida kaupunkia asuntosijoittajan näkökulmasta. ”Tärkeintä on muodostaa kokonaiskäsitys kaupungista”, Luosmala tiivistää.

3. Asuinalueiden eriytyminen

Asuinalueiden eriytymisellä viitataan kaupungin asuinalueiden jakautumiseen tulojen, koulutuksen ja usein myös ikärakenteen sekä etnisen taustan mukaan. Luosmala kertookin, että heikon taloustilanteen johdosta kaupunkien välisen kilpailun lisäksi samanlaista kilpailua käydään myös kaupunkien sisällä eri asuinalueiden kesken. Toisin sanoen osa asuinalueista suurienkin kasvukeskusten sisällä kuihtuu ja osa kasvaa.

Arvioi asuinalueita monesta eri näkökulmasta.

Luosmala korostaa, että etukäteen alueiden tutkiminen ja arvioiminen ovat keinoja hallita eriytymisen riskiä. Jokaisella kaupungilla on tulevaisuuden suunnitelma, jonka mukaan eri asuinalueita kehitetään ja rakennetaan. Näistä suunnitelmista voi jo hyvin päätellä, mitkä asuinalueet ovat todennäköisesti arvokkaita myös tulevaisuudessa. Luosmalan tarkentaa, että parhaiten riskiä voi hallinnoida luomalla kokonaiskäsityksen paitsi kaupungista myös sen asuinalueista. Asuinalueita kannattaa arvioida palveluiden (etenkin keskellä viikkoa tarvittavien palveluiden), liikenneyhteyksien, maineen sekä turvallisuuden kannalta.

4. 1960- ja 1970-lukujen rakennukset ovat edelleen pitkälti peruskorjaamatta

Luosmala listaa riskiksi myös Suomen suhteellisen vanhan asuntokannan ja valtavan tekemättömien peruskorjausten määrän. Remontit ja korjaukset koskevat paitsi useita yksittäisisiä kerrostaloja myös osaa kokonaisista asuinalueista. Kalliita remontteja, kuten linjasaneerauksia ja julkisivuremontteja, on paljon tekemättä 1960- ja 1970-luvuilla rakennettuihin kerrostaloihin, joita on Suomen asuntokannasta noin 54%. Monet korjaukset maksavat jopa enemmän kuin asunnon arvo, mikä ei luonnollisesti kannusta remontoimaan ja korjaamaan.

Luosmala siis varoittaa, että monissa sijoitusasunnoissa on lähitulevaisuudessa edessä laajoja, kalliita remontteja, jotka voivat merkittävästi laskea tuottoa, mikäli sijoittaja ei ole varautunut niihin. Lisäksi uusia sijoitusasuntoja etsivän asuntosijoittajan voi olla vaikeaa löytää huoneistoja, joissa peruskorjaukset on tehty tai ne ovat toteutumassa vasta pitkällä aikavälillä.

Selvitä sekä toteutetut että suunnitellut remontit.

Luosmalan mukaan vanhan asuntokannan peruskorjauksiin liittyvään riskiin voi myös varautua ottamalla asioista selvää ja olemalla huolellinen. Asuntosijoittajan on syytä tarkastella kunnossapitotarvesuunnitelmia, pitkän tähtäimen suunnitelmia ja kysellä isännöitsijältä taloyhtiön kunnosta. Sijoittajan kannattaa siis mahdollisimman tarkkaan selvittää toteutetut sekä tulevat remontit, mikäli kustannuksilta ja vaivalta haluaa välttyä.

”Toisaalta asuntosijoittaja voi ostaa asunnon, johon peruskorjauksia ei olla toteutettu, vaan ollaan vasta suunnittelemassa”, Luosmala ehdottaa. Asunnon ostajat ja etenkin asuntosijoittajat usein karttavat remontoimattomia huoneistoja, minkä vuoksi niiden kysyntä on alhainen. Kysynnän ollessa matala, on hintakin tyypillisesti edullinen. Remontoimattomat ja huonokuntoiset asunnot voivatkin olla hyvin tuottavia sijoitusasuntoja, kun vain muistaa laskea vuokratuoton ja muut laskelmat realistisesti.

5. EKP nostaa korkoja, vaikka Suomen talous vielä takkuaa

Eurooppa on alkanut jo päästä kiinni talouskasvuun useamman vaikean vuoden jälkeen. Suomen taloudella sen sijaan menee vielä melko kehnosti, eikä selviä kasvunmerkkejä ole toistaiseksi ainakaan näkyvissä. Yksi mahdollinen skenaario on, että Eurooppa jatkaa talouskasvun kehitystään ja pääsee kasvuun kiinni ennen Suomea.

Luosmala muistuttaakin, että USA on jo nostanut korkotasoaan. Vaikka Eurooppa kehittyy tyypillisesti hieman jäljessä, on korkojen nousu väistämättä edessä myös Euroopassa taloustilanteen parantuessa. EKP siis nostaa korkotasoa, kun Euroopan talouskasvu kunnolla käynnistyy. Tällä hetkellä näyttää siltä, että tämä tapahtuu jo ennen kuin Suomen talous saadaan ruotuun, jolloin Suomi sekä moni suomalainen asuntosijoittaja voi olla pulassa. Korkotason vaihtelu ovat osa taloudellista sykliä, joten kyse on oikeastaan lähinnä siitä, kuinka nopeaa korkojen nousu on.

Varaudu hyvissä ajoin korkotason nousuun.

Korkojen nousuun voi varautua useammalla eri tavalla ja riskinhallintakeino tulisi valita asuntosijoittajan strategian perusteella. Luosmala kuitenkin ehdottaa, että aluksi kannattaa laskea oman asuntosalkun lukuja eri koroilla; mitä tapahtuu, jos korot ovat 3%, 4% tai jopa 6%. Kun laskee mahdolliset skenaariot eri korkotasoille, selviää itselle helpommin myös se, miten kyseiseen riskiin kannattaa varautua.

Esimerkiksi laina-ajan pidentäminen tai käteispuskurin kasvattaminen voivat olla oivia keinoja varautua korkojen nousuun. Lisäksi erilaisten korkosuojausten avulla voi suojautua korkojen suurelta nousulta. Mikäli asuntosalkussa on suuri määrä lainattua pääomaa, voi asuntosijoittaja myös päättää kasvattaa oman pääoman osuuttaan vielä, kun korot ovat matalalla.

Yksi riskinhallintakeino ylitse muiden

Vaikka jokaista yllä mainittua riskiä voi hallita muutamalla eri keinolla, on Luosmalan mukaan asuntosijoittajalla kuitenkin yksi keino, jolla voi varautua useampaan erilaiseen uhkaan.

Aseta tavoitteet ja laadi suunnitelma.

Luosmala kehottaa kaikkia asuntosijoittajia ensinnäkin määrittelemään itselleen tavoitteen. Sijoitustoiminnalla täytyy aina olla selkeä tavoite, mitä sillä pyritään saavuttamaan. Motivaationa sijoittamiseen voi olla varojen kerryttäminen esimerkiksi unelmataloon, maailmanympärimatkaan tai vaikkapa eläkesäästöihin. Olipa tavoite mikä tahansa, se tulee aina asettaa, sillä se ohjaa koko sijoitustoimintaa.

Lisäksi tavoitteen määrittely auttaa laatimaan sijoitussuunnitelman. Huolellisesti laadittu suunnitelma voi edesauttaa asuntosijoittajaa hallitsemaan yllä mainittuja sekä montaa muuta asuntosijoittajalle keskeistä riskiä. Luosmala kuitenkin muistuttaa, että pelkkä tavoitteen määrittäminen ja hieno sijoitussuunnitelma eivät riitä, vaan tärkeintä on ennen kaikkea tavoitteeseen pyrkiminen ja suunnitelmassa pysyminen.



Tommi Luosmala
on Tampereen Kiinteistömaailma Ratinan yrittäjä ja kaupanvahvistaja. Hän on koulutukseltaan tradenomi ja työskennellyt myyntitehtävissä koko työuransa. Luosmalalla on myös laillistetun kiinteistövälittäjän pätevyys sekä kiinteistövälittäjän ammattitutkinto, jotka takaavat sen, että hän on asiantuntija alallaan.